Nova lei das rendas faz um ano

A nova Lei do Arrendamento Urbano entrou em vigor no dia 12 de novembro de 2012 e, na altura, prometia revolucionar o mercado de arrendamento. Atualizar as rendas antigas, acabar com a passagem entre várias gerações dos contratos de arrendamento, permitir despejos mais rápidos, ou encurtar prazos que permitam penalizar o incumprimemento foram algumas das medidas mais aclamadas por proprietários e temidas por inquilinos.

Mas o arranque desta nova fase do mercado de arrendamento conheceu o seu primeiro obstáculo logo nos primeiros tempos de vida. O atraso e as sucessivas polémicas com a avaliação de imóveis, elemento fundamental para a atualização das rendas, acabou por atrasar o processo.

O Governo tinha-se comprometido a reavaliar cerca de 5,2 milhões de imóveis até ao final de 2012 para efeitos de atualização de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), para que depois os proprietários pudessem fazer o envio (obrigatório) das cadernetas prediais dos edifícios com a nova avaliação das finanças e, com com base nesse dado, calcular o valor máximo da renda que permitiria atualizar a mesma. Mas, sem avaliação, o processo não podia avançar.

Atraso na declaração de Rabc e no Balcão Nacional de Arrendamento

Outro entrave à entrada em funcionamento da nova lei foi a falta de legislação que não permitia às finanças responder aos inúmeros pedidos de declaração de Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC). O diploma legal só entrou em vigor a 1 de janeiro de 2013 pelo que só a partir dessa data foi possível a este organismo facilitar às famílias, com rendas anteriores a 1990, o documento necessáro para que pudessem invocar uma situação de carência financeira e, assim, travar o aumento da renda.

Mas, mesmo com a ferramenta jurídica aprovada, as finanças não conseguiam emitir o documento devido a um problema informático que só no Verão viria a ter solução.

Também o Balcão Nacional de Arrendamentos (BNA), organismo virtual que permite tornar os despejos mais céleres, só começou a funcionar a 11 de janeiro de 2013, dois meses depois da nova lei das rendas entrar em vigor, mas nem por isso teve menos trabalho: em fevereiro já tinha recebido 323 processos de despejo.

Protesto de inquilinos e proprietários

Os protestos, quer de proprietários quer de inquilinos, surgiram assim que a lei começou a ser aplicada, mas foi em fevereiro que as críticas subiram de tom. Centenas de inquilinos manifestaram-se à porta do Ministério do Ambiente, em Lisboa, alegando que os aumentos eram “incomportáveis” e que, em alguns casos, as rendas tinham aumentado mais de 600%.

Da parte dos senhorios, a Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) pôs um processo ao estado em protesto contra os anos em que as rendas estiveram congeladas. Entretanto, os vários partidos da oposição sugeriram várias alterações à lei, tendo o PCP chegado mesmo a pedir a sua revogação.

Para acalmar os ânimos e acautelar possíveis “situações abusivas” de aumento das rendas por parte dos senhorios, o Governo criou em fevereiro a Comissão de Monitorização da Lei das Rendas.

Em Março, o atraso nas avaliações das casas voltava a deixar os proprietários em pé de guerra. Aqueles cujos imóveis ainda não tivessem sido reavaliados sabiam agora que iam pagar em abril um valor de IMI provisório. O “acerto de contas” seria feito depois de realizada a avaliação definitiva do imóvel.

RABC e despejos: os números

Em abril, o BNA dava conta de já ter recebido mil processos de despejo e as finanças tinham em mãos 13 mil pedidos de RABC. Dois meses mais tarde, a Associação de Inquilinos Lisbonenses afirmava que 40 mil famílias tinham já pedido avaliação de rendimentos ao fisco, mas as finanças continuavam sem dar resposta, justificando o atraso  na atribuição da declaração de RABC com a necessidade de ser desenvolvida uma aplicação informática.

Em julho as finanças tinham já pendentes cerca de 27 mil pedidos de RABC, mas só a meio do mês, no dia 15, as declarações começaram a ser emitidas.

Neste mesmo mês o BNA dava conta da emissão de 193 títulos de desocupação de casas, tendo recusado 939 requerimentos de despejo. Segundo dados do Ministério da Justiça, até final de julho, tinham dado entrada 1.867 requerimentos.

A Cofederação Portuguesa de Proprietários tece então duras críticas à autoridade tributária e ao Balcão Nacional de Arrendamentos evidenciando o “atraso” e a “inoperância” dos sistemas informáticos relativos ao RABC e ao BNA, situações que impediram “a execução global da reforma tal como legislativamente pensada”.

A confederação chega mesmo a afirmar que o BNA “falhou rotundamente” os objectivos a que se propôs” com “mais de 80% dos pedidos” rejeitados, sendo o motivo mais comum de rejeição dos procedimentos a “falta de notificação dos inquilinos”.

Em agosto surge a notícia de que a maioria dos inquilinos que alegaram carência económica perante o senhorio viu a sua situação ser confirmada pelas declarações de RABC, que começaram a ser emitidas pela Autoridade Tributária e Aduaneira no mês anterior. Segundo a Associação de Inquilinos Lisbonenses e a Associação de Inquilinos do Norte, mais de dez mil arrendatários foram protegidos por este mecanismo, pelo que sofreram aumentos suaves de renda.

Os senhorios viam assim diminuida a sua possibilidade de aumentar os rendimentos, mas o Estado acenava-lhes com mais despesa ao notíficar vários proprietários pelo não pagamento do Impostos de Selo relativo a imóveis de valor superior a um milhão de euros. No entanto, os imóveis em questão não eram luxuosas mansões, mas prédios que, em muitos casos, não tinham propriedade horizontal e que estavam arrendados com rendas antigas cujo rendimento, mesmo com a atualização dos valores em curso, não era proporcional aos valores cobrados pelas finanças.

Novos ajustes à lei ds rendas

Em setembro, o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana anuncia estar a preparar um novo programa que visa financiar a reabilitação urbana de edifícios degradados cujos proprietários se comprometam, depois, a colocá-los no mercado de arrendamento. O arranque da medida está previsto para 2014 e o financiamento e necessárias linhas de crédito estavam a ser negociados com o Banco Europeu de Investimento.

Em Outubro a Comissão de Monitorização da Lei das Rendas reúne-se para discutir o arrendamento comercial, cujas novas regras têm sido criticadas, com os vários setores a responsabilizar o aumento dsa rendas pelos muitos encerramentos de lojas, hotéis ou restaurantes.

Em Novembro o Governo admite estar a estudar o arrendamento habitacional e não-habitacional, não afastando a hipótese de fazer ajustes à lei das rendas. “Esta foi uma reforma estratégica. Não podemos estar sistematicamente a alterar o quadro legal quando se trata de uma reforma de fundo e com bons resultados, mas temos de estar disponíveis para alguns ajustamentos que possam ser adequados”, disse Jorge Moreira da Silva, Ministro do Ambiente, Ordenamento do Território e Energia.

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