Muss der Mieter Besichtigungen der Wohnungen erlauben, wenn der Vermieter sie verkaufen möchte?

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David Hellmann / Unsplash
28 Oktober 2019, Redaktion

Stellen Sie sich vor, Sie wohnen in einer Mietwohnung in Portugal und Ihr Vermieter entscheidet, dass er die Immobilie verkaufen möchte. Müssen Sie als Mieter dem Vermieter Erlaubnis für diese Besichtigungen erteilen? Oder kann der Vermieter frei bestimmen, wann er die Wohnung zeigen möchte?

Grundsätzlich gibt es in diesem Fall zwei gegensätzliche Interessen: Einerseits hat der Mieter Recht auf seine Privatsphäre, andererseits möchte der Vermieter potenziellen Käufern die Wohnung zeigen, um sie verkaufen zu können.

Die Anwaltskanzlei BAS hat anhand einiger Leserfragen diesen Text für idealista/news verfasst.

Die Klauseln der Mietverträge in Portugal werden weitgehend durch die beiden Parteien bestimmt, so dass sie viel Spielraum haben, um die genauen Vertragsbedingungen festzulegen.

Dies bedeutet, dass die Parteien im Mietvertrag festlegen können, dass der Mieter verpflichtet ist, Maklern und Dritten, die am Kauf der Immobilie interessiert sind, Zugang zu der Wohnung zu gewähren. Diese Klausel muss jedoch in angemessener Weise formuliert werden, da das Recht auf Privatsphäre des Mieters und seiner Familienangehörigen auf dem Spiel stehen kann.

Wird dieses Recht unangemessen und unverhältnismäßig beeinträchtigt, kann die betreffende Klausel des Mietvertrages als ungültig betrachtet werden.

Die Praxis sagt uns jedoch, dass diese Vertragsklauseln im portugiesischen Rechtssystem nicht üblich sind. Daher ist es wichtig zu analysieren, was passiert, wenn der Mietvertrag nichts über Besichtigungen aussagt.

Die Antwort ist tendenziell negativ. Der Mietvertrag für Wohnzwecke verpflichtet den Vermieter, den Nutzen des Mietobjektes zu gewährleisten, d. h. der Vermieter muss das Objekt zur Verfügung stellen, damit der Mieter darin wohnen kann. Sofern nichts anderes bestimmt ist, versteht es sich, dass der Mieter die Immobilie unter den vertraglich vereinbarten Bedingungen frei genießen kann und somit das Recht hat, sich nicht vom Vermieter oder von Dritten belästigen zu lassen, außer in den vom Gesetz ausdrücklich vorgesehenen Fällen.

Dies ist jedoch nicht immer der Fall, wie z. B. wenn der Mietvertrag kurz davor ist, aufgelöst zu werden, sei es durch Vereinbarung beider Parteien, Kündigung, Ablauf oder Beendigung. Dann ist der Mieter verpflichtet, den Zugang zur Immobilie während der drei Monate vor seinem Auszug zu einem mit dem Vermieter vereinbarenden Zeitpunkt zu gewähren.

Wenn sich Mieter und Vermieter nicht darüber im Klaren sind, zu welchem Zeitpunkt die Besichtigungen der Wohnung stattfinden sollen, gilt die Regel des Artikels 1081 Absatz 4 des portugiesischen Bürgerlichen Gesetzbuches, d. h. werktags müssen Besichtigungen zwischen 17.30 und 19.30 Uhr und an Wochenenden zwischen 15.00 bis 19.00 Uhr stattfinden.

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