Comprar casa sobre plano en Portugal: cómo asegurarse de que todo salga bien

Comprar casa sobre plano, o casas que aún no han comenzado a construirse, es una forma de adquisición de propiedad que está de moda en Portugal. Con el alza de los precios de la vivienda usada y la falta de oferta de viviendas nuevas en venta listas para habitar, en un contexto de nuevas necesidades de espacio, tipos de interés bajos y mayores ahorros, esta modalidad ha atraído cada vez a más inversores en Portugal. Pero si presenta ventajas desde un punto de vista comercial, también tiene algunos riesgos asociados. Para ayudar a que todo salga bien en este tipo de negocios, para ambas partes, explicaremos con la ayuda de expertos jurídicos algunos puntos y cláusulas legales que deben tenerse en cuenta a la hora de celebrar un contrato de compraventa de un inmueble sobre plano en Portugal.

Con la ayuda de expertos te explicamos los pasos a seguir en este tipo de transacciones Pexels

"Dado que en Portugal no existe un régimen legal que regule específicamente la actividad de promoción inmobiliaria y garantice el equilibrio y la seguridad de los contratos celebrados entre las partes, corresponde a las partes celebrar un acuerdo que proteja los intereses de los implicado y que sea suficientemente detallado y específico en su regulación, a fin de evitar la aplicación de regímenes jurídicos por analogía y la necesidad de recurrir a los principios generales del ordenamiento jurídico portugués, con toda la incertidumbre y lentitud que ello conlleva”, explica Belzuz Abogados* en este artículo elaborado para idealista/news.

A continuación repasamos brevemente algunas de las cuestiones que deben tenerse en cuenta a la hora de firmar un precontrato de compraventa (CPPCV) de una vivienda sobre plano en Portugal.

Análisis del proyecto de nueva construcción en el que se quiere comprar la vivienda sobre plano

Es importante investigar sobre el proyecto antes de comprometerse Pexels

Al igual que con cualquier acuerdo para comprar una propiedad, debido a la gran inversión involucrada, siempre es recomendable realizar la debida diligencia, una encuesta y análisis de toda la información y los datos disponibles sobre la propiedad y el proyecto, antes de firmar cualquier documento. 

De este modo, como comprador, puedes valorar adecuadamente el futuro inmueble que deseas adquirir, el vendedor (empresa constructora/promotor) y los riesgos del proyecto, que en algunos casos puede tardar varios años en completarse.

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Predicciones y condiciones necesarias para programar la fecha de escritura de compra de la vivienda

Una de las cuestiones que deben incluirse en el acuerdo de preventa es el plazo para la ejecución del contrato de compraventa definitivo y las condiciones que deben cumplirse para su celebración. Normalmente, algunas de las condiciones contractuales son

• Sujeción de la propiedad al régimen de propiedad horizontal (cuando la propiedad a comprar sea una fracción autónoma).
• Inscripción definitiva de la propiedad en régimen de propiedad horizontal en el Conservatorio de Registro de la Propiedad y en el catastro urbano.
• Expedición de la cédula de habitabilidad.
• Depósito, en la Administración Municipal, de la copia del expediente técnico de la vivienda.
• Autorización del banco para cancelar la inscripción hipotecaria si el promotor recurre a la financiación bancaria.
• Prueba de la inexistencia o renuncia del derecho de preferencia legal, si existe.

Cabe señalar también que a la hora de prever un plazo para la firma del contrato definitivo, se debe tener en cuenta la fecha de vigencia de la licencia de obra.

Hay varias condiciones que afectan la fecha límite para el contrato de compra final Pexels

Modificaciones al proyecto inicial

Puede ocurrir que el promotor realice ajustes en el proyecto inicial objeto del preacuerdo de compra durante la fase de construcción (por ejemplo, por razones técnicas o legales).

El contrato debe prever que estos cambios no constituyen un motivo para modificar o rescindir el precontrato de compra. Sin embargo, existe la obligación de notificar al comprador los cambios que se realizarán.

Debe especificarse que los cambios necesarios no anulan el contrato Pexels

Por último, puede ocurrir que los cambios realizados supongan una reducción de la superficie del piso que, si es sustancial, represente una pérdida importante para el comprador. En estos casos, suele establecerse que, tras una determinada reducción de la superficie total, el comprador puede rescindir el contrato y que se le devuelvan las cantidades pagadas o, alternativamente, exigir una reducción prorrateada del precio.

Pago progresivo y al cumplimiento de determinados objetivos

Como se indicó anteriormente, la ejecución del proyecto puede llevar años y generalmente se divide en varias fases, por lo que es de interés de ambas partes que el pago del precio de la propiedad se pague en fases durante la ejecución del proyecto.

Los momentos en los que deben efectuarse los pagos deben figurar explícitamente en el contrato (por ejemplo, seis meses después de la fecha del acuerdo preliminar de compra, el comprador debe pagar al vendedor la cantidad de X), y los pagos pueden estar vinculados a la consecución de determinados objetivos en la construcción del edificio, como la finalización de las excavaciones, la colocación de los cimientos o la finalización de la construcción de hormigón.

idealista

Por último, hay otras cuestiones, a saber, las sanciones, la forma de comunicación entre las partes contratantes, la regulación de los costes y los honorarios, etc., que deberían regularse explícitamente en el marco de un contrato preliminar para la compra de un inmueble sobre plano. Por lo tanto, es aconsejable que ambas partes se asesoren adecuadamente a la hora de negociar y redactar dicho contrato.

* Ricardo Pires Jordão, Departamento de Bienes Raíces de Belzuz Abogados SLP - Sucursal Portuguesa