Em entrevista, o presidente da APPII fala em velhas soluções para resolver o problema atual da subida dos custos da construção.
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Casas a preços acessíveis
Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) Créditos: Diogo Coelho para o idealista/news | Freepik

O mercado imobiliário português, que deu provas de dinamismo nos últimos anos e de resiliência com a pandemia, vive agora um clima de instabilidade, potenciado primeiro pela crise pandémica e, agora, pela guerra da Ucrânia. A inflação está a aumentar mês após mês, tendo mesmo chegado aos 7,2% em abril. E este cenário tem feito disparar os custos da construção.

Esta é uma questão que tem gerado uma “grande preocupação” em todo o setor imobiliário e, sobretudo, no que diz respeito à construção de habitação a preços acessíveis. “A inflação vai afastar muitos projetos imobiliários de habitação acessível e essa é a grande preocupação que nós temos neste momento”, admite Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) em entrevista ao idealista/news.

Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram que os custos de construção de habitação nova subiram 11,6% entre março de 2022 e o período homólogo, traduzindo sobretudo a aceleração dos preços dos materiais. E se compararmos o período pré-pandemia (2019) com 2021 esta diferença é ainda maior: os custos da construção subiram 27%, segundo diz Hugo Santos Ferreira em entrevista, considerando este “um aumento brutal”. Explica ainda que isto “significa que quase 30% a mais [nos custos de construção] que se vai repercutir no preço de venda final” das casas.

“Se antes não conseguíamos construir casas a preços acessíveis, agora ainda menos vamos conseguir”, Hugo Santos Ferreira, presidente da APPIII 

Este aumento dos preços da construção – por via dos materiais, matérias-primas, equipamentos e mão de obra – está no centro da tempestade e está a dificultar a construção de casas a preços acessíveis, apontada como prioridade do Governo e das autarquias para resolver os problemas habitacionais e financeiros que vivem muitas famílias em Portugal, devido à escalada do custo das casas, tanto para comprar como para arrendar. 

No SIL, a secretária de Estado da Habitação, Marina Gonçalves, disse ao idealista/news que aguarda “ansiosamente” que os privados lhe “apresentem projetos de arrendamento acessível”. Mas o porta-voz dos promotores e investidores imobiliários reconhece que esta é uma equação complicada de solucionar. “Se antes não conseguíamos construir casas a preços acessíveis, agora ainda menos vamos conseguir”, alerta o presidente da APPII. Até porque, hoje, “um orçamento de uma obra que ao fim de dois dias está desatualizado, ainda para mais com os atrasos no licenciamento, nós não sabemos qual é o custo da construção que vamos ter daqui a dois, quatro ou cinco anos".

No curto prazo, a solução tem passado pelo diálogo entre promotores imobiliários e empreiteiros para chegar a acordo de forma a acomodar os custos da construção, que muitas vezes passam para preço final das casas. Mas a solução mais efetiva, passará, na ótica do presidente da APPII, por “reduzir custos”. Mas como é que isso se faz?

Comprar casa a preços acessíveis
Foto de Kindel Media en Pexels

Imobiliário pede ‘task force legislativa’ para acomodar subida dos custos da construção

“Se antes já se justificava uma ‘task force legislativa’, um pacote musculado, com força e efetivo, agora justifica-se ainda mais”, garante Hugo Santos Ferreira, que reforça ainda que em Portugal os impostos representam 40% do preço da casa. E coloca novamente em cima da mesa um conjunto de medidas legislativas e fiscais que há muito os promotores imobiliários reclamam e que passam por:

  • Baixar ou acabar com o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI);
  • Reduzir o IVA na construção nova para habitação acessível;
  • Reduzir tempo de licenciamento, porque “cada que cada ano de atraso no licenciamento é menos uma casa no mercado a um preço acessível”, acredita;
  • Tornar o IVA dedutível;
  • Mais estabilidade legislativa.

Para que isso seja possível, o presidente da APPII adianta que está em diálogo com o Estado central sobre estas matérias e acredita que com um Governo com maioria absoluta vai haver “mais oportunidade (…) para encontrarmos soluções que sejam efetivas para dinamizar mais a habitação do ponto de vista da oferta privada”.

