Reclassificação simplificada para solo urbano: quando pode ocorrer?

As recentes alterações legislativas introduzidas à Lei dos Solos em janeiro de 2024 e reforçadas em abril de 2025 vieram criar um mecanismo simplificado de reclassificação para solo urbano, que pode ocorrer, em determinadas situações, por via da alteração aos planos municipais de ordenamento do território. 

De acordo com Rui Ribeiro Lima, sócio da Morais Leitão, este procedimento simplificado veio permitir "implementar uma mudança significativa no território num curto período de tempo quando comparado com o procedimento normal de alteração que levaria anos".

Neste artigo preparado para o idealista/news, o especialista da Morais Leitão Galvão Teles, Soares da Silva e Associados contextualiza e explica este mecanismo de flexibilidade nos planos municipais, nomeadamente em que é que consiste e que mudanças veio permitir no território, também em termos de investimento e de criação de emprego.

Alterações ao regime jurídico

Os anos de 2024 e 2025 foram ricos em modificações ao regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial, alterações essas que se revelam muito importantes para o desenvolvimento de um setor muito importante da atividade económica em Portugal: a indústria. 

Com efeito, se atentarmos ao denominado Relatório Draghi sobre o futuro da competitividade europeia, a redução e a simplificação de procedimentos administrativos são referidas como medidas prioritárias para incrementar a reindustrialização na Europa, reforçando a sua competitividade face aos outros concorrentes fora do espaço europeu. 

Portugal é há muito apontado pela Comissão Europeia e pela OCDE como um país em que os custos de contexto assumem uma dimensão muito significativa e que penalizam a atratividade de projetos industriais de elevada dimensão, determinando igualmente, nas situações em que tais projetos se verificam, um largo atraso em implementação de investimentos desta natureza.

Neste contexto, as alterações introduzidas ao regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial (Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio) vieram reforçar significativamente os mecanismos de flexibilidade para a modificação de planos municipais de ordenamento do território, através procedimentos mais céleres e mais previsíveis, correspondendo aos anseios de maior dinamismo na política pública de ordenamento do território, visando claramente o reforço da capacitação industrial e económica de Portugal. 

Instrumentos de gestão territorial: o que são?

Em jeito de contexto, é importante referir que os instrumentos de gestão territorial correspondem a programas e planos territoriais que estabelecem as diretrizes e o aproveitamento dos solos em geral. De entre os instrumentos de gestão territorial, destacam-se os planos municipais de ordenamento do território em virtude de serem estes que estabelecem o regime do uso do solo, ou seja, as regras quanto à ocupação, uso e transformação do solo. 

Os planos municipais de ordenamento do território dividem-se em os planos diretores municipais, planos de urbanização e planos de pormenor. São, pois, estes planos que fixam as regras sobre como podem os particulares e as entidades públicas utilizar o solo, através da sua classificação e qualificação.

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Classificação e qualificação do solo

A classificação do solo que consta nos referidos planos municipais assenta na distinção fundamental entre solo urbano e solo rústico. 

• No essencial, solo urbano é aquele que está total ou parcialmente urbanizado e, como tal, afeto à urbanização ou à construção.
• Já o solo rústico, que funciona como categoria residual, corresponde ao solo que está apto, nomeadamente ao aproveitamento agrícola, pecuário, florestal, à conservação, valorização e exploração de recursos naturais, de recursos geológicos ou de recursos energéticos, assim como o que se destina a espaços naturais, culturais, de turismo, recreio e lazer ou à proteção de riscos, ainda que seja ocupado por infraestruturas. 

Dentro de cada uma destas classificações de solo, a utilização depende da sua qualificação, correspondendo esta à definição quanto ao conteúdo do aproveitamento do solo através da definição do seu uso dominante e os parâmetros da edificabilidade. Por exemplo, em planos diretores municipais, o solo urbano é qualificado em várias categorias de espaço como sendo os espaços habitacionais e espaços de atividades económicas. No solo rústico, podemos encontrar as categorias de espaços agrícolas e espaços florestais.

A reclassificação simplificada para solo urbano

Em geral, a reclassificação para solo urbano (ou seja, para solo capaz de comportar a utilização do mesmo por via de urbanização e edificação) realiza-se por elaboração ou alteração de planos de pormenor com efeitos registais. 

Trata-se de um procedimento excessivamente moroso e que, em média, a experiência tem evidenciado que dure entre 5 a 10 anos até à plena conclusão do mesmo. 

No entanto, as alterações introduzidas na lei em janeiro de 2024 e reforçadas em abril de 2025, vieram permitir que essa reclassificação de solo pudesse ocorrer, em determinadas situações, por via da alteração aos planos municipais de ordenamento do território (sejam eles planos diretores municipais, planos de urbanização ou planos de pormenor), observando, quanto a esta última hipótese, um procedimento muito célere em comparação com a alteração dita normal dos mesmos planos. 

Desde logo, sempre que o solo se destine à instalação de atividades industriais, de armazenagem ou logística e serviços de apoio, ou a portos secos, é possível que a câmara municipal aprove uma proposta de reclassificação para solo urbano, determinando uma consulta pública com duração mínima de 10 dias, ao mesmo tempo que é realizada uma conferência procedimental com todas as entidades da administração pública que se devem pronunciar. Após a realização da conferência procedimental e o decurso do prazo da consulta pública, a câmara municipal submete a proposta de reclassificação à assembleia municipal para aprovação final e publicação no Diário da República. 

Este procedimento simplificado de reclassificação de solo exige ainda que o solo não se localize em área da Reserva Ecológica Nacional, da Reserva Agrícola Nacional e não seja qualificado como área sensível. 

É, assim, manifesta a importância deste procedimento simplificado de reclassificação para solo urbano que veio permitir proceder a esta mudança significativa no território num curto período de tempo quando comparado com o procedimento normal de alteração que levaria anos. 

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Na verdade, se atentarmos ao facto do procedimento habitual de reclassificação para solo urbano ter uma duração que oscila entre 5 a 10 anos, a introdução de um procedimento de reclassificação que permite obter esse resultado num período entre 3 a 5 meses, configura uma pequena revolução capaz de incrementar e promover a reindustrialização do país.

É, assim, de realçar que este procedimento simplificado de reclassificação para solo urbano atribui aos municípios a possibilidade de recorrerem a um mecanismo flexível de atração de investimento e de criação de emprego. 

Por outro lado, este procedimento simplificado providencia uma grande liberdade de escolha aos investidores industriais, não se limitando a localização para possíveis projetos industriais apenas e tão só às áreas que já estão classificadas como áreas propícias ou destinadas ao uso industrial, abrindo o leque de opções a todo a todo o solo rural ou rústico que reúne as melhores condições para albergar projetos industriais. 

Estamos certo que o recurso a este instrumento de reclassificação simplificada do solo irá contribuir decisivamente para atrair investimento económico que irá apoiar a reindustrialização de Portugal.