Graça, o bairro típico de Lisboa onde o apetite imobiliário está a gerar lucros de milhões

Na colina mais alta de Lisboa está o Bairro da Graça, apontado como um dos mais antigos e belos da capital. Mantendo a genuinidade e a atmosfera pitoresca, tem algumas das mais fantásticas vistas do Rio Tejo e da cidade. É, por tudo isto, um dos bairros históricos que mais encanta os turistas, estando agora na mira dos investidores imobiliários. Os especialistas do setor explicam ao idealista/news que o preço por metro quadrado (m2) é ali muito “apetecível”, pois não é tão caro como na Avenida da Liberdade ou na Baixa/Chiado e oferece a mesma qualidade. Os empreendimentos em promoção são verdadeiros êxitos de venda e há mais projetos na calha para sair ao mercado. 

Ainda existem boas oportunidades para fazer negócios imobiliários neste bairro, mas também já há na Graça edifícios com preços inflacionados, depois de serem adquiridos em hasta pública, e podem encontrar-se também edifícios em reabilitação com apartamentos já vendidos na ordem dos milhares e milhões de euros.  No último ano, o preço do metro quadrado tem vindo a disparar, alimentado pelo forte interesse dos investidores, tanto nacionais como estrangeiros.

Entre os imóveis já vendidos nesta freguesia no âmbito do programa “Reabilita Primeiro e Paga Depois”, que tem sido bastante dinâmico na zona, muitos acabaram por ser unidades de Alojamento Local e outros foram direcionados para habitação. 

Grandes imóveis suscitam curiosidade 

Estoril Real Estate

O quarteirão localizado na Rua Angelina Vidal é o que mais curiosidade está a gerar neste bairro. Emparedado durante anos, já só tem a parte de uma fachada em pé, tendo os restantes edifícios velhos e degradados sido demolidos. No Graça Residences, projeto promovido pela Estoril Real Estate, as obras já estão em curso e deverão estar concluídas entre 2019 e 2020. 

Martim Louro, Business Development Director  da Castelhana Lisbon Real Estate, uma das mediadoras que está a comercializar este imóvel, diz que o empreendimento destaca-se pelo fato de se “localizar no eixo da passagem do elétrico nº28 e ter a vantagem de ter vista sobre a cidade e um conceito de condomínio fechado com tipologias que oferecem todas as modernidades e confortos da atualidade”. 

Disponibiliza três  espaços comerciais, 48 apartamentos T1 a T4 duplex, com áreas que vão desde os 51m2 aos 201m2, apoiados por varandas, terraços e jardins de uso privado, bem como uma extensa área de jardim de uso comum e ainda 60 lugares de estacionamento. 

A comercialização deste empreendimento "iniciou-se oficialmente há cerca de três meses e, neste momento, já tem mais de 50% das unidades vendidas”, revelou ao idealista/news o diretor geral da Porta da Frente/ Christie's, Rafael Ascenso, mediadora que também está a comercializar o Graça Residences.

 Ambos os especialistas afirmam que este “tem sido um verdadeiro sucesso de vendas”.

Graça Residences

À data deste artigo, os apartamentos T1 estão praticamente todos vendidos, estando apenas dois reservados; a maioria dos T2 também estão vendidos e os disponíveis variam entre os 441.000 euros e os 682.500 euros; os T3 têm preços entre os 840.000 euros e os 892.500 euros; e o T4 está cifrado em 966.000 euros. As três lojas ainda continuam no mercado pelos preços de 231.000 euros, 273.000 euros e 399.000 euros. 

A procura pelo Graça Residences tem sido, segundo Rafael Ascenso, “por parte dos estrangeiros, sobretudo brasileiros e europeus, e muitos portugueses”. O objetivo da aquisição será, na sua opinião, para “utilização em permanência ou temporário em relação aos estrangeiros” e no caso dos portugueses “acho que alguns compraram para residir mas a maioria foi para colocar no mercado de arrendamento, eventualmente algum para “short term” mas acima de tudo para rendimento de média e longa duração, porque, nesta altura, há uma escassez muito grande de imóveis para esse mercado em Lisboa que tem elevada procura”. 

