Instalar uma casa pré-fabricada sem licença: o que fazer depois?

A instalação de casas pré-fabricadas tem vindo a crescer em Portugal, pela rapidez e eficiência do processo construtivo, mas também pela perceção – errada – de que seriam soluções fora do regime de licenciamento tradicional. A verdade é que, independentemente da técnica ou material, estas construções estão sujeitas às mesmas regras urbanísticas que qualquer outra habitação, e a sua instalação sem licença pode ter consequências legais graves. Importa saber, então, o que é preciso fazer após instalar uma casa pré-fabricada sem licença. Explicamos-te tudo sobre este tema com fundamento jurídico.

O que diz, afinal, a legislação portuguesa sobre o tema? “De acordo com o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, toda a edificação destinada a habitação carece de controlo prévio municipal, seja através de licença de construção ou comunicação prévia”, começa por explicar Diana Cabral Botelho, managing partner da Fides Law, neste artigo preparado para o idealista/news.

Segundo a especialista, “instalar uma casa pré-fabricada sem título válido é considerada uma obra clandestina, dando origem a um processo de contraordenação urbanística, o que levanta um conjunto de consequências para quem o faz”.

Contraordenação urbanística: há coimas a pagar?

Entre as consequências mais comuns, incluem-se: 

• A possibilidade de embargo imediato da obra, determinado pela autarquia;
• A aplicação de coima;
• A emissão de ordem de demolição ou reposição do terreno ao estado anterior, quando a construção se encontra em solo incompatível com o uso habitacional;
• O impedimento de ligação às redes públicas de água, saneamento e eletricidade, enquanto a situação não estiver regularizada.

"Em teoria, não é possível vender ou registar legalmente uma construção não licenciada, podendo o proprietário ser responsabilizado civilmente caso induza terceiros em erro quanto à legalidade do imóvel”
Diana Cabral Botelho, managing partner da Fides Law

“Além disso, realça-se que, em teoria, não é possível vender ou registar legalmente uma construção não licenciada, podendo o proprietário ser responsabilizado civilmente caso induza terceiros em erro quanto à legalidade do imóvel”, alerta a advogada.

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O que devem fazer os proprietários?

Caso se verifique a tentativa de contornar a burocracia que é instalar primeiro a habitação e só depois a tentar legalizar, o proprietário deve ter presente que esta estratégia só é viável se a obra cumprir as normas urbanísticas aplicáveis e se o terreno permitir o uso pretendido, porquanto deve ser assegurada a compatibilidade com o Plano Diretor Municipal (PDM), Reserva Agrícola Nacional (RAN) e Reserva Ecológica Nacional (REN). 

Nessas situações, explica a advogada, o interessado deve apresentar um pedido de legalização junto da câmara municipal competente, acompanhado dos documentos previstos na lei, e proceder ao pagamento das taxas aplicáveis, podendo ainda ser necessários pareceres de entidades externas, quando o terreno se encontra sujeito a restrições da RAN ou da REN.

Que conclusões há a retirar?

“Em suma, a instalação de uma casa pré-fabricada sem licença constitui uma infração urbanística grave, com risco de embargo, demolição e coimas significativas, sendo que a regularização apenas é possível quando a construção respeitar o uso permitido pelo solo, exigindo projeto completo e aprovação municipal, afigurando-se essencial a obtenção de toda a informação antes da compra e instalação das referidas construções”, remata Diana Cabral Botelho.