Si vous passez en revue des annonces en Algarve, que vous repérez des maisons de ville à Lisbonne ou que vous rêvez d’un rythme de vie plus calme dans l’Alentejo, disposer d’une checklist pour acheter un bien immobilier au Portugal rend le processus bien moins intimidant.
Le système d’achat d’un logement au Portugal n’est pas particulièrement compliqué, mais il est très formalisé et génère beaucoup de paperasse.
- Obtenez votre NIF portugais
- Ouvrez un compte bancaire au Portugal
- Mandatez un avocat immobilier indépendant
- Vérifiez le certificat du registre foncier
- Vérifiez le certificat cadastral
- Vérifiez la licence d’utilisation
- Obtenez le certificat énergétique et les documents techniques
- Signez le compromis de vente
- Payez l’IMT et le droit de timbre
- Signez l’acte définitif et enregistrez le bien
Obtenez votre NIF portugais
Vous aurez besoin d’un Número de Identificação Fiscal (NIF) avant toute démarche officielle. Il est indispensable pour signer des contrats, payer des impôts et ouvrir les compteurs (eau, électricité, etc.).
Ouvrez un compte bancaire au Portugal
Même si ce n’est pas toujours une obligation légale, en pratique, ouvrir un compte bancaire portugais facilite énormément les choses. Il vous servira à :
- Verser un acompte
- Payer l’IMT (impôt sur la transmission de propriété) et le droit de timbre
- Mettre en place les prélèvements pour les services (eau, électricité, etc.) et les charges de condomínio
Les banques portugaises vous demanderont votre NIF, une pièce d’identité et un justificatif de domicile.
Mandatez un avocat immobilier indépendant
C’est l’étape sur laquelle il ne faut surtout pas faire d’économies. Faites toujours appel à un avocat portugais indépendant qui agira uniquement pour vous, et non pour l’agent ou le vendeur.
Il ou elle va :
- Vérifier l’ensemble de la documentation
- Confirmer que le bien est enregistré légalement
- S’assurer qu’aucune dette ni aucun privilège n’y est attaché
- Superviser les contrats et l’acte final de vente
Vérifiez le certificat du registre foncier
Demandez la Certidão do Registo Predial (certificat d’enregistrement du bien) auprès de la Conservatória do Registo Predial.
Ce document confirme :
- Le propriétaire légal
- La description officielle du bien
- Les hypothèques, privilèges ou autres charges enregistrés
Vérifiez le certificat cadastral
La Caderneta Predial, délivrée par l’administration fiscale (Autoridade Tributária), indique :
- La valeur fiscale du bien
- La façon dont il est enregistré aux fins d’imposition
Les informations qui y figurent doivent correspondre au registre foncier. En cas de différence, cette divergence doit être résolue avant de poursuivre la transaction.
Vérifiez la licence d’utilisation
La Licença de Utilização prouve que le bien est autorisé pour un usage d’habitation ou commercial. Elle est particulièrement importante pour :
- Les maisons rurales
- Les bâtiments agricoles reconvertis
- Les biens anciens rénovés
Obtenez le certificat énergétique et les documents techniques
Le Certificado Energético est obligatoire pour la vente et classe la performance énergétique de A+ à F. Beaucoup de maisons anciennes au Portugal obtiennent une note faible, il faut donc prévoir d’éventuels travaux d’isolation ou de chauffage.
Si le bien a été construit après 2004, il doit également disposer d’une Ficha Técnica de Habitação (FTH), ou fiche technique du logement, qui détaille les matériaux de construction et les systèmes utilisés.
Signez le compromis de vente
Le Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) est le compromis de vente juridiquement contraignant. À ce stade :
- Vous versez généralement un acompte de 10 à 20 %
- Une date de signature de l’acte définitif est fixée
- Les pénalités en cas de désistement sont prévues
Si le vendeur se rétracte, il doit en principe vous restituer le double de l’acompte. Si vous vous désistez sans motif légal, vous perdez votre acompte.
Payez l’IMT et le droit de timbre
Le coût d’un achat immobilier au Portugal ne se limite pas au prix demandé. Avant de signer l’acte définitif, vous devez payer :
L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)
(À partir de 2026, le Portugal prévoit un taux forfaitaire de 7,5 % d’IMT sur la plupart des achats de logements par des non-résidents.)
- Le droit de timbre (Imposto do Selo)
Vous aurez besoin de la preuve de paiement pour la signature finale. Les taux dépendent du prix d’achat, du type de bien et du fait qu’il s’agisse ou non de votre résidence principale. Prévoyez globalement 6 à 8 % du prix d’achat pour les impôts et frais, voire davantage pour une résidence secondaire.
Signez l’acte définitif et enregistrez le bien
L’Escritura Pública se signe devant notaire ou dans un bureau Casa Pronta.
Après la signature :
- Le bien doit être enregistré à votre nom
- Les contrats de fourniture (eau, électricité, etc.) et, le cas échéant, les charges de condomínio doivent être transférés
- Vous devenez redevable de l’IMI annuel (Imposto Municipal sobre Imóveis), l’impôt foncier portugais comparable à une taxe locale sur les propriétés
