Los precios de la vivienda en Portugal comienzan a estabilizarse… ¿es hora de vender?

Tras la euforia de los últimos años, los precios de la vivienda en Portugal se están estabilizando y se dirigen hacia la estabilización. Aunque los precios de las casas en Portugal siguen subiendo, la tasa de crecimiento es más lento. La inversión en el mercado residencial está empezando a "perder impulso" en un momento en que la demanda es más débil y muestra signos de desaceleración. La falta de oferta de viviendas sigue ejerciendo presión sobre los precios inmobiliarios en Portugal, pero menos que antes gracias a la tendencia al alza de la obra nueva. Con este cambio de ciclo a la vista, ¿es hora de empezar a pensar en vender tu casa en Portugal?

Los precios de la vivienda se están estabilizando. Esta es la conclusión de la Portuguese Housing Market Survey (PHMS) de RICS/Ci, un cuestionario de alrededor de 150 profesionales del sector inmobiliario realizado por Confidencial Imobiliário y RICS. Los resultados muestran que el mercado residencial no sólo se está enfriando, sino que "sigue perdiendo impulso, registrando una desaceleración en abril tanto de la demanda como de las ventas", según un comunicado conjunto de ambas entidades, que añade que "aunque la falta de oferta sigue ejerciendo cierta presión sobre los precios, éstos empiezan a mostrar algunos signos de estabilización".

En cuanto a la demanda, la encuesta de abril reveló un descenso de las consultas de los clientes potenciales: un saldo neto del 7% de los encuestados informó de un descenso de las nuevas consultas, y este ya es el séptimo mes de valores negativos. "Las ventas acordadas también cayeron por segundo mes consecutivo a nivel nacional, presentando, cuando se desagregan a nivel regional, una tendencia a la baja en Lisboa y el Algarve, pero permaneciendo estables en Oporto", dice el comunicado.

La baja oferta no aumenta los precios como antes

Aunque la oferta volvió a caer en abril (el indicador alcanzó su nivel más bajo desde diciembre del año pasado), "el crecimiento de los precios siguió disminuyendo a nivel nacional", y sólo "un saldo neto de +7% de los encuestados informó de un aumento de los precios en el periodo considerado". Esto se traduce en "el balance más modesto en cuatro años". En términos regionales, los encuestados señalaron una estabilización de los precios en Lisboa y el Algarve, aunque en Oporto siguieron mostrando un sólido crecimiento.

"Aunque el crecimiento de la economía portuguesa ha cobrado nueva vida en los primeros meses de 2019, el mercado de la vivienda parece estar perdiendo impulso", dijo Simon Rubinsohn, Chief Economist de RICS, añadiendo que "la capacidad financiera para acceder a la vivienda y la falta de oferta pueden estar haciéndose sentir en términos de demanda".

Ricardo Guimarães, director de Confidencial Imobiliário, señala que "los vendedores están bajando sus expectativas, y algunos ya están bajando los precios de sus propiedades... a pesar de la disminución en el número de nuevos préstamos concedidos, los operadores sienten que las restricciones en el acceso a las hipotecas están limitando la demanda potencial".

Basta con ver los datos sobre el crédito hipotecario desde la entrada en vigor de las recomendaciones del Banco de Portugal (BdP), que quería frenar los préstamos para la adquisición de vivienda, para confirmar este escenario. Entre julio de 2018 y marzo de 2019, el porcentaje de préstamos en Portugal con un perfil de riesgo más alto cayó del 35% al 9%, algo que podría estar teniendo un impacto en el aumento de los precios de la vivienda.

¿Es ahora un buen momento para vender la casa en Portugal?

Puede que el mercado se esté enfriando, pero aún está caliente. Esto plantea una pregunta importante para los propietarios: ¿es este un buen momento para vender la vivienda y obtener un buen precio?

Paulo Morgado, director de ERA Portugal, afirma que "la venta de una casa siempre puede significar una buena estrategia de inversión, siempre y cuando se haga después de una consideración y análisis del mercado inmobiliario". El especialista explicó en una entrevista con Dinheiro Vivo que es importante que los propietarios no entren en el proceso de venta con la confianza de que el mercado se ralentizará.

Esta es una opinión compartida por Ricardo Sousa, CEO de Century 21 Portugal, para quien el boom del mercado no debería influir en la decisión: "vender caro y comprar barato es el sueño de todos los consumidores, pero sólo lo pueden lograr aquellos que tienen tiempo de esperar para vender – maximizando el valor de la venta – y aquellos que tienen una casa para vivir hasta que encuentren otra".

Los agentes de bienes raíces creen que es muy importante considerar opciones y evaluar bien los riesgos de cada negocio, desalentando completamente las decisiones precipitadas sólo porque el mercado está "caliente" y a punto de entrar en un nuevo ciclo. Para Remax, "la decisión de comprar o vender no debe tomarse a la ligera debido a la influencia de la situación económica, sino esencialmente a los beneficios futuros que se esperan y prevén".

Las plusvalías pesan en la decisión

Uno de los factores más importantes mencionados por los actores del mercado inmobiliario son las plusvalías, es decir, el importe del posible beneficio de la venta, que está sujeto a un impuesto sobre la renta personal del 50%. Esto significa que, siendo descontados el valor de la compra de la casa y todos los demás gastos, el vendedor todavía verá un recorte del 50% en sus ganancias restantes.

Sólo hay dos maneras de evitar de esta pesada factura: haber comprado una casa antes de 1989 o utilizar el dividendo de las ganancias de capital para comprar otra casa en un período de 36 meses, lo que podría acabar consumiendo los beneficios, ya que los precios de la vivienda en Portugal, a pesar de entrar en una trayectoria descendente, siguen siendo altos.