O valor das rendas em 2023 está na ordem do dia, por estar em causa o maior aumento em quase 30 anos. Tendo em conta a inflação dos últimos 12 meses, os senhorios vão poder atualizar as rendas até 5,43%, a partir de janeiro do próximo ano, caso o Governo não tome medidas no sentido de travar as subidas, como fizeram Espanha e França, por exemplo. A fazer contas à vida, neste contexto de subida generalizada dos preços, proprietários e inquilinos devem estar conscientes dos fundamentos da resolução do contrato de arrendamento urbano. Explicamos tudo agora, com fundamento jurídico.
"O contrato de arrendamento é uma figura chave na vida quotidiana. Efetivamente, a sua importância na vida corrente reflete-se no ordenamento jurídico e, por isso mesmo, o instituto do contrato de arrendamento encontra-se exaustivamente tipificado", começa por destacar a equipa da Teixeira Advogados, neste artigo preparado para o idealista/news.
A lei regula o contrato de locação em geral no Código Civil (C.C.), sendo também aí que encontramos o essencial do Regime do Arrendamento Urbano, mas, fora do C.C. estão outros regimes como diplomas relativos:
- a aspetos do arrendamento urbano
- todo o Regime do Arrendamento Rural.
Sendo a questão do arrendamento essencial no dia-a-dia e, por vezes, marcada pela tensão entre senhorio e arrendatário, o C.C. destaca os fundamentos da resolução do contrato de arrendamento urbano, assunto que iremos explorar.
O que é o contrato de arrendamento?
A figura do contrato de arrendamento urbano consubstancia, desde logo, um contrato de locação, estando, assim, enquadrado no regime mais amplo do mesmo que se encontra tipificado nos artigos 1022.º e seguintes do C.C.
À luz do disposto no artigo 1022.º do C.C., o contrato de locação é “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.”.
- O regime do arrendamento aplica-se, desde logo, aos prédios rústicos, quando não haja legislação especial, conforme o artigo 1108.º do C.C.;
- e aos prédios urbanos nos termos do artigo 1064.º e seguintes do C.C., havendo, depois, regras próprias para o arrendamento urbano para fins habitacionais e não habitacionais.
Como referimos anteriormente, o contrato de arrendamento compreende-se no regime do contrato de locação, sendo, portanto, extraídos do artigo 1022.º do C.C. os elementos constitutivos deste contrato. Assim, constituem o contrato de arrendamento:
- a obrigação de proporcionar a outrem o gozo de uma coisa (imóvel);
- com carácter temporário;
- mediante retribuição, ou seja, o preço da renda.
Fundamentos da resolução do contrato de arrendamento urbano
Cessação mediante acordo das partes:
Na verdade, no âmbito do arrendamento urbano, resulta do artigo 1082.º/1 do C.C que as partes podem, a todo o tempo revogar o contrato de arrendamento, mediante acordo a tanto dirigido.
Além do mais, deriva do número 2 do mesmo artigo que a revogação do contrato de arrendamento está sujeita à forma escrita quando não seja imediatamente executada ou quando contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias.
Resolução com fundamento em incumprimento:
No regime vigente, o artigo 1083.º do C.C. identifica alguns dos fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento urbano, de facto, estamos perante uma cláusula geral apresentando uma declaração meramente exemplificativa e não taxativa.
Decorre da análise do artigo 1083.º/1 do C.C. que o fundamento lato para a resolução do contrato de arrendamento advém do incumprimento das obrigações da contraparte.
Contudo, o número 2 do referido artigo nota que o incumprimento tem de primar pela gravidade e pelas consequências do mesmo, de tal forma que se torne inexigível à outra parte a manutenção do contrato.
Quando é que o senhorio pode colocar fim ao contrato de arrendamento sem penalizações?
Relativamente ao proprietário a lei especifica alguns fundamentos da resolução do contrato de arrendamento no artigo 1083.º, como por exemplo:
- A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública (artigo 1083.º/27b) do Código Civil);
- O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio (artigo 1083.º/2/c) do Código Civil);
- A mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas (artigo 1083.º/3 do Código Civil).
Quando é que o inquilino pode colocar fim ao contrato de arrendamento sem penalizações?
Por outro lado, quanto ao arrendatário o artigo 1083º do C.C. limita-se a elencar de forma exemplificativa no número 5 que a não realização pelo senhorio de obras que comprometam a habitabilidade do locado é fundamento para a resolução do contrato de arrendamento.
Aproveitamos para recordar que, por outro lado, existem formas legais de atuar quando houver comportamentos ilegítimos de senhorios que pertubem inquilinos com o objetivo de desocuparem os imóveis. A lei que proíbe e pune o assédio no arrendamento ou no subarrendamento entrou em vigor em fevereiro de 2019, havendo mesmo a possibilidade de serem aplicadas sanções pecuniárias a quem tenha um comportamento ilegal.
