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Construção: licenciamento é um “buraco negro” – como simplificar?

O incumprimento de prazos tem vindo a estrangular o setor, apontam os especialistas na Conferência do SIL Pro.

Licenciamentos na construção
Foto de Andrea Piacquadio en Pexels
Autor: Vanessa Sousa

A construção tem sido coroada como um dos setores vencedores da pandemia da Covid-19. Mas são vários os desafios que enfrenta: desde o aumento dos preços dos materiais à falta de mão de obra especializada, passando pelo quadro normativo complexo e pelos históricos problemas de licenciamento. Tudo isto afeta os prazos de execução das obras e pode mesmo inflacionar os preços da construção. Mas como é que se pode simplificar o licenciamento urbano e regular o mercado? Para os especialistas reunidos na tarde desta quinta-feira, dia 7 de outubro de 2021, na Conferência do SIL Pro este é o momento para refletir e apontam várias direções a seguir.

O tema foi colocado em cima da mesa pelo arquiteto Miguel Saraiva apontando, desde logo, que “o setor está mal”, porque “as margens das construtoras são baixas” e ainda são esmagadas pelos impostos e “tempos perdidos nos processos de licenciamento”. A falta de evolução no quadro legal é um dos principais problemas do setor da construção, segundo o CEO e leader architect da Saraiva & Associados: “O quadro legal é igual há 10 ou 20 anos e continuamos a ter imensos problemas no licenciamento, que é um peso no processo que acaba por aumentar os preços da construção”.

Conferência SIL Pro 2021

 "As famílias não têm capacidade para pagar as casas, o que é um problema grave”, disse Fernando Santo, administrador do Montepio G.A.

Ao serem entregues nas câmaras para aprovação, os projetos entram numa espécie de “buraco negro, pois não sabemos quando vamos ter uma decisão positiva ou negativa”. Esta foi uma mensagem que ficou retida na memória do arquiteto Manuel Salgado numa reunião, há alguns anos, enquanto representante de uma autarquia. Ali, aprendeu um novo conceito: o “risco imobiliário”. E nunca mais esqueceu a importância de “agilizar o licenciamento dos projetos”, partilhou na ocasião.

Por outro lado, chegámos a um momento “caótico” em que as “famílias não têm capacidade para pagar as casas, o que é um problema grave”, segundo alerta Fernando Santo, administrador do Montepio G.A. Imobiliários. Mas, afinal, quais são em concreto os desalinhamentos do quadro legal com a realidade do setor? E quais as medidas a implementar para resolver a situação? Os especialistas do setor presentes na conferência explicam.

Conferência SIL Pro 2021

Estrangulamentos da construção

Quadro legal complexo

Aos olhos de um investidor estrangeiro é claro que em Portugal o “licenciamento é um pesadelo”, pois é “muito burocrático”, tornando-se “difícil investir”, disse o CEO da Krest Real Estate Investments, que tem projetos em curso em Lisboa, Porto e no Algarve.

É a complexidade do quadro legal em matéria de licenciamento urbano – que muito se deve às “transposições de normativas comunitárias mal feitas” – um dos fatores que está a estrangular o setor, disse o arquiteto Manuel Salgado na ocasião.

E isto acontece pela falta de evolução dos princípios urbanísticos, já que pouco ou nada mudaram nas últimas décadas não estando, assim, a acompanhar as novas necessidades do setor, apontou ainda Manuel Salgado. A título de exemplo, João Freitas Fernandes, board member da FFC Gestão de Projectos, explica que o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) de 1951 ainda indica as áreas brutas mínimas dos fogos e compartimentos – que na sua opinião “mereciam ser revistas” – e que inclui ainda que um WC completo terá de ter banheira e bidé, algo que muito espanta os investidores.

Licenciamento urbano
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Incumprimento de prazos

Há outro elefante na sala das questões apontadas nesta matéria: o incumprimento de prazos na construção. “O prazo é um fator determinante nas promoções imobiliárias, mais até do que o preço”, ressalvou o arquiteto Miguel Saraiva, explicando que esse tempo "é consumido pelas entidades públicas por burocracias".

