Notícias sobre o mercado imobiliário e economia

AG Capital: capitais chineses impulsionam imobiliário português

Primeiro projeto: um edifício residencial, perto o Castelo de S. Jorge, no Largo dos Lóios, em Lisboa. / AG Capital
Primeiro projeto: um edifício residencial, perto o Castelo de S. Jorge, no Largo dos Lóios, em Lisboa. / AG Capital
Autor: carla celestino (colaborador do idealista news)

A AG Capital tem vindo a promover e gerir empreendimentos muito singulares em Lisboa, como é o caso de Douradores 168, Luciano Cordeiro 94, Calçada da Ajuda 41, ou, já na vertente turística - sob a égide da marca LX4U - os apartamentos Martim Moniz e Castelo. Esta é uma empresa que resulta da cisão de uma outra sociedade de capitais chineses, a ECADINT Investments and Management, pertencente a um grupo empresarial com sede em Shanghai, e que opera na área da construção. O idealista/news esteve à conversa com o diretor geral Pedro Especial e percebeu que a AG Capital vai de "vento em poupa" e que tem novos projetos no horizonte.

Crise impulsionou atividade imobiliária

"A ECADINT dedicava-se ao setor da construção e detinha vários projetos em Angola. A determinada altura sentiu necessidade de abrir escritórios em Lisboa para criar uma central de compras do grupo para apoio das obras que estavam a realizar naquele país", conta Pedro Especial.

Foi assim que, em 2013, se estabeleceu no Parque das Nações no sentido de promover a atividade relacionada com a negociação de materiais de construção para os fornecimentos em Angola. E foi precisamente nesse ano que o gestor entrou na empresa.

Com experiência anterior na construção e no imobiliário, Especial recorda que, nessa altura, em Portugal, "o imobiliário estava completamente no fundo" e, por isso mesmo, "era o momento ideal para começar a desenvolver a atividade imobiliária, até porque já se estava a sentir que, aos poucos, o setor iria arrancar".

A empresa começou por fazer uma prospeção exaustiva do mercado imobiliário e recorda que estudaram na altura "mais de 100 imóveis nas zonas de Lisboa e Porto, sobretudo da carteira da banca que, na altura, pretendia reduzir drasticamente a exposição ao imobiliário".

"No início da nossa atividade equacionámos também o Algarve, sobretudo hipóteses ligadas à hotelaria, numa altura em que havia alguns projetos em dificuldades que acabaram por cair nas mãos da banca, mas a maioria tinha uma escala que para nós não era confortável pelo que não avançámos nesse sentido".

Tendo em conta as oportunidades interessantes que viram, já em 2014, os responsáveis da empresa decidiram que tinha "chegado o momento" de começar a investir.

Martim Moniz: zona com potencial escondido

O primeiro projeto que empreenderam era "relativamente pequeno, resultado de uma ação de insolvência, de um edifício residencial que tinha ficado por concluir perto da entrada do Castelo de S. Jorge, no Largo dos Lóios. Comprámos, concluímos a construção e colocámos no mercado".

AG Capital
AG Capital

O sucesso deste projeto deu alento à empresa para se lançar em novas "empreitadas", nomeadamente num Fundo de Investimento Imobiliário (FII). "Montámos um FII com a sociedade gestora Selecta, do Grupo Mello, cujo regulamento foi aprovado pela CMVM, mas na seleção do banco depositário as coisas atrasaram-se e a morosidade do processo fez com que os acionistas chineses optassem por não seguir em frente com este fundo."

Isto não impediu, no entanto, a empresa de avançar no ramo imobiliário, e em fevereiro do ano seguinte lançavam um segundo projeto, "diferente", composto por um conjunto de apartamentos que foram a hasta pública aquando da liquidação da EPUL (Empresa Pública de Urbanismo de Lisboa extinta em 2014), as Residências do Martim Moniz.