Caso Prático de uma resolução de contrato de arrendamento
Miguel (arrendatário) celebrou um contrato de arrendamento com Pedro (senhorio) no valor de 600€/mês. Após ter pago as primeiras rendas, Miguel há mais de 4 meses que não paga a Pedro a renda devida. Pedro, indignado, pretende saber se pode resolver o contrato com Miguel de forma que o imóvel lhe seja entregue livre e devoluto de pessoas e bens.
De acordo com o artigo 1083.º/3 do C.C. “é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário”. Assim sendo, a falta de pagamento das rendas há mais de 4 meses pelo inquilino Miguel é fundamento para a resolução do contrato por parte do senhorio Pedro.
De que forma poderá Pedro revogar o contrato de arrendamento?
Neste quadro, o senhorio pode invocar a resolução do contrato por via extrajudicial nos termos do artigo 1084º/2 do C.C., sendo a resolução do contrato feita através da comunicação à contraparte. De facto, a comunicação deve ser convenientemente justificada, sendo invocada a obrigação que não foi cumprida.
Além do mais, segundo o artigo 9.º/7 do NRAU, a comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução é efetuada mediante:
- Notificação avulsa;
- Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução;
- Escrito assinado e remetido pelo senhorio, em carta registada com aviso de receção, caso o contrato tenha sido celebrado por escrito e tenha sido convencionado o domicílio.
Os senhorios podem vender um imóvel que está arrendado?
Os senhorios podem vender um imóvel que está arrendado? E no caso de um imóvel arrendado ser vendido, que direitos têm os inquilinos? Este é um tema que, frequentemente, levanta dúvidas no mercado imobiliário e que interessa tanto aos proprietários que querem vender uma casa com inquilino, como a quem vive ou tem um negócio num imóvel arrendado. Neste artigo explicamos tudo com fundamento jurídico.
Assédio no arrendamento: o que é e como funciona (com um caso prático)
A lei que proíbe e pune o assédio no arrendamento ou no subarrendamento entrou em vigor em fevereiro de 2019, havendo a possibilidade de serem aplicadas sanções pecuniárias a quem tenha um comportamento ilegal. Neste artigo, preparado pela Teixeira Advogados & Associados para o idealista/news, iremos explicitar a Lei n.º 12/2019, de 27 de fevereiro, com fundamento jurídico.
Arrendar casa com ou sem mobília: qual a melhor escolha?
No momento da procura de uma casa para arrendar há vários fatores a ter em conta: localização, espaço, preço, mas também as condições oferecidas. Uma delas é a questão da mobília. Assim de repente pode parecer-te um tema menos importante, mas garantimos que tem importância nas finanças pessoais de quem vai arrendar uma casa.
Rendas deverão subir 5,43% no próximo ano devido à inflação
O valor das rendas deverá aumentar 5,43% em 2023, após ter subido 0,43% este ano, segundo os números da inflação dos últimos 12 meses até agosto divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), esta quarta-feira.
Guia do arrendamento vitalício: Direito Real de Habitação Duradoura à lupa (com um caso prático)
De forma a responder aos estímulos e dificuldades do mercado imobiliário atual, o legislador procurou encontrar uma solução alternativa à aquisição de habitação própria e ao consequente endividamento das famílias e dos grupos etários mais vulneráveis. Foi neste sentido que surgiu a figura do Direito Real de Habitação Duradoura (DRHD), criado pelo Decreto-Lei n.º 1/2020, de 9 de janeiro, e que clarificamos com fundamento jurídico neste artigo, preparado pela Teixeira Advogados &a
“Tenho um contrato de arrendamento de um ano” - Será mesmo assim?
Arrendaste ou vais arrendar casa e contas com ela por um ano, e que o contrato de arrendamento se renove automaticamente por igual período? Atenção, porque afinal a realidade não é bem assim, segundo o que diz a legislação. Explicamos com fundamento jurídico esta questão sobre arrendar casa que tantas vezes se coloca a senhorios, inquilinos e profissionais da mediação imobiliária.
Contrato de arrendamento com opção de compra: será que vale a pena?
Atualmente, devido à conjutura instável que vivemos, agravada pela inflação, quem pretende comprar casa depara-se com bastantes dúvidas e não sabe se está a tomar a melhor decisão. Por um lado, há a dificuldade em conseguir poupar para pedir um crédito habitação e, por outro, a incerteza laboral, além dos altos preços das casas à venda. Muitas vezes, o arrendamento acaba por ser a melhor solução.
Para poder comentar deves entrar na tua conta