Guia para construir casas: etapas, normas urbanísticas e passos a dar

Construir uma casa ou um empreendimento é um processo longo e que pode ser demorado. Antes de se avançar é preciso saber que um projeto imobiliário envolve várias fases, desde a consulta das normas urbanísticas em vigor (gerais e de cada município), regulamentos, planificação do projeto, licenças, entre outros, até à construção propriamente dita. Com a aprovação do programa Mais Habitação, o Governo quer simplificar estes processos para estimular a oferta de casas novas e facilitar os projetos imobiliários. Mas antes mesmo das alterações introduzidas, e para tornar mais ágeis e menos onerosos os projetos, importa conhecer os procedimentos e etapas chave de uma construção. O idealista/news preparou um guia para ajudar neste sentido, com a ajuda de especialistas legais.

“Apesar das notícias amplamente veiculadas, as recentes modificações legislativas, expressas no Programa Mais Habitação, apenas concederam ao Governo a autoridade para atualizar o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e assim, futuramente prevemos alterações legislativas que estabeleçam normativas específicas, de forma a reformar e simplificar os procedimentos no âmbito do urbanismo e ordenamento do território”, explicam Clélia Brás, Sócia e Coordenadora de Imobiliário, e Marcos Amado, Jurista de Imobiliário, da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados.

No entanto, e neste artigo preparado para o idealista/news, os juristas relembram que, até à chegada de tais novidades, há alguns aspetos fundamentais a ter em consideração antes de dar início a qualquer operação urbanística.

Direito de informação ou Pedido de Informação Prévia: pontapé de saída

Antes de dar início ao processo formal, aconselha-se uma consulta com a respetiva Câmara Municipal. Esta etapa fornece orientações iniciais e identifica possíveis desafios antes de avançar para a próxima fase e, para o efeito o regime legal, prevê duas vias pelas quais se poderá enveredar, de forma a obter informação precisa e fiável, sobre a efetiva capacidade de construção do terreno e da viabilidade do projeto que se pretende implementar.

Qualquer interessado, poderá recorrer ao Direito de Informação para aceder a informações relevantes e, no presente âmbito, poderá ser solicitada informação sobre a Viabilidade de uma Operação Urbanística, possibilitando uma compreensão mais profunda antes mesmo da formalização do pedido de autorização.

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O presente pedido proporciona a oportunidade de obter informações vitais, tais como os Instrumentos de Desenvolvimento e de Gestão Territorial, em vigor na localização do imóvel onde pretende construir, designadamente as normas previstas no Plano Diretor Municipal, Planos de Pormenor e/ou Planos de Urbanização, bem como as Condições Gerais às quais as operações urbanísticas devem obedecer.

Já o Pedido de Informação Prévia (PIP), representa uma “ferramenta valiosa”, considerando que este processo facultativo antecede os procedimentos de licenciamento e comunicação prévia.

• Através do PIP à semelhança do direito de informação, é possível obter dados cruciais, incluindo a viabilidade da construção, condicionantes legais ou regulamentares, e requisitos aplicáveis à realização da obra, como infraestruturas, servidões administrativas, restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas e afastamentos.
• No entanto, há uma grande diferença, uma vez que um parecer favorável ao PIP vincula, durante um ano a Edilidade, e os parâmetros e princípios aprovados, serão tidos por aceites em sede de licenciamento ou comunicação prévia.
• Contudo, é crucial notar que o parecer do PIP é vinculativo, e alterações posteriores ao projeto podem não ser aceites nos processos subsequentes. Portanto, a vantagem do PIP reside na antecipação de informações, mas, alterações às intenções originais podem comprometer essa vantagem.

Pedido de autorização: Licenciamento vs. Comunicação Prévia

Com a elaboração do projeto e seus elementos, é preciso sempre ponderar qual o tipo de autorização prévia que deverá ser requerida. Neste campo o RJUE prevê duas grandes figuras, já bem conhecidas, que são o Licenciamento e a Comunicação Prévia.

Deverá ter-se em conta que o licenciamento de obras é um processo mais abrangente, aplicado a obras de maior dimensão ou intervenções estruturais em edifícios existentes, e para obras fora do escopo de planos urbanísticos municipais, imóveis classificados ou situados em áreas classificadas. O procedimento envolve naturalmente diferentes fases, iniciando-se com o projeto de arquitetura, seguido pelos projetos de especialidades, sendo que a emissão do alvará de obra é a etapa final antes do início da construção.

Por outro lado, a comunicação prévia, é um procedimento simplificado destinado a obras de menor dimensão, intervenções que não afetam a estrutura de um edifício ou para obras que tenham sido precedidas de um PIP, em zonas abrangidas por loteamentos, planos de pormenor ou áreas consolidadas.

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Decisão e emissão de licença de construção: a primeira vitória

Com base na análise técnica e nos pareceres, o Município irá tomar uma decisão sobre o pedido de licenciamento, sendo que os prazos de decisão podem variar dependendo da natureza da obra e do Município onde será realizada a mesma, o que pode levar a uma maior morosidade dos processos de licenciamento.

No caso de comunicação prévia, o Município pronuncia-se somente quanto à sua admissibilidade ou não. O prazo para resposta da Câmara à comunicação prévia geralmente é de 20 dias. Neste caso, todos os projetos são submetidos simultaneamente, e após a entrega completa dos elementos, as obras podem avançar se o Município não se pronunciar em 10 dias. A aprovação ou deferimento tácito resulta na emissão da licença, após o pagamento das taxas devidas, sinalizando o início da construção.

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Fiscalização durante a construção: o árbitro da conformidade

O dono da obra está obrigado a nomear antes do início da mesma o diretor de fiscalização que assume a gestão e coordenação, atuando no controlo de qualidade, das regras ambientais, custos, prazos e procedimentos administrativos.

Ao longo da construção, a obra passa por fiscalizações regulares para garantir que a mesma esteja em conformidade com o projeto aprovado e as normas urbanísticas. A fiscalização de obras desempenha um papel crucial ao longo de toda a execução de uma empreitada.

A entidade fiscalizadora desempenha o papel de ligação entre todos os intervenientes, como o dono da obra, empreiteiros e projetistas, além dos Municípios ou outras Entidades competentes.

Finalmente, deverá ter-se em conta que a fiscalização administrativa é aplicada a todas as operações urbanísticas, mesmo aquelas que estão isentas de controlo prévio ou que estão sujeitas a licenciamento, comunicação prévia ou autorização de utilização.

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Conclusão e utilização: a celebração da construção

A licença de utilização é um documento crucial emitido pela Câmara Municipal. Essa licença define se o prédio ou fração atende a todas as condições legais necessárias para ser utilizado, seja para fins habitacionais ou não habitacionais, como comércio, serviços ou indústria.

A sua concessão atesta que o imóvel está em conformidade com as condições exigidas por lei, nomeadamente a conformidade da obra realizada com os projetos aprovados; a conformidade da utilização pretendida com as normas legais vigentes e, finalmente, a adequação do imóvel para o fim desejado, tal como concluem os advogados da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados.