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Comprar imóvel com inquilino? Consultório jurídico diz o que fazer

Photo by Kipras Štreimikis on Unsplash
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Autor: Redação

O dinamismo que vive o mercado imobiliário em Portugal gera oportunidades e os investidores estão ávidos por fazer negócio. Mas nem sempre tudo é fácil e por vezes surgem obstáculos ou dúvidas. Há casos, por exemplo, em que os imóveis que estão à venda têm inquilinos lá dentro. O que fazer nestas circunstâncias?

Este é o tema de hoje no consultório jurídico de imobiliário, assegurado pela sociedade de advogados BAS para o idealista/news, na sequência de uma questão colocada por um leitor.

Envia a tua questão por email para: redaccao@idealista.com.

Tenho interesse em comprar um imóvel com inquilino, mas segundo o atual proprietário, não tem contrato de arrendamento. Como devo proceder, pois o meu intuito é comprar e vender, mas quero cumprir as obrigações que terei ou não com o inquilino.  

Caro Leitor,

Frequentemente, somos confrontados com questões de potenciais compradores interessados num determinado imóvel que descobrem que este se encontra arrendado, pelo que a sua questão é da maior pertinência.

O Código Civil (CC) refere que o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito (artigo 1069.º n.º1), mas na realidade nem sempre assim acontece.

Não raras vezes se colocava a questão de saber, como no caso da questão colocada, o que fazer perante estas situações, ou seja, quais as implicações desta ausência de documento escrito na relação entre arrendatário e senhorio.

A inexistência de um contrato de arrendamento reduzido a escrito, significa a inobservância da forma legal exigida para a sua celebração e consequentemente a nulidade do contrato, nos termos dos artigos 220.º e 286.º, ambos do CC.

As recentes alterações em matéria de arrendamento ocorridas em fevereiro de 2019 vieram trazer uma solução para algumas das situações mais comuns.

Com a recente alteração da lei, o legislador pretendeu proteger os arrendatários que se encontravam numa situação de precariedade, em virtude dos senhorios não pretenderem declarar a existência de um contrato de arrendamento, muitas das vezes para fugirem ao cumprimento de obrigações fiscais, passando aqueles a ter a possibilidade de demonstrar a existência de um contrato de arrendamento entre as partes.

Assim, quando não haja contrato de arrendamento escrito, mas o arrendatário não é responsável por esta falha, este pode provar a existência de um contrato de arrendamento por qualquer forma admitida em direito, demonstrando designadamente que ocupava o imóvel sem oposição do senhorio e que procedia ao pagamento mensal há, pelo menos, seis meses, nos (1069.º, n.º 2 do CC).

Caso se chegue à conclusão de que não existe qualquer contrato de arrendamento e de que a pessoa que habita o imóvel não paga qualquer tipo de renda, ou que habitava o imóvel à revelia do seu anterior proprietário, então o novo proprietário poderá lançar mão de uma ação executiva para a entrega de coisa certa.

Em sentido contrário, caso seja demonstrada a existência de um contrato de arrendamento, o mesmo poderá cessar, para além do óbvio acordo das partes, por resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.

No caso concreto da resolução por iniciativa do senhorio, o contrato poderá ser resolvido com base em algum facto qualificável como incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, não seja exigível à outra parte a manutenção do arrendamento devendo esta ser efetivada, sob pena de caducidade do direito de resolução, no prazo de um ano, a contar da data em que o senhorio tome conhecimento do referido incumprimento.

Note-se, que em alguns casos como por exemplo a falta de pagamento de renda ou a oposição do arrendatário a obra ordenada por autoridade pública, este prazo é reduzido para três meses, não obstante, no caso da falta de pagamento da renda ser ainda facultada ao arrendatário, por uma vez, a possibilidade de evitar a resolução se pagar a renda em atraso no prazo de um mês.

Sublinhamos que as respostas dadas aqui neste Consultório Jurídico não se integram no âmbito de uma prestação de serviços de consultoria jurídica, a qual se rege pelos termos previstos no Estatuto da Ordem dos Advogados, pelo que  não dispensam a consulta de um profissional qualificado, advogado ou solicitador.