AG Capital
AG Capital

"O desafio partiu do fato de ser um projeto problemático inserido numa zona de Lisboa onde as pessoas tinham medo de investir, mas que entendemos ser uma zona com potencial. Apostámos com o apoio da banca e conseguimos fazer a aquisição de um conjunto de imóveis para as quais desenvolvemos o design de interiores com o objetivo de efetuar exploração turística, que acabámos por executar com uma estrutura e gestão própria dentro da empresa."

Foi assim que surgiu a marca LX4U. "Começámos por fazer a exploração turística destes apartamentos, mas quando o mercado imobiliário começou a melhorar acabámos progressivamente por vender todas as frações". Diz também que "foi um projeto que correu muito bem" e que o financiamento foi liquidado num prazo relativamente reduzido".

Neste período lembra ainda que, como "tínhamos uma boa relação com a maior parte das mediadoras imobiliárias, mostravam-nos alguns imóveis interessantes na zona da Baixa. Um deles foi o que se localiza na rua dos Douradores e que acabámos por adquirir." Este imóvel tinha um projeto de autoria da Contacto Atlântico, que estava em fase final de aprovação, e "permitia fazer promoção residencial com possibilidade de exploração turística". Encontra-se atualmente concluído.

AG Capital
AG Capital

"Paciência de chinês"

Em setembro de 2017, a empresa ECADINT por questões de estratégia interna decidiu fazer uma cisão das suas várias atividades de China, Angola e Portugal. Foram, então, criadas a AG Capital para a gestão de projetos imobiliários e a Risingdreams para exploração de apartamentos turísticos sob a marca LX4U.

A AG Capital acompanha os seus investidores desde o início até ao final do projeto: "desde a seleção dos projetos imobiliários, elaboração de estudos de viabilidade, execução do 'business plan', negociação de financiamento, seleção das equipas projetistas, acompanhamento do licenciamento, todo o processo de concurso e consultas de empreitada, seleção e negociação com os empreiteiros, acompanhamento da obra até à conclusão, e posterior obtenção da licença de utilização, bem como a montagem da estratégia de marketing e vendas apoiadas em algumas mediadoras com quem temos boa relação."

Os projetos consolidados e o sucesso da gestão turística acabaram por trazer à AG Capital "novos investidores", e começaram também a aceitar fazer a gestão de projetos imobiliários que não eram nossos".

Este caminho conduziu a AG Capital a "novos projetos". Tal foi o caso do edifício Luciano Cordeiro 94, cujas obras se encontram em curso, e o Calçada da Ajuda 41, em fase final de licenciamento.

AG Capital
AG Capital

Relativamente ao projeto da Ajuda, Pedro Especial desabafa que "gostava de ter iniciado as obras em setembro de 2018". Sabe que "a arquitetura está aprovada e que faltam apenas as especialidades". E que, embora considere que a reabilitação "já deveria ter começado", compreende este atraso "devido à reestruturação das competências da SRU (Sociedade de Reabilitação Urbana) no seio da Câmara Municipal de Lisboa

Ainda assim, diz que é "muito complicado explicar estes atrasos a investidores estrangeiros, sobretudo quando são chineses."

Na rua do Cruzeiro, têm outro imóvel para o qual "submetemos um PIP (Pedido de Informação Prévia) e à partida devemos estar perto de obter uma resposta, ou seja, encontra-se numa fase mais preliminar".

AG Capital
AG Capital

Além destes projetos, a AG Capital está a preparar o lançamento de um novo projeto com maior escala, para um imóvel de 5.000 metros quadrados (m2) na Praça do Areeiro, e que será seguramente um projeto residencial emblemático.

Habitação nova em Évora

Neste momento a empresa está igualmente a apostar em novas geografias no país, em particular em "Évora", porque "achámos que seria uma boa oportunidade" e porque "os nossos investidores queriam investir numa segunda cidade portuguesa onde os valores do imobiliário ainda fossem competitivos."