Novos empreendimentos lançados no mercado 

Castelhana

Em construção e com conclusão prevista para o primeiro trimestre de 2019 está o empreendimento Glória Residences, que conta com um total de três pisos e é constituído por sete modernos apartamentos, com varandas e terraços, nas tipologias T1 a T3 duplex com áreas compreendidas entre os 66 e os 116 m2 e com preços que vão desde os 325.000 euros aos 475.000 euros.  

Segundo o representante da Castelhana, Martim Louro, mediadora que está a comercializar este imóvel, trata-se de “uma reabilitação pura e dura que está a começar as obras agora, é muito recente”. Pertence a um investidor francês que já trabalha há algum tempo em Portugal e é “um prédio charmoso para habitação própria” que  o especialista espera “venha a ser um sucesso de vendas”.  

Stone Capital

O Jardim da Glória preconizado pela Stone Capital e com o traço da ARX Portugal – Arquitetos merece igualmente destaque. A comercialização já se iniciou neste empreendimento que compreende uma propriedade com 5.000 m² e conta com um total de 40 apartamentos, de tipologias T1, T2, T3 e T4 Duplex, áreas entre os 45 m² e os 450 m² e 2 moradias únicas tipologia T4 de 362 m² e 405 m². 

Os apartamentos estão completamente equipados, possui amplo estacionamento subterrâneo, piscina, zona de descanso no meio dos jardins, terraços bem iluminados, spa, horta comunitária e zona infantil. 

Com diversas unidades já reservadas e todos os apartamentos T1 vendidos, os T2 variam entre 600.000/620.000 euros; os T3 vão desde os 875.000 euros a 1.025.000 euros; há 2 T4 por 995.000 euros e 1.130.000 euros; e 2 T4 Duplex por 1.875.000 euros e 1.900.000 euros. A moradia Oliveira encontra-se a ser comercializada pelo valor de 1.200.000 euros, a moradia Jasmin por 1.350.000 euros e a moradia Senhora da Glória por 1.850.000 euros.

Palácio Teles de Menezes promove eventos privados 

André Caiado / Contacto Atlântico Arquitectura

Mas há um outro edifício que tem vindo a aguçar a curiosidade de quem vive ou passa pela Graça. Mesmo em frente ao edifício da Voz do Operário, na rua do mesmo nome e estendendo-se ao Largo de S. Vicente e à Rua do Telheiro de S. Vicente , localiza-se o Palácio Teles de Menezes. 

Em Portugal esteve à venda em diferentes sites e mediadoras imobiliárias pelos valores de 7,8 milhões de euros a 8 milhões mas, segundo o jornal El País, no ano passado, este palácio foi adquirido pelo espanhol José María Cano, artista plástico e antigo membro da banda Mecano, pelo valor de 3,5 milhões de euros. 

Trata-se de um edifício do século XVII, cujo último proprietário conhecido foi o jornalista e escritor Alfredo da Cunha que procedeu a obras de remodelação no interior e jardins. Em 2015, o atelier André Caiado/Contacto Atlântico desenvolveu o projeto de arquitetura, cuja proposta, como se pode ler no site, “caracterizou-se pela conservação e ampliação do edificado objeto da intervenção, dotando-o de características técnicas e funcionais adequadas aos usos propostos para cada espaço”. O mesmo avança que “este palácio tem a segunda melhor coleção privada portuguesa de azulejos dos séculos XVII e XVII” e o projeto “propunha 27 fogos de luxo numa área de 4000 m² de edificado em redor do jardim do Palácio” e “1400 m² de estacionamento enterrado”. 

Ao que tudo indica, para já, só vão decorrer obras de contenção do muro e festas privadas como o Baile de Máscaras que ocorreu em maio deste ano. 

Edifícios com lucros elevados 

O elevado interesse que os investidores imobiliários têm tido por este bairro está bem patente na aquisição de imóveis que tem ocorrido, nos últimos anos, através de hastas públicas promovidas pela Câmara Municipal de Lisboa (CML) ao abrigo do programa “Reabilita Primeiro e Paga Depois”. 

