Notícias sobre o mercado imobiliário e economia

Comprar casas em leilão: guia completo para triunfar

O preço é atrativo, mas existem passos importantes a dar antes de avançar com a aquisição de imóveis penhorados, para evitar problemas.

Photo by Sofia Kuniakina on Unsplash
Photo by Sofia Kuniakina on Unsplash
Autor: Redação

Pretendes comprar uma habitação por um preço inferior ao praticado no mercado? Então talvez os imóveis penhorados e vendidos em leilão sejam uma boa opção. Os imóveis que se encontram nos leilões decorrem, por norma, de penhoras aos seus antigos proprietários, por terem entrado em incumprimento e deixado de pagar a casa à entidade financeira com quem tinham contratado um crédito à habitação.

Por norma, estas habitações são vendidas a um preço cerca de 40% inferior ao praticado no mercado. Além disso, no caso destes imóveis, o mercado oferece condições específicas de financiamento, que podem assegurar o empréstimo da totalidade do valor do imóvel e até spreads mais atrativos. 

Desta feita, e tal como explica o Doutor Finanças neste artigo preparado para o idealista/news, comprar um imóvel em leilão pode ser um bom negócio, mas também pode ter os seus riscos e acarretar problemas inesperados. Por conseguinte, há um conjunto de passos que devem ser dados antes de ser adquirida uma casa em leilão, para que não se seja enganado e no futuro não existam arrependimentos quanto a essa compra. 

1. Características e localização do imóvel 

É importante que, antes de te decidires por uma casa penhorada, definas qual a localização que privilegias e qual a tipologia e características que procuras numa casa, bem como analisar se os acessos são favoráveis. 

É também crítico que analises todos estes aspetos e que compares o preço dos imóveis na zona pretendida versus o preço que está a ser pedido pelo imóvel penhorado. Se o valor do imóvel em leilão (considerando a possível necessidade de obras ou remodelações e custos com impostos), for igual ou superior ao valor praticado nessa zona, numa casa nova, então não compensa o investimento na casa penhorada. 

É ainda determinante que estes pormenores sejam definidos antecipadamente, pois na hora de consultar os imóveis disponíveis em leilão, podes filtrar, de antemão, as ofertas que te interessam. 

2. Estar atento aos leilões 

Existem vários tipos de leilão e as habitações penhoradas e vendidas em leilão podem ser detidas por várias instituições, tais como: 

  • Instituições financeiras: imóveis penhorados a quem entra em incumprimento com as prestações do crédito à habitação. Podem ser encontrados no site de cada banco; 
  • Autoridade Tributária: no site de das finanças, em “Vendas Eletrónicas”, podes encontrar diversos bens penhorados aos contribuintes com dívidas às finanças;  
  • Segurança Social: pode colocar à venda imóveis por concursos públicos. Basta aceder ao site da Segurança Social, no separador “Património Imobiliário”;  
  • Câmaras Municipais; 
  • Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução (OSAE) – através da plataforma e-leilões. 

3. Registo na entidade leiloeira 

Depois de te decidires por uma das várias entidades, referidas no ponto anterior, é necessário que faças o teu registo, para teres acesso aos diversos imóveis e para que possas participar no leilão do imóvel que se enquadra nas tuas necessidades. 

Para fazeres o registo e uma licitação, necessitas do teu cartão de cidadão, assinar uma declaração de aceitação e depositar uma caução que varia consoante a entidade leiloeira escolhida. Esta caução é-te devolvida no caso de não comprares nenhum imóvel. 

Se te decidir pela aquisição, então o valor da caução é descontado no pagamento do sinal da habitação, aquando do Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)

4.Verificar o estado do imóvel 

Antes de fazeres qualquer licitação, deves obrigatoriamente visitar o imóvel. 

Por vezes o que é apresentado nas fotografias não é exatamente o que vais encontrar e não é o suficiente para fazeres uma boa avaliação e saberes se vão ser necessárias obras ou remodelações. 

Pode haver muitos pormenores que não constam da descrição feita. Por esse motivo faz sempre uma visita para te certificar do estado de conservação do imóvel e da veracidade das características descritas. 

5. Conhecimento das regras 

Todos os leilões têm regras específicas, portanto é essencial que tomes conhecimento das mesmas e que as leias atentamente antes de fazeres qualquer licitação. 

Se não o fizeres, pode não ser possível anular uma licitação com o argumento que não tinhas conhecimento das mesmas. Para além disso, deves estar atento à data limite dos leilões, para não perderes nenhuma oportunidade. 

6. Capacidade financeira 

Antes de tomares qualquer decisão de compra e te comprometeres com um leilão, deves avaliar a tua situação financeira e perceber se: 

Tens capacidade económica para adquirir um imóvel, mesmo que seja por um custo inferior;  

Podes assegurar 10% da entrada inicial, no caso de a casa não ter financiamento a 100% e precises recorrer a um empréstimo bancário;  

Se a sua taxa de esforço te permite recorrer a um crédito à habitação. 

Se tiveres necessidade de recorrer ao financiamento, analisa o mercado com a devida antecedência para ver a melhor opção para o teu caso. Podes também contar com a ajuda de empresas especializadas e intermediárias de crédito que podem tratar de toda a burocracia por ti e encontrar as melhores condições do mercado.  

7. Direito de preferência e remissão 

Se compraste um imóvel e não te asseguraste de que estava arrendado, fica a saber que podes ficar sem o mesmo. Ou seja, quando uma habitação, que está à venda num leilão, possui um arrendatário, esse inquilino tem o direito de preferência sobre essa habitação.  

Segundo a lei, está previsto que, os inquilinos com contratos de arrendamento superiores a 3 anos, têm a oportunidade de adquirir a habitação ao preço que foi arrematada no leilão. Da mesma forma, têm direito de remissão o marido, a mulher ou os herdeiros (descendentes ou ascendentes) do proprietário a quem foi penhorado o imóvel. Podendo adquirir o mesmo pelo preço que foi arrematado no leilão. Este direito de remissão prevalece sobre o direito de preferência segundo a ordem: cônjuge, filhos, pais do proprietário. 

Portanto, antes de fazeres qualquer oferta ou aquisição é de extrema importância que questiones a entidade responsável pelo leilão, da existência ou não de inquilinos, de usufrutuários ou de herdeiros. Este tipo de informação também consta da Certidão do Registo Predial. 

8. Certidão de Teor 

Para além dos aspetos mencionados e não menos importante, é o facto de verificares se a casa não se encontra penhorada por dívidas fiscais (encargos com hipotecas e penhoras). Para esse efeito podes consultar a Certidão de Teor, no site do Registo predial ou numa Conservatória do Registo Predial. Ambas as opções de consulta têm um custo associados, mas o risco que podes correr compensa esse gasto. 

Em suma, para não perderes tempo nem dinheiro e não seres apanhado desprevenido com algumas surpresas desagradáveis, deves ter em conta estes aspetos se pensas realmente em comprar uma casa em leilão.