Estudaram diferentes hipóteses, nomeadamente "Porto, Setúbal, Aveiro e Coimbra", mas acabaram por escolher "Évora, porque sendo uma cidade pequena, é bem organizada, fica a apenas 1 hora de Lisboa e de um aeroporto internacional, é servida por autoestrada e tem um bom potencial turístico".

Além disso, "apesar de ter várias condicionantes pelo fato de ser uma Cidade Património Mundial da UNESCO, o que a nível de promoção imobiliária poderia criar uma série de dificuldades, percebemos que o contato com a autarquia, com os arquitetos, era muito fácil, e que as regras instituídas na cidade são fáceis de entender e de por em prática, que tudo é muito transparente."

AG Capital
AG Capital

A prospeção do mercado alentejano começou no "verão do ano passado" e, neste momento, já contam com três projetos em Évora. "Um deles já tinha projeto de arquitetura aprovado e, apesar de irmos fazer algumas alterações, temos a possibilidade de começar a ser construído dentro de pouco tempo, nos outros dois vamos ainda desenvolver o projeto."

Pedro Especial revela que os três projetos se destinam a "habitação", havendo potencial para arrendamento de longa duração, arrendamento a estudantes e também arrendamento turístico. Évora tem falta de habitação, nomeadamente para as pessoas ligadas à universidade, à saúde e às indústrias que entretanto foram criadas na zona. Tudo isto faz-nos ponderar sobre o fim a dar a estes edifícios".

Mas salienta: "Claro que em Évora não falamos de valores de venda como no imobiliário em Lisboa, mas também os valores de aquisição dos imóveis são significativamente inferiores ". Acrescentando que "agora vamos fazer um compasso de espera para ver os resultados destes projetos e se tudo correr bem iremos provavelmente continuar a apostar neste mercado."

Os investidores devem ser ponderados

De acordo com o diretor geral, a AG Capital continua à "procura de novos projetos". Por isso mesmo estão "em negociação para outros projetos residenciais de maior escala já fora do centro histórico de Lisboa, bem como de projetos de construção de raiz com loteamento/projeto aprovado para os quais podemos avançar de imediato, e ainda edifícios existentes e bem localizados com potencial de reconversão (por exemplo antigos edifícios de escritórios para reconversão em habitação)."

Confessa que "estamos a considerar projetos no Porto, apesar de em algumas zonas já ser difícil comprar por um bom preço já que face às expectativas que se criaram na cidade, os proprietários acabam por pedir valores desajustados pelos imóveis".

Outra cidade que estão a "ponderar" é Setúbal, mas "como ainda não temos uma estrutura muito grande não nos queremos dispersar".

Face a todo este investimento refere que "a empresa está a crescer" e que, neste momento, "temos reuniões quase diárias com investidores, principalmente estrangeiros que querem começar a trabalhar connosco pela primeira vez".

AG Capital
AG Capital

Há também "investidores que já estão a avançar para determinados projetos para os quais lhes foi apresentado um 'business plan', e que vêm ter connosco para que façamos a 'due-diligence' para confirmar os pressupostos apresentados, e para que possam chegar à conclusão de que não estão a comprar 'gato por lebre'".

Em relação ao mercado imobiliário declara que "já está algo valorizado em algumas áreas", e que "nas zonas onde existiu uma evolução de preços muito elevada, neste momento a tendência será para estabilizar", mas existem zonas alternativas com potencial; o mesmo se passa "com as origens dos investidores, algumas vão "arrefecendo", mas em contrapartida outras vão aumentando. Vai continuar a haver interesse por Portugal".

Afirma que "ainda continuam a apresentar-nos projetos imobiliários no centro histórico de Lisboa por valores excessivamente inflacionados mas, sabendo que o custo da construção aumentou, não podemos pensar que vamos conseguir vender a 10.000€/m2, pelo que neste tipo de negócios já não acreditamos muito".

Além disso adverte: "Devemos ser cautelosos nas aquisições, pois nunca poderemos prever o dia de amanhã".