OE2026 com luz verde: o que vai mudar na habitação e no imobiliário

Depois de uma larga discussão parlamentar, o Orçamento do Estado para 2026 (OE2026) foi finalmente aprovado na votação final global esta quinta-feira, dia 27 de novembro. E traz várias novidades no âmbito da habitação e imobiliário, como é o caso da venda de imóveis públicos com vista a aumentar a oferta de casas acessíveis em Portugal. Mas houve outras que ficaram pelo caminho. E as medidas fiscais, como a redução do IVA para 6% na construção, ainda têm de ser apresentadas e passar no crivo do Parlamento.

A aprovação do OE2026 é o reflexo de várias cedências do Governo de Montenegro, com o documento a incluir 163 alterações. Os partidos que suportam o Executivo, PSD e CDS-PP, foram os que obtiveram mais vitórias (41), muitas delas para corrigir lapsos no documento original. Já a oposição conseguiu validar um total de 122 iniciativas na especialidade, com o PS a liderar (31 medidas aprovadas), seguido do PCP (22), Chega (20) e PAN (19).

Foi por isso que a proposta de lei do OE2026 acabou por obter luz verde na votação final com votos a favor do PSD e CDS-PP e abstenção do PS. Todos os outros partidos votaram contra. Mas que medidas para a habitação e imobiliário foram aprovadas? E quais é que ficaram pelo caminho? O que ainda falta fazer? Explicamos ponto por ponto.

As medidas para a habitação aprovadas no OE2026

Desde logo, o Governo poderá avançar com a venda de património imobiliário do Estado a utilizar para fins habitacionais. Isto porque a proposta do PS lançada para o tentar impedir acabou chumbada pelos partidos de direita. Assim, o primeiro-ministro Luís Montenegro poderá levar a hasta pública os 16 imóveis do Estado já identificados e estabelecer parcerias público-privadas em 14 terrenos públicos, sendo que o objetivo é “disponibilizar até 10.000 fogos de habitação para arrendamento acessível até ao final de 2035”.

Uma das propostas do PS que foi aprovada prevê que os municípios possam conceder garantias reais sobre imóveis em programas de apoio ao arrendamento. Na prática significa que os municípios podem conceder garantias reais sobre imóveis e até sobre os rendimentos por eles gerados no caso “de empréstimos de médio e longo prazo financiados com fundos reembolsáveis do PRR [Plano de Recuperação e Resiliência] e destinados ao parque público de habitações a custos acessíveis", bem como "no âmbito do financiamento de programas municipais de acesso à habitação, nomeadamente de apoio ao arrendamento urbano".

Por parte do Chega, foi viabilizada uma proposta de alteração orçamental que revê as normas de emissão de atestados de residência para cidadãos estrangeiros, limitando o número de certidões por casa. Para André Ventura, trata-se de “medida que defende os moradores, protege o património urbano, combate a imigração ilegal e previne fraudes documentais”.

Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

De escolas a autoestradas: novas obras em 2026

Ao nível das infraestruturas, foi aprovada uma proposta de alteração do PS ao OE2026 destinada a garantir verbas orçamentais para as autarquias poderem reabilitar escolas. Assim, o Governo “fica autorizado a proceder às alterações orçamentais necessárias para assegurar a realização das transferências para as autarquias locais no âmbito do Programa de Recuperação e Reabilitação de Escolas”.

Também foi aprovada uma iniciativa do PCP para eliminar de forma progressiva as barreiras arquitetónicas “existentes e identificadas”. Com a medida, a bancada comunista pretende que o Governo faça as adaptações necessárias “para garantir a devida acessibilidade às pessoas com mobilidade condicionada”.

O Parlamento aprovou ainda duas propostas de alteração do Chega sobre a construção de autoestradas, em Coimbra e Castelo Branco, bem como uma iniciativa para o lançamento da obra do IC6 em Seia.

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As medidas na habitação que ficaram pelo caminho…

Não é a primeira vez que vai a votação no Parlamento e voltou a cair por terra. Falamos da mudança legislativa que permita que todos os proprietários possam deduzir no IRS parte dos juros pagos nos créditos habitação. As iniciativas do PAN, Chega, PCP e BE de alteração ao OE2026 neste sentido acabaram chumbadas. Note-se que a ideia passa por uniformizar as regras, uma vez que quem comprou casa desde 2012 não pode deduzir juros, mas quem comprou antes pode fazê-lo.

