Bancos com novas regras para dar crédito à habitação - explicamos-te tudo

A partir de 01 de janeiro de 2018, os bancos terão de responder a regras mais apertadas na hora de dar crédito à habitação. As novas obrigações, determinadas pelo Banco de Portugal (BdP) e agora publicadas em Diário da República, passam sobretudo por garantir, e fazer prova, de que os consumidores têm condições para pagar o empréstimo da compra de casa. Por outro lado, as instituições financeira estarão sujeitas a novos deveres de informação junto dos clientes, antes e durante a vigência dos contratos.

"No cumprimento das disposições do presente aviso, as instituições devem proceder com diligência e lealdade, promovendo a concessão de crédito responsável, tendo em consideração a situação financeira, os objetivos e as necessidades dos consumidores e a natureza, montante e características do contrato de crédito", explica o supervisor do setor financeiro no aviso publicado em Diário de República. 

O Banco de Portugal determina que o dever de avaliação da solvabilidade dos consumidores acontece previamente à celebração do contrato de crédito, mas também em momento anterior a qualquer aumento do montante total do crédito que ocorra na vigência do contrato de crédito, exceto quando o aumento tenha sido inicialmente convencionado pelas partes, aquando da celebração do contrato de crédito. 

Como calcular a solvabilidade

A avaliação da solvabilidade, segundo o regulador, "deve basear-se preferencialmente nos rendimentos auferidos pelo consumidor que, pelo seu montante e periodicidade, apresentam um caráter regular, incluindo, nomeadamente, os rendimentos auferidos a título de salário, a remuneração pela prestação de serviços ou as prestações sociais". 

Para conceder o crédito, o banco "deve ter em consideração" o rendimento auferido pelo consumidor, pelo menos, nos três meses anteriores ao momento em que procede à avaliação da solvabilidade, bem como a evolução que o rendimento registou nesse período. 

"A avaliação da solvabilidade não deve basear-se na expetativa de aumento dos rendimentos auferidos pelo consumidor", esclarece o supervisor da banca. 

Qual será o dever de assistência ao consumidor

As instituições habilitadas a conceder crédito em Portugal passam também a ter de cumprir um dever de assistência ao consumidor que implica, designadamente, "esclarecer o consumidor, de modo adequado", sobre o conteúdo da Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), da minuta do contrato de crédito e dos documentos anexos à FINE. 

Neste dever está ainda incluída a obrigação de identificar separadamente as características e o custo de cada um dos produtos ou serviços propostos como vendas associadas facultativas, bem como o impacto da contratação desses produtos ou serviços no custo do contrato de crédito, nomeadamente no 'spread' (margem de lucro do banco) da taxa de juro. 

Quando a informação pré-contratual é prestada através de comunicação à distância, devem ser disponibilizados ao consumidor linhas de atendimento dedicadas e conteúdos específicos, em suporte áudio, vídeo ou texto, adequados ao meio de comunicação utilizado para a prestação de informação pré-contratual. 

O diploma estabelece o conteúdo mínimo da informação periódica a disponibilizar aos consumidores através do extrato, bem como regras aplicáveis à informação sobre a alteração da taxa de juro, à informação adicional e à informação complementar em caso de incumprimento de obrigações contratuais, de regularização de situações de incumprimento e de reembolso antecipado. 

Como afeta a remuneração dos trabalhadores dos bancos 

Já as políticas de remuneração dos trabalhadores envolvidos na elaboração, comercialização e concessão de contratos de crédito devem abranger todas as formas de remuneração fixa e variável que possam ser atribuídas, incluindo os benefícios monetários e não monetários quando atribuídos a título de incentivo. 

Na definição das políticas de remuneração, o Banco de Portugal quer que seja assegurado "um equilíbrio entre as componentes fixa e variável" da remuneração, sempre que se preveja a atribuição destas duas componentes, e que exista um limite máximo para a componente variável da remuneração, "o qual deve ser definido com base numa percentagem da componente fixa da remuneração". 

O supervisor quer ainda condicionar a atribuição da componente variável da remuneração ao cumprimento de critérios quantitativos e qualitativos, sendo definidos como critérios qualitativos, entre outros, indicadores relacionados com o cumprimento de regras e procedimentos internos e com a qualidade do serviço prestado aos consumidores.