Consultório de imobiliário: Como é que a nova reforma do IRS afeta proprietários e inquilinos?

O idealista News Portugal tem um novo consultório de imobiliário destinado a agentes do setor, proprietários e inquilinos, que será assegurado pela PLMJ - Sociedade de Advogados.

Os impactos da nova reforma do IRS para o setor do imobiliário é o tema do primeiro artigo.

Envia a tua questão por email para o redaccao@idealista.pt.

Quais os principais impactos da nova reforma do IRS para o sector do imobiliário, seja para proprietários ou inquilinos?

Resposta da PLMJ:

A reforma do IRS, como é comummente conhecida, vai introduzir algumas medidas que consideramos de grande relevo para o setor imobiliário, tanto na perspetiva dos proprietários como na perspetiva dos inquilinos.

Desde logo, a reforma do IRS contribuirá para uma maior eficiência fiscal dos rendimentos enquadrados no âmbito da Categoria F, já que aliada à taxa de tributação especial de 28% (a qual se mantém com a reforma do IRS) procede-se a uma profunda ampliação do leque de despesas dedutíveis naquele âmbito.

Com efeito, com a entrada em vigor da reforma do IRS, passarás a poder deduzir, todos os gastos efetivamente incorridos para obter os rendimentos, com exceção dos encargos financeiros e as despesas com mobiliário, eletrodomésticos e artigos de decoração ou conforto.

Poderás, ainda, deduzir os gastos que tenhas suportado nos 24 meses que antecederam o arrendamento, referentes a obras de conservação e manutenção do prédio, desde que estes se encontrem documentalmente comprovados.

Em todo o caso, poderás deduzir o resultado líquido negativo apurado em determinado ano no âmbito da Categoria F ao resultado líquido positivo da mesma Categoria F apurado nos 6 anos seguintes àquele a que respeita.

Com a reforma do IRS passarás, também, a poder incluir nas despesas elegíveis para apuramento do valor das mais-valias e menos-valias imobiliárias os encargos que tenhas, comprovadamente suportado, com a valorização do imóvel, nos últimos 12 anos (em oposição ao anterior limite de 5 anos), bem como as indemnizações que tenhas comprovadamente pago pela renúncia onerosa a posições contratuais e outros direitos que digam respeito a bens imóveis.

Mais importante, porém, é a possibilidade que agora tens de contrariar a presunção legal estabelecida no Código do IRS, nos termos da qual, para efeitos do apuramento do valor de realização na determinação da mais-valia sujeita a IRS, se fazia prevalecer o valor patrimonial tributário do imóvel sobre o preço de venda declarado na escritura, quando superior.

Por sua vez, a reforma do IRS irá aligeirar as limitações estabelecidas ao reconhecimento da exclusão de tributação no âmbito do regime de reinvestimento imobiliário.

Isto acontece, por exemplo, a nível do prazo máximo para a afetação do novo imóvel à habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado (o qual passa de 6 meses para 12 meses, contados a partir da data da concretização do reinvestimento) e, bem assim, quanto ao prazo máximo para o início e conclusão das obras de construção, ampliação ou melhoramento do imóvel (deixa-se de exigir um prazo para o início e conclusão das obras, desde que o contribuinte requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da venda).

A título transitório, prevê-se igualmente um regime especial de exclusão de tributação das mais-valias imobiliárias aplicável às situações em que o valor de realização seja aplicado na amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado.

Porém, para beneficiar deste regime transitório, é necessário que a alienação do imóvel ocorra entre 2015 e 2020, devendo o contrato de empréstimo cuja amortização se pretende lograr com a venda do imóvel ter sido celebrado até 31 de dezembro de 2014.

Por fim, importará sublinhar que, não obstante ter sido anunciada uma profunda reforma ao nível das despesas dedutíveis à coleta, poderás continuar a deduzir os mesmos encargos com imóveis.