O mercado imobiliário está em alta em Portugal - tanto no segmento residencial, como comercial - alimentado, sobretudo, pela compra de estrangeiros, assistindo-se a uma subida generalizada dos preços das casas, escritórios e lojas. Mas afinal quem é que são estes investidores e como é que se financiam? O Banco de Portugal quer saber mais sobre estes fundos, argumentando que a falta de transparência afeta a estabilidade dos próprios investimentos e, consequentemente, do sistema financeiro e da economia nacional.
Confirmando, no seu último relatório de Estabilidade Financeira, que tem havido “aumento acentuado da participação de investidores estrangeiros”, nomeadamente fundos de pensões, fundos de investimento e ainda os chamados Real Estate Investment Trust (REIT, sigla em inglês)", a entidade liderada por Carlos Costa reconhece, porém, que não sabe a origem do financiamento destes fundos estrangeiros.
Banco de Portugal pede mais transparência
“Não se dispõe de informação sobre a estrutura de financiamento destes investidores”, nem se “sabe a relevância da alavancagem para estes fundos”, notou o Banco de Portugal na apresentação do relatório, frisando que quanto mais endividado for o investidor, maior a volatilidade da aposta, segundo noticiou o ECO.
“Em termos dos investidores presentes no mercado imobiliário comercial, - sendo que, no ano passado, cerca de 80% do investimento neste segmento foi efetuado por não residentes, maioritariamente fundos - "importa distinguir entre investidores de longo prazo, como os fundos de pensões, e investidores mais sensíveis às condições financeiras e económicas globais, como os REIT”, alerta o regulador, citado pelo jornal.
Riscos para o mercado imobiliário e sistema financeiro
Para o Banco de Portugal, a presença dos fundos de pensões (que procuram rentabilizar poupanças para a reforma de muitos investidores) "poderá contribuir para mitigar os efeitos sobre o mercado de um potencial comportamento mais volátil dos outros investidores".
No entanto, segundo o supervisor, "alterações significativas no quadro regulamentar que afetem as expectativas de rendibilidade futura dos investidores deste mercado poderão ter um efeito amplificador sobre os preços, dadas as características do mercado português em termos de dimensão e de liquidez”, explica, com receio do impacto que isso possa ter no sistema financeiro nacional.
Os fundos de investimento têm o maior peso neste segmento, representando a grande parte dos investimentos dos não residentes. São o produto mais popular, mas começam a sentir a concorrência dos REIT, veículos que se dedicam exclusivamente a ativos imobiliários, acabando por funcionar como sociedades de investimento cotadas em bolsa. Atualmente existem em vários países, incluindo Espanha — as SOCIMI –, e por cá são uma medida reclamada há muito tempo pela indústria imobiliária e financeira, tal como recorda o ECO.
Portugal à espera do sucesso dos REIT
O Governo prometeu em 2017 a chegada dos REIT a Portugal, mas o processo ficou congelado. Remeteu para depois da conclusão da reforma da supervisão financeira a abertura de portas a estes veículos que têm feito furor em Espanha e poderão, de acordo com o setor, atrair para Portugal um investimento entre os dez mil e os 15 mil milhões de euros.
“A CMVM considera que que os REIT – Real Estate Investment Trusts, são um instrumento importante de diversificação de fontes de financiamento e de dinamização e competitividade do mercado de capitais, e é favorável à introdução de um quadro regulatório adequado que dê as necessárias garantias para a proteção do mercado e dos investidores”, diz Gabriela Figueiredo Dias, presidente da Comissão do mercado de Valores Mobiliários, citada pelo meio.
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