Embora estejam estabelecidos prazos ótimos nas diferentes fases do pedido de licenciamento no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) - que na opinião de João Freitas Fernandes são “fantásticos” - estes não são cumpridos. Porquê? Há três motivos que podem explicar o incumprimento de prazos nos licenciamentos, segundo os especialistas presentes na conferência:

  • Primeiro, “há muitos casos sujeitos a licenciamentos que podiam ir por comunicações prévias [o que permitia começar a obra de imediato] mas não vão, porque a comunicação prévia implica uma fiscalização excessiva e se forem detetadas incongruências, o caso complica-se”, explicou o representante da FFC Gestão de Projetos;
  • Segundo, os prazos estabelecidos no RJUE são inviáveis para cidades como Lisboa. “Um dos erros é tratar da mesma forma municípios muito diferentes” e com densidades distintas, acrescentou o arquiteto Manuel Salgado;
  • Terceiro, “uma parte substancial da dilatação dos prazos no processo de licenciamento deve-se à má instrução dos processos e ao incumprimento da legislação do urbanismo”, acrescentou João Fernandes.

A verdade é que os prazos derrapam de tal forma que há investidores que “que desistiram do nosso país pelos atrasos no licenciamento existentes, por exemplo, na Câmara de Lisboa”, apontou Pedro Vicente, board member da Habitat Invest.

Licenciamento na construção
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Quadro normativo em pirâmide

As origens dos problemas de licenciamento também se prendem com a distribuição de poderes neste âmbito ao nível autárquico e central. “Temos um bom quadro normativo nacional, mas o problema é que os poderes passaram para a câmaras que definem as suas próprias regras no domínio do imobiliário”, disse o administrador do Montepio G.A. Imobiliários.

Com o passar do tempo, “os municípios foram mudando as suas regras e, hoje, são muito diferentes de um concelho para outro”, acrescentou Fernando Santo. Isto quer dizer que as regras dos projetos para investir em Lisboa e no Porto são muito distintos. Depois, coloca-se também a questão de que “a estrutura da câmara é uma pirâmide rígida em que a capacidade para delegar tarefas para chefias intermédias é nula”.

Licenciamento urbano
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Alteração em obras é “um cancro”

Outro problema que a fileira da construção e do imobiliário enfrenta prende-se com as “alterações em obra [que] são um cancro na cidade de Lisboa e é importante que isto seja ultrapassado”, alertou Manuel Salgado no encontro.

Também Rui Furtado Marques, administrador da HCI Construções, assumiu que a “alteração dos projetos rouba imenso tempo”. Há que tratar do processo a contaminação dos solos, arqueologia, certificados energéticos, “as construtoras têm de ter tudo isto em conta e a empresa não consegue controlar os prazos de cada processo e por isso o prazo derrapa”, explica, rematando que “tudo isto atrasa a obra e complica o processo e é por isso que as empresas são pouco rentáveis”.

Preços da construção em Portugal
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Medidas para o imobiliário renascer

Este é um momento para refletir sobre os temas de licenciamento urbano, concordam os representantes presentes na sala de conferências. “Estamos numa estratégia de empobrecimento”, em que há “autarquias que estão de costas voltadas para os players do setor”, disse o board member da Habitat Invest, que considera mesmo “urgente” resolver estes “problemas gravíssimos” da indústria. Mas para isso “tem de haver uma vontade de mudar as políticas públicas”, acrescenta.

Que medidas há a adotar? João Freitas Fernandes apontou várias neste encontro, focando o regulamento urbanístico:

  • Implementação “a sério” da figura do gestor de procedimento previsto no do RJUE como único interlocutor;
  • Melhorar a eficiência dos procedimentos internos e a comunicação dos serviços com a implementação da Comissão Permanente de Apreciação de Licenciamento de Obras;
  • Criar equipas técnicas específicas para obras de escassa relevância urbanística sujeitas a controlo prévio e obras de especial relevância urbanística ou de interesse para o município;
  • Definir frentes de arruamentos em toda a cidade, um desafio que era “fantástico para a cidade de Lisboa e que podia ser feito paulatinamente, bairro a bairro”, sublinhou;
  • Definir o circuito e os prazos em que os projetos passam de fase em fase, assim como os técnicos responsáveis por cada uma para melhorar a comunicação e gestão dos procedimentos;

A estas soluções o arquiteto Manuel Salgado acrescentou ainda uma nova figura no mercado: empresas de certificação de projetos de caracter facultativo, que ajudariam a “encurtar os prazos na câmara”, criando “uma via verde para que os processos possam andar”.

Licenciamento urbano
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Tendo em vista minimizar os “erros básicos” que os projetistas cometem por desconhecimento da legislação, João Fernandes considera importante investir na sua formação e também na “melhoria significativa dos honorários de projeto que permitam esse investimento na formação”. Para isso, o caminho pode passar, por exemplo, em repor uma tabela de honorários mínimos. Isto porque, segundo o próprio, a remuneração de projetistas em Portugal é cerca de 50% inferior ao que se verifica em países europeus como Espanha e França.