Se o edifício na esquina da Rua da Graça nº 131-135 e Rua do Sol à Graça nº 56-62 teve como valor base 288.000 euros e foi arrematado por 647.000 euros, já o situado na Rua Damasceno Monteiro/Escadas do Monte nº 3-3 A foi adjudicado por 3.105.000 euros.  

O empreendimento Graça 67 foi alienado pela CML pelo valor de 703 mil euros. Com tipologias entre o T0 desde os 36,2 m2 até T1 Duplex com 99,05 m2 tem data prevista de conclusão 2018 e já só tem à venda 1 T1 pelo valor de 510.000 euros. 

bbarquitectos

O Graça 135 foi comprado em hasta pública por cerca de um milhão de euros. Este edifício, segundo o promotor ACCURE, pretende preservar a “traça tradicional” e, terá, depois de concluído, “uma estrutura totalmente nova, com elevador e os mais modernos equipamentos”. Composto por duas lojas e 14 apartamentos T0, T1 e T2, tem áreas entre 32 e 91 m2, que se desenvolvem num lote de esquina, fechando assim o desenho do tradicional “graça square”. Com preços a partir dos 135.000 euros, já está todo vendido. 

Accure

O edifício localizado na Rua Josefa de Óbidos 32 foi vendido em hasta pública por 203.500 euros. Para se ter a noção da valorização dos edifícios, basta referir que, neste caso, um dos apartamentos esteve em venda pelo valor de 327.000 euros. Por outras palavras, só este apartamento deu para pagar o investimento feito na hasta pública e a partir daí foi só lucrar. 

O edifício da Rua da Graça 13-15 foi adquirido por 500 mil euros e, posteriormente, colocado à venda por um milhão de euros. Promovido pela empresa Cuore Di Lisbona Suites destina-se ao mercado habitacional. 

Porque é que a Graça está agora na mira do setor imobiliário?

A atenção que a Graça está a captar por parte dos investidores, promotores, proprietários e inquilinos é explicada ao idealista/news por Rafael Ascenso, num contexto de tendência global: “Em qualquer cidade quando se começa o movimento da reabilitação urbana é sempre pelas zonas mais apelativas, existindo depois um efeito de expansão a partir do centro”.  

Na sua opinião é isto, precisamente, o que está a acontecer com o bairro da Graça. “Há três/quatro anos os olhares dos investidores estavam concentrados no Chiado, Baixa, Avenida da Liberdade e ruas adjacentes e, embora continuem a ser as mais procuradas, a realidade é que começam a surgir diversos projetos de reabilitação em outras zonas de Lisboa, que têm procura e até com o preço / m2 mais baixo mas com a mesma qualidade”. 

Ideia partilhada por Martim Louro que afirma que a Graça “não teve o boom inicial que teve outras zonas que agora estão mais maduras como é o caso da Avenida da Liberdade, Baixa, Príncipe Real ou Alfama, talvez por a sua localização ser mais interior, mas que está a despertar, desde há um ano, bastante interesse, nomeadamente por parte da procura de investidores que querem oferecer diferentes produtos no mercado”. 

Conforme salienta, recorrendo a dados do Confidencial Imobiliário, “nos imóveis usados no segundo trimestre de 2017 o preço médio/m2 andava à volta dos 2.500, no segundo trimestre de 2018 o preço médio/m2 já estava nos 3.235”. Já na nova construção, para o mesmo período, “o valor passou de 3.732 para 4.838”. Ressalta que “este é um grande aumento mas que acompanha o resto da cidade de Lisboa”. 

Rafael Ascenso considera também que este “é um bairro histórico, com vida própria e apelativo. Alguns locais têm boas vistas sobre o Rio Tejo e sobre o casario de Lisboa. Fica muito perto das zonas mais procuradas da cidade, por exemplo da Senhora da Graça para a Avenida da Liberdade são “dois passos”. Pode-se fazer uma vida a pé relativamente fácil, tem transportes públicos e infraestruturas de bom nível”. Por isso salienta: “Tudo isto faz com que seja apetecível viver na Graça”. 

O imobiliário está, pois, mais do nunca dinâmico na Graça e, a atestar pela declaração da Castelhana ao idealista/news, “em breve vão ser lançados novos empreendimentos nesta zona”.