O prolongamento da isenção da comissão por amortização antecipada do crédito habitação a taxa variável também ficou pelo caminho, após o chumbo de propostas do PS e do Chega que, embora diferentes, tinham esse objetivo. 

Ao nível da integração, foi reprovado um ponto da proposta do PCP que visava criar “um programa plurianual de financiamento para adaptação e eliminação de barreiras arquitetónicas em habitações de pessoas com deficiência com mobilidade condicionada”.

Discussão do OE2026 no Parlamento Getty images

O que ainda vai mudar na habitação após o OE2026

Na proposta de lei do OE2026, agora aprovada, o Governo quis refletir a sua visão estratégica para enfrentar a crise de acesso à habitação no país e garantir mais habitação acessível. É neste sentido que o Executivo pretende aumentar a oferta pública e privada de habitação, tal como se lê no website oficial do documento: 

• Disponibilizar 59.000 casas nos próximos seis anos (33 mil novos fogos no âmbito do PRR);
• Construir 12.000 casas, que integrarão o Programa de Apoio ao Arrendamento, através de um acordo de contratação de crédito com o Banco Europeu de Investimento (BEI);
• Aumentar a oferta de habitação pública, estando previstos, para 2026, 930 milhões de euros em programas públicos de promoção e reabilitação com vista a abranger 22.000 pessoas;
• Mobilizar, de forma complementar, património público (imóveis e terrenos) para projetos habitacionais;
• Promover a oferta de arrendamento moderado, reforçando a proteção das famílias em situação de especial vulnerabilidade;
• Continuar a reabilitação de blocos habitacionais, permitindo aos militares da GNR e aos polícias da PSP, em início de carreira e deslocados das suas zonas de residência, ter acesso a habitação.

Além destas medidas, o Governo também reforçou em 350 milhões de euros o montante destinado à garantia pública para a compra da primeira casa para os jovens até aos 35 anos. E quer manter isenção de IMT para jovens na compra da sua primeira casa, cujos os limites de valores das habitações podem subir 2% no próximo ano para 330.539 euros (isenção total) e para 660.982 euros (isenção parcial) por via da atualização dos escalões do IMT incluída no OE2026.

Pacote fiscal na habitação vai ao Parlamento após OE2026 Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Há também várias medidas fiscais na área da habitação que o Executivo de Montenegro quer avançar, mas que carecem de diploma próprio apresentado e votado na Assembleia da República, estando fora do OE2026. 

É o caso da redução do IVA para 6% na construção de habitações para venda ou para arrendamento a preços moderados (648 mil euros no caso de venda e 2.300 euros no caso de arrendamento), uma medida que será vertida num pedido de autorização legislativa, onde estará incluído o efeito de retroatividade da medida para diminuir a incerteza no mercado.

Outras medidas incluídas neste pacote fiscal, que vai será apresentado por Montenegro ao Parlamento, têm o objetivo de incentivar a colocação de imóveis no mercado de arrendamento e venda, a valores moderados. Os benefícios fiscais previstos neste sentido são: 

• aumentar para 900 euros de dedução no IRS dos encargos com as rendas de habitação a preços moderados em 2026;
• a redução da taxa de IRS aplicada aos proprietários, de 25% para 10%, nos contratos de arrendamento de habitações a rendas moderadas;
• pôr fim às mais-valias de IRS na venda de habitações se o valor for reinvestido em imóveis para arrendamento a valor moderado;
• avançar com a isenção temporária de IMT e IMI para imóveis destinados a arrendamento com rendas moderadas.

“Além de incentivar a oferta, pretende-se também eliminar as barreiras burocráticas que envolvem o mercado imobiliário, em particular agilizar os processos de licenciamento para construção de casas e rever os Planos Diretores Municipais (PDM)”, referiu ainda o Governo na proposta do OE2026. Em cima da mesa está, por exemplo, a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) simplificar os procedimentos administrativos.  

*Com Lusa