Hoje, a falta de casas para viver é um problema central em Portugal. E muito se deve aos atrasos nos processos de licenciamentos e à falta de terrenos para construção no mercado a preços acessíveis. E poderá o Mais Habitação ajudar a resolver estes desafios? Até poderá ajudar a simplificar os licenciamentos ou ajudar a ceder terrenos públicos para construir habitação a custos controlados. “Mas enquanto não tivermos uma revisão e uma reforma séria ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aos processos de licenciamento, aos Planos Diretores Municipais (PDM) e à própria carga fiscal que é aplicada na habitação, temo que este programa não vá trazer nenhuma solução em termos de mais habitação”, diz ao idealista/news Daniel Correia, diretor de real estate do grupo United Investments Portugal (UIP), que tem vários projetos residenciais e turísticos em desenvolvimento no país, numa entrevista feita antes do anúncio do primeiro-ministro socialista, António Costa, sobre o fim do regime dos residentes não habituais (RRNH).
Licenciamentos são um desafio: poderá a simplificação ajudar?
Não é novidade que muitos projetos imobiliários em Portugal são travados, devido aos longos processos de licenciamento. Por exemplo, a UIP possui um projeto hoteleiro Vale do Freixo, no Algarve, que está em fase de licenciamento há 11 anos. “É um processo que está a decorrer muito devagar, apesar de ter a classificação de Projeto de Interesse Nacional, que supostamente seria mais célere. Mas, infelizmente, tem esbarrado em muita burocracia, que tem impedido o desenvolvimento desse projeto”, lamenta Daniel Correia, acreditando que, que assim que seja aprovado, trará desenvolvimento e emprego ao interior algarvio.
Mas o contrário também acontece. O licenciamento da Quinta Marques Gomes, em Vila Nova de Gaia, “correu bem”. “Aí tem de se dar o louvor ao bom trabalho e a forma como a Câmara de Gaia e a Gaiurb estão estruturados, pois têm sido muito diligentes”, comenta. De notar que, no caso deste empreendimento que está a colocar mais de 220 casas no mercado do Grande Porto (entre apartamentos e moradias de luxo), “tínhamos uma vantagem de ter um loteamento já constituído e aprovado, o que facilita em termos de licenciamentos individuais de cada fase”. Para o responsável da UIP esta “tem sido das melhores experiências que temos tido em termos de processos camarários”.
Agora, há um novo diploma que vem simplificar os licenciamentos na construção de habitação em Portugal, que já foi promulgado pelo Presidente da República Marcelo Rebelo de Sousa. Esta é uma medida que tem sido há muito reclamada pelos vários players do setor. E a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) disse louvar a promulgação do decreto de simplificação urbanística, garantindo que irá "continuar a trabalhar para fazer um bom diploma de autorização legislativa".
Já o diretor de real estate do grupo UIP tem uma opinião diferente: “No papel, acredito que possa ser uma boa ideia, mas pago para ver se realmente vamos conseguir ter uma desburocratização dos processos de licenciamento”. E acredita ainda que este diploma “vai trazer maiores receios por parte de quem tenha de assinar os respetivos papéis [nomeadamente, os projetistas] e que possa haver ainda mais entraves”.
Claro está que a simplificação dos licenciamentos é necessária, mas deveria ser feita de forma diferente, argumenta Daniel Correia. “Gostaríamos de ver uma maior desburocratização nos processos de licenciamento e nos processos de revisão do PDM, mas acho que isto tem de ser estudado e feito de uma forma mais estruturada para que realmente possa produzir efeitos”, diz diretor imobiliário da UIP.
Terrenos mais caros para construir casas: Mais habitação pode ajudar?
A vontade de construir mais casas em Portugal - e para os diferentes segmentos de mercado - existe por parte de investidores e promotores imobiliários. Mas há um outro entrave ao investimento: a falta de terrenos a preços acessíveis. “Estamos no mercado já há bastante tempo à procura de produtos, seja para student living, para residências de estudantes integradas com serviços, seja para a habitação sénior. Mas tem sido um bocadinho difícil fazer esse tipo de investimentos em Portugal, porque o mercado está muito caro, está muito aquecido. Não há novos terrenos no mercado a preços mais em conta. E o que existe está extremamente caro”, sublinha o responsável pela promotora imobiliária.
A falta de terrenos à venda a preços acessíveis é, portanto, “um dos fatores que tem grande influência no custo das habitações novas no mercado”, garante Daniel Correia. Exemplificando, partilha que na UIP chegaram a analisar projetos onde só o custo de aquisição do terreno corresponde entre 1.000 e 2.000 euros o metro quadrado (euros/m2) de área vendável. Este valor ainda é somado ao custo de construção, ao custo de arquitetura, de licenciamento e à margem do promotor, o que acaba por encarecer muito o preço da habitação final, empurrando-o para valores superiores a 4.000 euros/m2.
“Enquanto não houver maior disponibilidade de áreas edificadas com dimensão para haver oferta em escala, não antevejo que vá haver uma redução do preço da habitação. Vai ser muito difícil.”
