I comuni portoghesi possono obbligare i proprietari a eseguire lavori di ristrutturazione? E chi paga?

Se possiedi un immobile in Portogallo e lo affitti, potresti imbatterti nel problema della manutenzione e delle riparazioni. Nessun edificio rimane in perfette condizioni per sempre, ma se non utilizzi l'immobile tu stesso, sei comunque responsabile per la sua manutenzione? La risposta è sì: i proprietari sono obbligati a mantenere le loro case in buono stato di manutenzione e riparazione secondo la legge portoghese. Inoltre, se non ottemperano a tale responsabilità, il consiglio comunale della loro zona può obbligarli a eseguire tali lavori. Se questi non vengono eseguiti, il comune può anche impossessarsi dell'immobile per realizzarli. Oggi ti spieghiamo tutto qui, dal punto di vista legale.

Gli obblighi dei proprietari e i poteri dei comuni

Per prima cosa: quali sono gli obblighi che hai come proprietario di un immobile e quali poteri ha il comune in caso di mancato rispetto dei tuoi obblighi? In poche parole, tutti gli immobili in Portogallo devono essere mantenuti in buone condizioni e devono essere sottoposti a lavori di conservazione almeno una volta ogni otto anni. Questa è la legge in Portogallo. Inoltre, indipendentemente da qualsiasi scadenza, i proprietari devono eseguire tutti i lavori necessari per il mantenimento della sicurezza, della salubrità e dell'assetto estetico dell'immobile.

1. Se il proprietario non effettua tali manutenzioni, il comune può disporre l'esecuzione dei lavori necessari per correggere le cattive condizioni di sicurezza o di salute o le opere di conservazione necessarie per migliorare l'assetto estetico. Allo stesso modo, nei casi in cui gli edifici siano in rovina, o se presuppongono un pericolo per la salute pubblica e l'incolumità delle persone, può essere ordinata la loro demolizione.
2. Se ad un fabbricato o porzione di fabbricato viene assegnato un livello di manutenzione ridotta, il comune può imporre al proprietario l'obbligo di riabilitarlo. In tal caso il Comune determina i lavori necessari, e il termine per la conclusione di tali lavori, tenendo sempre in considerazione criteri di necessità, adeguatezza e proporzionalità.

I rischi di non conformità

Se si verifica un'imposizione come questa, il proprietario verrà ovviamente informato e l'ordine sarà registrato presso il catasto. Ciò garantisce la dovuta comunicazione della decisione comunale e la conseguente limitazione alla libera cessione degli immobili.

Qualora il proprietario non ottemperi all'obbligo di risanamento dell'immobile, non avvii gli interventi urbanistici determinati dal comune, o non completi gli interventi urbanistici entro i termini stabiliti, il consiglio comunale può prendere possesso amministrativo degli immobili ed eseguire immediatamente le opere determinate.

Chi sostiene il costo dei lavori?

• Il costo dei lavori e tutti gli importi relativi alle spese sostenute dal comune per l'esecuzione dei lavori - ivi compresi i costi di ricollocazione degli inquilini, nonché eventuali indennizzi o penali che il comune deve corrispondere - sono a carico del proprietario.
• Se il proprietario non ha la capacità finanziaria o non desidera effettuare il pagamento in contanti, il proprietario può proporre altre modalità di estinzione del debito. Ciò può includere il pagamento in natura sulla base di una garanzia di rendimento, o anche attraverso il reddito generato dall'immobile.
• Fondamentale è la tempestiva liquidazione del debito derivante dalle opere coercitive effettuate dal consiglio comunale. Se il debito non viene saldato gli importi possono essere riscossi giudizialmente in una procedura di esecuzione fiscale.
• In alternativa alla riscossione giudiziale del debito in una procedura di esecuzione forzata, e secondo un giudizio di proporzionalità, il consiglio comunale può optare per l'indennizzo mediante locazione forzata. In queste situazioni, il consiglio comunale affitta l'immobile attraverso una procedura di appalto o attraverso l'applicazione di regolamenti comunali per l'assegnazione degli alloggi. Al debito si ripagherà quindi con i canoni di locazione versati dagli inquilini, fatte salve le disposizioni di legge in materia di deposito cauzionale.
• Il consiglio comunale procederà alla rendicontazione annuale, aggiornando il corrispondente importo debitore e dandone comunicazione al proprietario.

Se il proprietario è interessato a rientrare in possesso dell'immobile deve dichiarare tale intenzione per iscritto e, qualora vi siano somme ancora da pagare, la comunicazione scritta deve essere accompagnata dalla prova dell'avvenuto pagamento.