Sabes como se aplica a teoria dos jogos à compra ou venda de uma casa?

A "teoria dos jogos" é um método matemático que se aplica ao mundo da economia e que está baseada em tomar decisões pensando o que vão decidir os outros. Cada um dos participantes gere uma certa quantidade de informação e, com ela, assume decisões e riscos.

Quando vamos comprar uma propriedade enfrentamos um agente imobiliários ou proprietário que controla informação, e que trata de determinar um preço que seja favorável para si.

Tradicionalmente, existia uma coisa chamada "assimetria de informação", que queria dizer que o agente imobiliário tinha muito mais informação do que o comprador, sobre a casa, as ofertas e o mercado.

Se o potencial comprador desejava ver que o seu orçamento era muito baixo, então o jogo terminava: não havia acordo porque o benefício era muito baixo para o agente ou vendedor, ou porque a casa era demasiado cara para o comprador.

Outro caso mais conhecido é quando o agente menciona que tem outra oferta sobre a mesa que não pode revelar. Neste caso, o comprador tem pouca informação, e a única coisa que pode fazer é tentar saber de que quantia se está a falar. Se esse montante é superior ao orçamento, o jogo acaba, não há acordo.

Como se pode então aproveitar a "teoria dos jogos"? Tendo mais informação. Há 20 anos, o comprador tinha que fiar-se do vendedor e chegar a um acordo partindo de pouca informação. Quase o mesmo que acontecia quando se pretendia comprar um carro. Mas a internet mudou esta "assimetria".

Informação mais fácil muda regras do jogo

O acesso a listas de informação em sítios como o idealista (empresa proprietária deste portal de notícias) em Portugal, Espanha e Itália ou Trulia nos EUA, permite aos compradores ter muita informação de casas à venda e, portanto, pode-se agora negociar melhores preços.

Isto não significa que os vendedores fiquem em desvantagem, porque o vendedor também tem acesso à mesma informação e sabe até onde pode subir o preço.

Afinal, os sistemas tendem a restabelecer o equilíbrio entre comprador e vendedor se todos conhecem as regras e têm acesso à informação. É o que propunha a "teoria dos jogos" desenvolvida por Johan Nash (a partir da qual se fez o filme "uma mente brilhante").

Então, se tende ao equilíbrio, porque se criam borbulhas imobiliárias? Devido a outra versão da "teoria dos jogos" chamada o "paradoxo de Jevons". Se aumentas a eficiência de um bem, em vez de poupar, incentivas o consumo desse bem e elevas o seu preço, porque intervém o egoismo humano.

Jevons referia-se ao aumento da eficiência do consumo do carbono no século XIX, mas também se pode aplicar ao setor imobiliário na primeira década deste século.

Em resumo, a teoria dos jogos tenta explicar como negoceiam dois ou mais agentes, como se formam os preços e qual é o resultado final. Segundo Nash, quando vinga o benefício mútuo, os sistemas crescem em equilíbrio. Disso, deduz-se o chamado "dilema do prisioneiro". Se dois criminosos detidos fazem uma confissão pensando no que o outro vai pensar, talvez o que os dois conseguem livrar-se da pena. Mas, se pensam de forma egoísta os dois serão castigados.