Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen, wenn Sie Ihre Immobilie in Portugal vermieten

Sabine Peters / Unsplash
Sabine Peters / Unsplash
12 November 2019, Redaktion

Die Vermietung Ihres Ferienhauses in Portugal, während Sie es nicht selbst nutzen, kann ein interessantes Zusatzeinkommen darstellen. Der portugiesische Immobilienmarkt ist momentan sehr dynamisch und die Nachfrage steigt – so sehr, dass sie oft über dem Angebot liegt und somit höhere Mieten verlangt werden können. Aber nicht alles, was glänzt, ist Gold. Bevor Sie Ihre Immobilie in Portugal vermieten, sollten Sie sich über die damit verbundenen Kosten informieren.

Wenn Sie eine Immobilie in Portugal besitzen und sie vermieten möchten oder wenn Sie darüber nachdenken, in ein Mietobjekt zu investieren, sollten Sie sich zunächst über die Kosten informieren, die auf Sie zukommen. idealista/news hat diesen Artikel in Zusammenarbeit mit Doutor Finanças erstellt, um Ihnen zu erklären, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, wenn Sie Ihre Immobilie in Portugal vermieten.

Stempelsteuer und Grundsteuer

Jedes Mal, wenn Sie einen Mietvertrag in Portugal abschließen, wird Stempelsteuer (Imposto de Selo) fällig. Sie beläuft sich auf 10% des Mietwertes und muss nach Eintragung des Mietvertrages ans Finanzamt gezahlt werden.

Die Grundsteuer (Imposto Municipal sobre Imóveis – IMI) wird jährlich fällig. Der Steuersatz wird jedes Jahr vom portugiesischen Fiskus bestimmt und wird auf den Steuerwert Ihrer Immobilie angewandt.

Wenn der Steuerwert der Immobilie (Valor Patrimonial Tributário – VPT) mehr als 600.000 Euro beträgt, müssen Sie eine zusätzliche IMI (AIMI) zahlen. Sie ist jährlich fällig und wurde als „Mortágua-Steuer“ bekannt. Wenn der VPT der Immobilie (oder aller Immobilien, wenn Sie mehrere besitzen) zwischen 600.000 und 1 Million Euro liegt, beträgt die AIMI 0,7%. Zwischen 1 und 2 Millionen Euro müssen Sie 1% Steuern zahlen. Ab 2 Millionen Euro beträgt die AIMI 1,5%.  

IRS-Einkommensteuer

Die Erträge aus Mieteinnahmen werden entsprechend der Vertragslaufzeit besteuert:

  • weniger als 2 Jahre: 28%;
  • von 2 bis 5 Jahren: 26%;
  • von 5 bis 10 Jahren: 23%;
  • von 10 bis 20 Jahren: 14%;
  • mehr als 20 Jahre: 10%. 

Instandhaltungskosten

Obwohl die Instandhaltungskosten nicht offiziell festgelegt werden, handelt es sich um Ausgaben, mit denen Sie rechnen sollten. Denn Reparaturen und umfangreiche Renovierungsarbeiten liegen in der Verantwortung des Eigentümers.

Gemeinschaftsgebühren

Handelt es sich bei der Immobilie um eine Wohnung oder ein Wohnhaus in einer Wohnanlage, müssen Sie mit den Gemeinschaftskosten rechnen. Diese werden meist monatlich an die Eigentümergemeinschaft gezahlt – unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie vermietet haben oder nicht. Multi-Risiko-Versicherung

Hausratversicherung

Eine Hausratversicherung, auch Multi-Risikoversicherung genannt, sichert Sie gegen eine Reihe von Schäden an Ihrem Eigentum und dessen Inhalt ab.

Diese Versicherung ist in Portugal gesetzlich vorgeschrieben, wenn die Immobilie eine Wohneinheit in einem Wohngebäude darstellt. Obwohl die vorgeschriebenen Deckungen nur Brandschutz und Schutz vor Naturgewalten vorschreiben, ist es ratsam, die Deckung zu erweitern.

Maklerkommission

Wenn Sie Ihre Immobilie über einen Makler vermieten, um den Prozess zu beschleunigen, müssen Sie mit einer entsprechenden Kommission rechnen. Überlegen Sie, ob es sich nicht lohnt, auf eigene Faust einen Mieter zu finden.

Räumungen

Diese Kosten möchte niemand haben, doch sollten Sie für den Fall der Fälle mit dem Schlimmsten rechnen. Die Kosten des Räumungsverfahrens bei säumigen Mietern werden in 2 Stufen bestimmt und sind abhängig vom Wert des Räumungsverfahrens. Dieser berechnet sich aus der Summe der Mieteinnahmen über einen Zeitraum von 2,5 Jahren und der ausstehenden Mieten:

  • Wert des Räumungsverfahrens 30.000 Euro oder weniger: 25,50 Euro.
  • Wert des Räumungsverfahrens über 30.000 Euro: 51 Euro.

Finanzierungskosten

Wenn Sie den Kauf der Immobilie mit einem Darlehen finanziert haben, müssen Sie sämtliche Finanzierungskosten in Ihre Berechnung mit einbeziehen: die monatlichen Ratenzahlungen, Zinsen, Hausrat- und Lebensversicherung.

Kosten für die Mieter

Der einzige zusätzliche Aufwand, mit dem Mieter rechnen müssen, ist die Kaution. Das portugiesische Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass der Vermieter bei Vertragsabschluss eine Kaution von bis zu zwei Monaten der Miete verlangen kann.

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