Construir mais casas a preços acessíveis às famílias é, de resto, a grande preocupação do setor, que já está inclusive a ver projetos a parar e outros a abrandar. Numa entrevista à margem do Salão Imobiliário de Portugal (SIL), que decorreu entre 12 e 15 de maio, na Feira Internacional de Lisboa, Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, falou sobre os grandes desafios que o setor enfrenta e detalhou quais são as soluções que, no seu ponto de vista, podem mudar o rumo da habitação acessível em Portugal.

Habitação acessível em Portugal
Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) Créditos: Diogo Coelho para o idealista/news

Quais são as principais preocupações dos promotores imobiliários num contexto de subida da inflação acelerada pela guerra da Ucrânia, que está a agravar ainda mais os preços da construção?

Hoje, de facto, a grande consternação e a grande preocupação de todo o setor e, naturalmente, da promoção e do investimento imobiliário é o aumento do custo da construção, o aumento do custo das matérias-primas, a dificuldade nos financiamentos, o aumento do custo da mão de obra. E onde é que isto me preocupa? Essencialmente, preocupa-me o acesso à habitação, porque é aqui que esta questão se coloca. Ou seja, o aumento dos custos de produção na atividade de promoção imobiliária, nomeadamente residencial, tem sido brutal. E se já antes nós não conseguíamos produzir habitação a preços acessíveis às famílias e aos portugueses, com este aumento ainda menos conseguiremos. E, portanto, se é antes se legitimava haver um quadro legislativo e fiscal que permita reduzir uma série de custos de produção, nomeadamente a parte fiscal, a parte legislativa, com este aumento do custo da construção este pacote legislativo e fiscal que os promotores imobiliários há tanto reclamam, faz ainda mais sentido.

"Um cidadão espanhol, quando compra a sua casa, paga 10% de imposto. Já um cidadão português paga 40% de imposto", presidente da APPII

E que mudanças no quadro legislativo estamos a falar?

Eu diria essencialmente o seguinte:

  • Acabar com o AIMI nos terrenos e nos edifícios para construção. Portanto, não se justifica quando temos um problema de acesso à habitação, nomeadamente acessível pelos portugueses e pelas famílias, ter um duplo imposto sobre os terrenos e os edifícios, que precisamente vai incidir sobre a habitação. É um custo e um imposto que vai naturalmente incidir no preço de venda final.
  • Redução do IVA na construção nova para habitação acessível: realmente a parcela do IVA a 23% na construção é 23% de um projeto imobiliário, que é uma grande parcela na construção nova. A construção nova é a resposta para a colocação de mais habitação acessível no mercado e, portanto, os 23% de IVA na construção nova para a habitação, que tem de ser acessível, vão ser incluídos no preço de venda final e quem vai suportar esse valor são as famílias. E, por isso, é que temos dito que realmente é preciso alargar aquilo que a Secretária de Estado da Habitação e o ministro da Habitação fizeram - e muito bem -, no seu programa de arrendamento acessível, que foi prever uma taxa reduzida do IVA [a 6%] na construção de habitação para arrendamento acessível no programa do Governo e, portanto, acho que foi um passo muito importante. Era bom agora alargarmos a toda a construção nova para habitação acessível (…), porque a verdade é que só com o AIMI e com o IVA a 23% na construção, nós já não conseguimos ter casas acessíveis aos portugueses. E falamos em construção nova porque a reabilitação eu diria que, na generalidade, não é enquadrável na construção para a habitação acessível. Isto porque a reabilitação, sendo mais focada em centros ou em centros históricos (...), naturalmente está associada a uma população e a um cliente final de maior nível (classe média-alta, classe alta).
  • Reduzir os termos de licenciamento: cada ano de atraso no licenciamento é menos uma casa no mercado e menos uma casa no mercado a um preço acessível, porque nós sabemos que cada ano de atraso no licenciamento são 500 euros a mais no preço do metro quadrado de venda final que os portugueses pagam. Portanto, um projeto que devia morar um ano a ser licenciado, se demorar dois, três, quatro, cinco, seis anos - como há -, estamos a falar de preços de venda que podiam rondar os 2.500 euros/m2 e passarão a 4.000, 5.000 ou 6.000 euros/m2. Estamos a falar em Lisboa, estamos a falar no Porto, estamos a falar de muitas outras câmaras municipais, onde o licenciamento tem que ser melhor. E, portanto, a questão do licenciamento é um desígnio nacional, não é um problema do setor, não é um problema autárquico é um problema das pessoas, dos portugueses. 
  • IVA dedutível no preço de venda final:  um cidadão espanhol, quando compra a sua casa, paga 10% de imposto. Já um cidadão português paga 40% de imposto. E paga 40% de imposto porquê? Porque são 23% de IVA, mais 7,5% de IMT (máximo) e 0,8% de Imposto de Selo. Se somarmos as TSUs, taxas e taxinhas, chegamos facilmente aos 40%. E, portanto, porque é que em Espanha só pagam 10% de imposto? A grande parte porque tem o IVA dedutível na construção. Portanto, têm um IVA a uma taxa intermédia que é dedutível no preço de venda final. E, por isso, é que nós também reclamamos o IVA dedutível.

