'Boom' turístico na Flórida dá lugar a (muitas) casas vazias

Da Carolina do Norte ou do Sul ao deserto da Califórnia, existem milhares de casas de férias vazias cujos proprietários compraram assumindo que poderiam cobrar rendas altas para sustentar as hipotecas. No entanto, as receitas do arrendamento estão a cair e as casas à venda estão a acumular-se, ao mesmo tempo que as viagens domésticas diminuem. Perto do Walt Disney World, na Flórida, há filas e filas de casas turísticas decoradas com motivos de parques temáticos que atraem milhões de visitantes à região a cada ano. Mas muitas estão vazias.

Os investidores mais ambiciosos seguiram uma estratégia na era das baixas taxas de juro conhecida como "comprar, reabilitar, arrendar, refinanciar, repetir". Alguns investidores concentraram-se em arrendamentos de 12 meses, mas o "dinheiro real" estava nos arrendamentos de curta duração.

Como proprietários de escritórios que apostaram em torres de grandes cidades e investidores de apartamentos que assumiram financiamentos arriscados para adquirir edifícios multifamiliares, os proprietários de casas de férias que compraram a preços de pico agora estão pressionados por custos mais altos e procura mais fraca do que o esperado.

E o motivo que "vendia" nas redes sociais para apostar em arrendamentos de temporada na Flórida durante a pandemia era simples: as famílias, com várias ajuda de estímulo do governo e ansiosas para libertar-se dos bloqueios da Covid-19, viajaram juntas para maximizar as economias de escala. O Airbnb Inc., a Vrbo do Expedia Group Inc. e os gestores de propriedades locais fizeram uma "matança" intermediando esses arrendamentos em troca de uma parte dos pagamentos.

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Empréstimos baratos permitiram o 'boom' de casas de férias

Alguns proprietários compraram com recurso a empréstimos tradicionais. Outros recorreram a empréstimos de curto prazo. Outros recorreram a linhas de crédito de home equity ou financiamento de taxa variável, com baixos custos iniciais, mas taxas mais altas.

Instituições financeiras especializadas também adaptaram empréstimos a investidores imobiliários. São empréstimos com índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR), emitidos principalmente com base no fluxo da propriedade e não nas próprias finanças do mutuário. A maioria dos proprietários depende da renda de inquilinos com contratos de arrendamento anuais, mas alguns começaram a contar com pagamentos de hóspedes do Airbnb. 

E o incumprimento desses empréstimos, embora ainda baixo, está a aumentar. Cerca de 4% dos investidores que contraíram empréstimos DSCR estavam pelo menos 30 dias atrasados nos pagamentos em agosto, o dobro da taxa de dois anos antes, de acordo com uma análise do Fitch Group, da Hearst Corp.

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Por exemplo, houve investidores que, graças a este tipo de empréstimo, conseguiram pagar 1,89 milhões de dólares por uma casa em Bear's Den, num complexo turístico na área de Kissimmee chamado Reunion, em Orlando (Flórida). No entanto, de ter planeado cobrar mais de 1.000 dólares por noite, eles passaram a cobrar menos de 400 euros dólares quando e, assim, muitos proprietários acabaram afetados pela execução hipotecária.

Grande parte do problema tem sido a redução das viagens após a pandemia e o aumento da oferta. Especificamente, o número de arrendamentos de curto prazo nos EUA aumentou em um terço desde agosto de 2019, para 1,7 milhões, mostram os dados da AirDNA.

Os mercados com as regras mais flexíveis para arrendamentos de curto prazo estão a ser inundados com oferta. No condado de Sevier, no Tennessee, conhecido como a porta de entrada para as Great Smoky Mountains, trilhas e acampamentos exuberantes na floresta estão mais atraentes do que nunca. Mas há proprietários que possuem várias casas e que têm problemas para atrair hóspedes. Os proprietários já não contam com reservas de grandes grupos, geralmente confirmadas com um ano de antecedência, e, em vez disso, recebem casais e famílias à procura de ofertas de última hora.

E cada vez mais pessoas, sejam elas proprietárias primárias ou proprietários de casas de férias, estão a atrasar os pagamentos dos empréstimos. Durante os 12 meses encerrados em julho, houve 1.088 pedidos de execução hipotecária em Kissimmee, o nível mais alto para esse período desde 2019, de acordo com a Attom Data Solutions LLC.