Perante este cenário, o responsável pelo imobiliário da UIP acredita que “enquanto não houver uma revisão séria do PDM, sejam alargados os perímetros urbanos, onde seja permitido a construção em altura em áreas novas, onde os terrenos possam ser serem comercializados a um preço mais em conta, dificilmente vamos ter habitação a um custo mais acessível no mercado”. Isso e haver terrenos cedidos a título gratuito pelo Governo e pelas autarquias para construção de casas a preços mais em conta.
Mas poderá o Mais Habitação já publicado em Diário da República ajudar nesta matéria? “Claramente não vai ajudar. Pode mitigar uma ou outra situação em termos de licenciamento. Pode mitigar uma ou outra situação em termos de desvincular alguns terrenos camarários ou do Governo para construção de habitação a custo controlado. Mas enquanto não tivermos uma revisão e uma reforma séria ao RJUE, aos processos de licenciamento, aos PDM e à própria carga fiscal que é aplicada na habitação, temo que este programa não vá trazer nenhuma solução em termos de mais habitação”, diz Daniel Correia em declarações ao idealista/news.
“Temo que o número de imóveis em arrendamento neste país vá para a continuar a reduzir, ao contrário do que seria expectável, que seria aumentar”
Na sua visão, o Mais Habitação vem proteger quem já tem casa, através do congelamento de rendas e apoios à subida das prestações da casa. Mas não vai ajudar a quem precisa de comprar casa ou quem está a pensar introduzir casas no mercado de arrendamento. “Quem necessita de nova habitação e os jovens que queiram sair de casa dos pais para ir encontrar a sua casa - seja no mercado de arrendamento, seja no mercado de compra - vão ter muita dificuldade ou muito poucas hipóteses de encontrar imóveis”, refere ainda.
Em resumo, Daniel Correia diz não acreditar no Mais Habitação. “Pelo contrário, acho que veio abalar o mercado. Durante os últimos seis meses, teve repercussões grandes na confiança dos investidores, especialmente investidores estrangeiros [com o fim dos vistos gold para investimento imobiliário] e até mesmo investidores nacionais. E, no fim, vai ser uma lei que não vai trazer resultados práticos. Infelizmente, temo que não seja com esta lei que os portugueses vão encontrar casa”, conclui.
Quais as perspetivas para a evolução dos preços das casas e das vendas para 2023 e 2024?
A instabilidade legislativa em matéria de habitação surge num contexto económico desafiante, marcado pela subida dos juros no crédito habitação e perda de poder de compra por via da inflação. E este cenário já tem tido efeitos na venda de casas em Portugal, que está a cair, bem como nos preços das habitações que tendem a estabilizar ou até a descer ligeiramente. Mas não se antevê uma crise imobiliária como a de 2008, em que as casas vieram parar ao mercado com grandes descontos.
“Ainda estamos numa fase de expectativa, numa fase em que o mercado está a estabilizar e antevejo que vá continuar a estar estável no ano de 2024”, acredita o diretor de real estate da UIP, admitindo que em 2023 vai continuar a assistir-se a menos vendas de casas, mas os preços das habitações para comprar deverão manter-se estáveis ou até subir ligeiramente.
Até porque “os imóveis novos que estejam a vir para o mercado, por força dos custos de construção, vão ter de vir a um preço superior, mas vão ficar mais tempo no mercado à espera do novo comprador”, explica. É isso mesmo que o grupo UIP tem sentido na Quinta Marques Gomes: a venda de casas a portugueses está a abrandar, mas o promotor continua ou a manter ou a subir os preços das habitações que tem à venda, de forma a “proteger o valor dos imóveis”.
Já na segunda metade de 2024, Daniel Correia espera “já comece a haver uma contração da taxa de juro de referência [do Banco Central Europeu] e que essa decisão comece a dar novamente a confiança ao mercado para voltar a investir no imobiliário”. “Agora, em termos imobiliários, não se vai destruir casas, não se vai construir muito mais casas, a necessidade de habitação vai continuar a existir, por isso, não antevejo que vá haver grandes flutuações da realidade que nós assistimos à data de hoje, em termos de a lei da oferta e da procura”, resume.
Oportunidades no imobiliário podem surgir…
O que pode acontecer, aliás, é a entrada de um novo tipo de investidores em Portugal. “Se houver estabilidade política, não houver grandes mexidas em termos legislativos no mercado imobiliário (como nas rendas), pode ser dada alguma calma para que investidores estrangeiros possam vir a alimentar o mercado imobiliário com a aquisição das unidades existentes no mercado”, refere. Este é o caso do mercado norte-americano, que está a entrar em força em Portugal, especialmente no Porto ou no Algarve, exemplifica.
Além disso, “com alguma contração no volume de vendas, pode haver alguns players no mercado que não consigam cumprir as suas obrigações e sejam obrigados a procurar novos acionistas. Também pode haver casos de alguns empreendimentos ou alguns espaços que estavam a ser licenciados e vocacionados para um determinado segmento, como o golden visa (que agora não se vai poder materializar) e que possam ter a necessidade de vender, podendo haver algumas oportunidades no mercado”, acrescenta ainda. No entanto, “essas oportunidades também vão ser escassas” e a preços elevados que só grandes fundos de investimento podem pagar, conclui.
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