Après l'euphorie de ces dernières années, les prix de l'immobilier au Portugal sont en train de se stabiliser. Alors que les prix de l'immobilier portugais continuent d'augmenter, ils le font à un rythme plus lent. Les investissements sur le marché résidentiel commencent à perdre de la vigueur à un moment où la demande est plus faible et montre des signes de ralentissement. Le manque d'offre de logements continue d'exercer une pression sur les prix de l'immobilier au Portugal, mais moins qu'auparavant grâce à la tendance croissante des nouvelles constructions. Avec ce changement de cycle en vue, est-il temps de penser à vendre votre maison au Portugal ?
Les prix des logements sont en train de se stabiliser. Telle est la conclusion de l’enquête sur le marché du logement portugais RICS / Ci (PHMS), réalisée par Confidencial Imobiliário et RICS, auprès de quelque 150 professionnels du secteur immobilier. Les résultats montrent que le marché résidentiel est en train de perdre de l'élan, et « continue de ralentir, enregistrant un ralentissement de la demande et des ventes en avril », indique un communiqué conjoint des deux institutions, ajoutant que « bien que le manque d'offre se poursuive et exerce une certaine pression sur les prix, ceux-ci commencent à montrer des signes de stabilisation. »
En termes de demande, l’enquête d’avril a révélé une baisse des demandes de renseignements des clients potentiels - un solde net de 7% des personnes interrogées a signalé une baisse des nouvelles demandes de renseignements et c’est déjà le septième mois de valeurs négatives. « Les ventes convenues ont également chuté pour le deuxième mois consécutif au niveau national, ce qui représente (une fois les données ramennées au niveau national) une tendance à la baisse à Lisbonne et dans l'Algarve, et à la stabilité à Porto », indique le communiqué.
Une offre insuffisante ne fait plus grimper les prix comme avant
Bien que l'offre ait à nouveau diminué en avril (l'indicateur a atteint son plus faible niveau depuis décembre de l'année dernière), « la croissance des prix a continué de ralentir au niveau national », seul « un solde net de + 7% des répondants ont déclaré une augmentation des prix dans la période sous revue ». Cela se traduit par « le solde le plus faible en quatre ans ». Sur le plan régional, les répondants ont signalé une stabilisation des prix à Lisbonne et en Algarve, bien qu’à Porto, ils aient continué à afficher une croissance solide.
« Bien que la croissance de l'économie portugaise ait repris de la vigueur dans les premiers mois de 2019, le marché du logement semble perdre de son élan », a déclaré Simon Rubinsohn, économiste en chef de RICS, ajoutant que « la capacité financière pour accéder au logement et le manque d'offre peuvent se faire sentir en termes de demande. »
Ricardo Guimarães, directeur de Confidencial Imobiliário, a déclaré que « les vendeurs réduisent leurs attentes, et certains abaissent déjà les prix demandés pour leurs propriétés ... malgré la diminution du nombre de nouveaux prêts octroyés, les opérateurs estiment que les restrictions à l'accès aux prêts hypothécaires limitent la demande potentielle. »
Il suffit de regarder les données sur les prêts hypothécaires depuis la mise en œuvre des recommandations de la Banco de Portugal (BDP), qui voulait freiner les prêts pour l'achat de logements, cela suffit à confirmer ce scénario. Entre juillet 2018 et mars 2019, le pourcentage de prêts au Portugal présentant un profil de risque plus élevé est passé de 35% à 9%, ce qui pourrait avoir une incidence sur la hausse des prix de l'immobilier.
Le moment est-il donc venu de vendre votre bien au Portugal ?
Le marché est peut-être en train de se refroidir, mais il est encore chaud. Cela soulève une question importante pour les propriétaires : est-ce le bon moment pour vendre leur propriété et faire une très bonne affaire?
Paulo Morgado, directeur d'ERA Portugal, a déclaré que « la vente d'une maison peut toujours signifier une bonne stratégie d'investissement si elle est faite après un examen et une analyse minutieux du marché immobilier ». Le spécialiste a expliqué dans un entretien avec Dinheiro Vivo qu'il était important que les propriétaires n'entrent pas dans le processus de vente avec la certitude que le marché ralentirait.
C’est un avis partagé par Ricardo Sousa, PDG de Century 21 Portugal, pour qui le boom du marché ne devrait pas influencer la décision : « vendre haut et acheter bas est le rêve de tous les consommateurs, mais il ne peut être réalisé que par ceux qui ont le temps d'attendre pour vendre - en maximisant la valeur de vente - et par ceux qui ont déjà une maison pour vivre jusqu'à ce qu'ils en trouvent une autre. »
Les agents immobiliers estiment qu’il est très important d’examiner les options et d’évaluer correctement les risques de chaque entreprise, décourageant complètement les décisions hâtives juste parce que le marché est « chaud » et sur le point d’entrer dans un nouveau cycle. Pour Remax, « la décision d'acheter ou de vendre ne devrait pas être prise à la légère en raison de l'influence de la situation économique, mais essentiellement en raison des bénéfices futurs attendus et prévus ».
Les gains en capital ont une incidence sur la décision
Un des facteurs les plus importants mentionnés par les acteurs du marché immobilier est la plus-value - le montant du profit éventuel sur la vente, qui est soumis à un impôt sur le revenu de 50% pour les personnes physiques. Cela signifie que, lorsque la valeur de l'achat de la maison et toutes les autres dépenses sont actualisées, le vendeur verra encore une réduction de 50% des bénéfices restant.
Il n’y a que deux façons d’échapper à cette lourde facture : avoir acheté une maison avant 1989 ou utiliser le dividende sur les gains en capital pour acheter une autre maison dans un délai de 36 mois, ce qui pourrait finir par consommer les bénéfices, car les prix des maisons au Portugal, malgré une trajectoire à la baisse, restent élevés.
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