Stock logístico em Portugal aumentou 30% nos últimos seis anos

O stock logístico em Portugal aumentou mais de 30% entre 2019 e 2025, tendo passado de cerca de quatro milhões de metros quadrados (m2) para 5,5 milhões m2. No entanto, apesar deste aumento, as taxas de disponibilidade estão historicamente baixas, estando a menos de 1% no Porto e a 4% em Lisboa, valor este que é fortemente influenciado pela região de Palmela que apresenta uma taxa de disponibilidade superior a 10%.

Estas são algumas das conclusões do estudo “Realizing Potential in Logistics” da CBRE. Nuno Torcato, Diretor Industrial e Logística da CBRE Portugal, explica em comunicado que “Portugal enfrenta uma das taxas de disponibilidade mais reduzidas da Europa, o que confirma a resiliência e a atratividade do mercado, mas expõe também um défice claro de espaços modernos”. O responsável acrescenta que “a modernização do parque logístico é, por isso, um imperativo para que o país consiga responder às necessidades futuras dos operadores e consolidar a sua posição estratégica no contexto europeu”.

Até agosto, o valor transacionado em ativos de industrial e logística chegou aos 124 milhões de euros. Até final do ano, com as operações atualmente em curso, a consultora estima que sejam alcançados entre 280 milhões e 360 milhões de euros. A confirmar-se este resultado, 2025 será um dos melhores anos de sempre para este segmento, sublinhando a competitividade do país para o investimento logístico na Europa, sobretudo pela conjunção de baixa disponibilidade, rendas em crescimento e yields atrativas. No que respeita a yields, a premium situa-se em 5,75% em Lisboa e 6% no Porto, acima da maioria dos segmentos imobiliários nacionais, à exceção dos centros comerciais.

Rendas prime com valorização de cerca de 40%

Desde 2019, houve um crescimento de aproximadamente 40% nas rendas prime, registando-se aumentos de 3,5 euros/m2 para 5,5-6 euros/m2. Estas subidas devem-se ao aumento da procura e à escassez de espaço disponível, o que coloca Portugal ao nível de mercados emergentes europeus como a República Checa.

Em 2020, com a pandemia do Covid-19, registou-se uma viragem estrutural no setor. Antes desse ano, o take-up médio anual rondava os 200.000 m2, tendo estabilizado, depois da pandemia, para 400.000 m2/ano. Atualmente, até agosto, o take-up logístico ascendeu a 150.000 m2, em linha com o período homólogo.

Relativamente à procura por e-commerce, e ao contrário do 'boom' registado entre 2020 e 2022, não está previsto um crescimento exponencial, mas sim moderado, impulsionado por retalhistas que integram os seus próprios canais online nas cadeias logísticas já existentes, em detrimento dos operadores de entregas.

A presença de ativos obsoletos

Cerca de 30% dos ocupantes, a nível europeu, identificam ativos obsoletos nos seus portefólios. Além disso, há ainda que registar uma tendência crescente de valorização de critérios técnicos como certificações ESG, eficiência energética e segurança no momento de escolher os novos espaços. Em 2023, os operadores consideravam apenas um fator relacionado com as características técnicas do ativo. Atualmente, são considerados cinco desses fatores.

Esta realidade está a criar um “mercado a duas velocidades” (two-tier market), onde ativos de qualidade, modernos e sustentáveis têm a capacidade de captar rendas premium e manter em mínimas as taxas de disponibilidade ao mesmo tempo que os ativos desatualizados enfrentam descontos de renda e maiores níveis de desocupação.

Portugal atrai investimento

Continua a registar-se uma forte pressão da procura em Portugal, num cenário de escassez de espaço, ao contrário do que acontece na Europa Central. Uma vez que a localização é uma das principais preocupações dos operadores no momento de selecionar um novo ativo no país, tem-se assistido a uma subida indiscriminada das rendas para ativos prime e não prime.

Neste cenário, investidores e promotores que apostem no desenvolvimento de novos projetos e na requalificação de ativos existentes encontram aqui uma oportunidade única, ainda que desafiante.