Portanto, enquanto um cidadão espanhol paga 10% de imposto, um cidadão português paga 40% de imposto. E por isso nós, com a ajuda do Governo, com parcerias entre o público e o privado, - sendo que que eu posso testemunhar que tem havido um sido um diálogo muito aberto, muito franco e diário com o Governo sobre esta matéria -, temos que conseguir encontrar uma solução de equilíbrio para encontrar políticas públicas que satisfaçam aquilo que são os desejos do Governo, mas também que permitam, no fundo, ter mais oferta de habitação feita por promotores privados em Portugal.

Quanto custa construir uma casa
Foto de Ketut Subiyanto en Pexels

Com os custos da construção a subir e apertar as margens de lucro, os promotores imobiliários estão abertos a construir mais habitação acessível?

Os promotores privados querem fazer mais habitação. Nós temos um estudo que lançámos em janeiro de 2022, que foi claro: 92% dos promotores imobiliários querem fazer habitação acessível para as famílias portugueses, para os jovens, querem fazer habitação acessível aos portugueses, que os portugueses possam pagar.

Se a carga fiscal já soma 40% de imposto aos preços das casas, o aumento dos custos da construção vem agravar ainda mais a situação. De que forma é que o aumento do custo da construção impacta nas contas das promotoras imobiliárias?

Nós já tínhamos todos estes custos - o AIMI, licenciamento, carga bruta, carga fiscal, a própria instabilidade legislativa na área do arrendamento -, ora isto tudo somado à inflação, ao aumento das taxas de juro, ao conflito na Europa (que mexe com a estabilidade política, legislativa, económica, social) e ainda ao aumento dos custos da construção, é dramático.

Um estudo lançado recentemente sobre o impacto que os custos da construção têm nos promotores imobiliários, mostra que houve um aumento de 27% dos custos da construção entre 2019 (período pré-pandemia) e o período de 2021. Isto é o efeito que os promotores imobiliários sentiram de 2019 para 2021, sendo que 27% é um aumento brutal, significa que quase 30% a mais que se vai repercutir no preço de venda final.  E, portanto, se já não estávamos a conseguir fazer casas para os portugueses, menos vamos conseguir.

"A alteração do mecanismo de revisão de preços destina-se a obras públicas e, portanto, não poderá jamais em tempo algum haver uma intervenção pública do Estado nos contratos de empreitada que são de direito privado", Hugo Santos Ferreira

Como estão os promotores imobiliários a gerir o aumento dos custos de construção internamente? O novo regulamento de revisão das obras públicas, poderá ser aplicado aos privados se assim o entenderem. Como vê esta medida?

Também é certo que é uma gestão muito difícil de fazer, porque no fundo os próprios promotores imobiliários e os empreiteiros têm que chegar a um acordo. É impensável e jamais se aceitará uma intervenção pública nesta matéria. Não faz sentido nenhum. O próprio ministro da Habitação já o disse que não iria fazer. Portanto, aquela alteração do mecanismo de revisão de preços, destina-se a obras públicas e, portanto, não poderá jamais em tempo algum haver uma intervenção pública do Estado nos contratos de empreitada que são de direito privado, são puramente privados, são entre as duas partes, em duas partes bilaterais, que têm se entendido e têm procurado chegar a um acordo.

Nós esperamos que a medida não tenha qualquer impacto no setor privado. Trata-se de uma medida para os contratos de obra pública, não pode ser para os contratos de obra privada. O ministro da Habitação na sua declaração e na apresentação que fez, disse que se os privados quisessem podiam tomar como exemplo, agora é uma relação de direito privado. Têm que ser os privados a entenderem-se, porque qualquer intervenção mínima que seja de um Estado numa relação de esfera puramente privada, era visto como um ataque ao setor privado e, portanto, ia ser muito malvisto não só em Portugal, mas em toda a Europa, em todo o mundo. E, portanto, isso levaria a um afastamento evidente e claro de todo o investimento imobiliário, que representa mais de 15% do PIB em matéria de volume de investimento do nosso país. Isso não é sequer equacionável.

Preço das casas em Portugal
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Num contexto de nova instabilidade geopolítica, em que ainda estamos a recuperar da pandemia, como está a evoluir o investimento imobiliário estrangeiro e português?

O efeito da pandemia para nós demonstrou a resiliência do setor. Em 2021, o setor aumentou cerca de 12% em matéria de volume de investimento comparativamente a 2019, ano pré pandemia. Teremos totalizado na área residencial, em 2021, cerca de 31,7 mil milhões de euros de investimento (+12% que em 2019). E, de facto, isso comprova a resiliência do setor imobiliário.

Agora, esperava-se que 2022 fosse o ano da real superação de tudo isto. Estamos a sair de uma pandemia ainda, que tarda em nos deixar, e a verdade é que apareceu-nos uma guerra. E, portanto, naturalmente, o capital de tudo o que não gosta é da incerteza, da imprevisibilidade, dos conflitos, ou seja, desta instabilidade constante.

Agora temo que, de facto, este aumento do custo da construção, que é um problema que nos vem atacar dentro do setor, possa ser mais grave. Estamos muito preocupados. Eu estou muito preocupado. Ainda assim, mantenho uma posição otimista face a 2022, mas tenho sentido uma grande preocupação, como já não sentia há muito tempo. No setor privado, no setor da promoção e do investimento, os investidores estão muito preocupados, porque não conseguem montar os seus planos de negócio. E, portanto, nós hoje temos um orçamento de uma obra que ao fim de dois dias está desatualizado, ainda para mais com os atrasos no licenciamento, nós não sabemos qual é o custo da construção que vamos ter daqui a quatro anos, cinco anos, dois anos.

"O maior medo de um promotor imobiliário é ter o seu empreiteiro insolvente", presidente da APPII

Um ajuste de preços é certo neste momento de incerteza?

O que eu tenho visto, de facto, é uma condescendência, uma vontade bilateral de duas partes privadas promotores imobiliários e empreiteiros e até dos próprios clientes finais para, no fundo, acomodar os preços da construção. As pessoas percebem que houve um aumento brutal de, em concreto, de 27% que os promotores imobiliários têm sentido desde 2019 e, portanto, aqui tenho sentido que há uma preocupação de todos os 'stakeholders' envolvidos num projeto imobiliário em procurar resolver esta situação.

Os promotores imobiliários naturalmente não querem empreiteiros insolventes, não querem empreiteiros em incumprimento, isso é tudo o que o promotor imobiliário não quer. E, portanto, eu diria que seguidamente ao empreiteiro, o segundo principal interessado em ter empreiteiros solventes e capazes de concluir as suas obras, em tempo em cumprimento e com solvabilidade, é o promotor imobiliário.

O maior medo de um promotor imobiliário é ter o seu empreiteiro insolvente. Eu diria que eles são naturalmente sensíveis a essas matérias. Agora, têm que ser as duas partes a resolver. Naturalmente preocupa-me muito no toca à habitação para classes mais baixas. E é aí que eu vejo a maioria dos projetos imobiliários a abrandarem e a maioria deles a não avançar até que se veja a luz ao fundo do túnel para onde é que vai este aumento do preço da construção, principalmente.

Construir casas a preços acessíveis
Foto de Blue Bird en Pexels

A inflação também está a impactar o poder de compra das famílias e já está inclusive a aumentar as prestações da casa nos créditos habitação de taxa variável, que são indexados à Euribor. Este cenário poderá influenciar de alguma forma a procura de casas que até agora estava em alta?

Isso preocupa-me muitíssimo. Se somarmos a tudo isto de facto, o aumento da inflação e o aumento das taxas de juro, vamos sempre chegar ao mesmo problema. Preocupa-me, essencialmente as classes mais baixas. E isso vai afastar muitos projetos imobiliários de habitação acessível, porque é aí que o problema todo se toca e, portanto, essa é a grande preocupação que nós temos neste momento. Toda esta tempestade que paira sobre nós e que temos visto, de facto, muitos projetos imobiliários a parar, a abrandar, outros sem avançar. Até que se se vislumbre alguma conclusão e alguma luz ao fundo do túnel. Os problemas estão mais do que identificados. É preciso resolvê-los. Temos que baixar custos, porque se não baixamos custos, esta conta de somar não baixa, sobe. 

Hoje aqui [no Salão Imobiliário de Portugal], foram lançados alguns projetos para a classe média, nomeadamente nas zonas de Loures e na Amadora. Eu diria que estamos a falar de largas centenas de habitações a preços mais baixos e em localizações fora destes centros urbanos, mais pressionados pelo preço. Agora, para continuar a fazer este tipo de habitações e ainda mais acessíveis, temos que, por um lado, reduzir custos. E a redução de custos que já se justificava antes, hoje em dia justifica-se ainda mais, porque com o aumento brutal de custo da construção o prato da balança tem que ser nivelado. Os custos estão a pesar muito de um lado, sem o equivalente do outro lado. Por isso, se antes se justificava esta ‘task force legislativa’, este pacote musculado, com força e efetivo, hoje já não temos muita volta a dar.

"Estou convencido que, hoje, tendo um Governo com maioria absoluta (...) temos mais oportunidade e estamos mais bem colocados para encontrarmos soluções que sejam efetivas para dinamizar mais a habitação do ponto de vista da oferta privada", Hugo Santos Ferreira

E há recetividade por parte do Governo para fazer estas alterações legislativas?

Sim, nós temos tido um diálogo e isso é de enaltecer. Temos tido um diálogo em torno disso, não só muito franco, como muito constante, muito próximo. Nós temos reuniões semanais com o Governo, nomeadamente em matéria de habitação. Estou convencido que, hoje, tendo um Governo com maioria absoluta e, portanto, reforçado nessa matéria, penso que temos mais oportunidade e estamos mais bem colocados para encontrarmos soluções que sejam efetivas para dinamizar mais a habitação do ponto de vista da oferta privada, porque, como disse a secretária de Estado da Habitação, há muito dinheiro, nomeadamente do PPR, para a habitação, mas estamos a falar de habitação pública. Mas, como disse e bem, a oferta de habitação pública vai ser muito difícil colocar no mercado, nomeadamente por causa do aumento do custo da construção. Há muitas dúvidas sobre se se vai conseguir colocar tantas casas no mercado, mas mesmo essa oferta que venha não vai ser suficiente para conseguirmos nivelar os preços. E é como digo, os promotores imobiliários querem fazer casas para os portugueses, querem fazer casas acessíveis, mas não conseguem.

Como é que a inflação influencia a compra de casa
Foto de Mikhail Nilov en Pexels

Relativamente aos vistos gold, o SEF deixou de analisar processos colocados pelos investidores russos logo em fevereiro, dois dias depois de começar a guerra na Ucrânia. Já está a sentir-se algum impacto no investimento imobiliário a nível nacional, uma vez que eles eram um dos cinco maiores investidores no país por via dos vistos gold?

Impacto houve, mas somos completamente solidários com o povo da Ucrânia e, portanto, não só compreendemos como respeitamos, como concordamos a 100%. Haja o impacto que houver - naturalmente que há, sem a menor dúvida - mas é um impacto completamente justificável e inquestionável. E nunca ouvi ninguém do setor imobiliário a dar uma palavra sobre isso. Os russos investiram cerca de 34 milhões de euros por via dos vistos gold em 2021, sobretudo no setor imobiliário. E, portanto, a perda estimada estará em torno desse valor, que deixou de se fazer.   

O setor imobiliário está completamente solidário. Aliás, temos tido muitos promotores que disponibilizaram alguns apartamentos dos seus projetos imobiliários para acomodar famílias ucranianas a custo zero. Portanto, no fundo, querem dar às pessoas e famílias ucranianas identificadas uma casa por um período variado, entre os seis meses, um ano, o tempo que precisarem de ficar até, esperemos, voltarem para a sua terra natal.

custos da construção
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