Instabilidade internacional pode deixar projetos imobiliários na gaveta

Nos últimos anos, a gestora SILVIP tem vindo a adaptar os dois fundos que gere – Fundo VIP e Fundo Sete Colinas – à nova dinâmica do mercado imobiliário. Em declarações ao idealista/news, o diretor geral explica o porquê desta mudança. Especialista em imobiliário, Luís Carita considera que o setor atravessa um bom momento, mas deixa o alerta: a burocracia da autarquia de Lisboa e o atual cenário internacional, nomeadamente o potencial efeito contágio dos Estados Unidos da América, Itália, Alemanha e Reino Unido, podem deixar projetos imobiliários em Portugal na gaveta.

Apesar do Fundo VIP ter como objetivo a “manutenção de uma rentabilidade relativamente estável e sem grandes alterações na sua estratégia de investimento”, a realidade é que “face ao avançar da idade média dos ativos em carteira e à maturidade dos contratos se ir reduzindo”, este fundo encontra-se, neste momento, a proceder à “regeneração do seu portefólio”.

Segundo Luís Carita esta mudança vai ser “faseada” e num horizonte de “dois a três anos” a SILVIP perspetiva que a “carteira esteja renovada com novos edifícios e uma maturidade média dos contratos de arrendamento bastante mais elevada do que a atual e também com novos compromissos entre imóveis e inquilinos, acompanhado, de alguma maneira, aquilo que tem sido a evolução do mercado imobiliário comercial”.

Entre as novidades avançadas, refere que esta estratégia vai trazer “uma maior diversificação daquilo que são as localizações em termos de edifícios de escritórios; o acompanhamento das tendências modernas da logística de uma distribuição mais capilar; a exposição do fundo a ativos de retalho, que não existia até agora, e de ativos de operação, designadamente da vertente de saúde e indústria hoteleira”.

A vertente de saúde já existia neste fundo, nomeadamente em hospitais no Porto, mas o gestor anuncia que agora pretendem “também investir em Lisboa”. Para já, diz que “na hotelaria ainda não temos projetos em análise”.

Nova liderança, novos conceitos

O Fundo Sete Colinas foi inicialmente gerido pela Fundger que tinha como gestora dos seus projetos uma entidade ligada ao grupo A. Silva e Silva. Mas quando 100% das unidades de participações deste fundo foram adquiridas por um investidor institucional alemão, através de um dos seus veículos no Luxemburgo, a primeira grande alteração implementada foi que a governância deste fundo passasse para as mãos da SILVIP. Do mesmo modo, a entidade coordenadora de projetos contratada pelo fundo passou a ser a Essentia.

Derivado da capacidade de investimento deste novo investidor, a segunda alteração passou por reposicionar os projetos em carteira. Para o efeito, “revisitaram-se todos os projetos e verificaram-se os conceitos de forma a adaptá-los ao contexto atual de investimento procurando aproveitar os segmentos de operação hoteleira e outros, como seja o co-living, bem como os segmentos virtuosos nesta fase do mercado lisboeta, nomeadamente residencial”, esclarece Luís Carita.

Com esta nova dinâmica “pretendeu-se reganhar a credibilidade do fundo na relação com as entidades oficiais”. Isso foi concretizado através da “aprovação de novos projetos de arquitetura para esse conjunto de imóveis”, os quais foram alvo de “um concurso de ideias para cada projeto, onde se escolheram os melhores projetistas para os conceitos que melhor se ajustavam à realidade de cada imóvel”, seguindo as melhores práticas.

Lucros descem com atrasos nos licenciamentos

Neste momento o Fundo Sete Colinas já concretizou na integra um projeto e encontra-se em fase final de licenciamento dos restantes projetos.

Pese embora o “bom relacionamento com as entidades licenciadoras”, quer com a Câmara Municipal de Lisboa, quer com entidades como a Direção Geral do Património Cultural, Luís Carita declara que “licenciar estes projetos tem sido uma processo algo moroso”.

Como esclarece: “Estamos num contexto de um elevado afluxo de projetos em fase de licenciamento, estamos com um novo paradigma na forma como analisamos as alterações ao património edificado da cidade, no entanto, é difícil explicar a um investidor alemão proveniente de Dresden – cidade que foi objeto de uma grande renovação e reabilitação na Alemanha reunificada, com renovação profunda do seu património e, ainda assim, com práticas expeditas de licenciamento - que o licenciamento dos diversos projetos numa Lisboa contemporânea pode superar um ano”.

Esta questão tem levantado alguma “sensibilidade” por parte deste e de outros investidores uma vez que “vêm as suas margens de retorno a degradar-se sucessivamente com o adiamento da concretização dos projetos”. Quando falamos da responsabilidade fiduciária dos gestores de fundos pensões entendemos a sensibilidade.

Investidores mais cautelosos

Existe um outro contexto que para Luís Carita é preocupante e poderá afetar o imobiliário em Portugal: “Há quatro fatores que poderão afetar o bom momento que se vive na economia portuguesa - a guerra comercial dos Estados Unidos da América com a China e Europa, a crise política e económica de Itália, a sucessão de Angela Merkel na Alemanha e o Brexit no Reino Unido”.

A monitorização destes temas, permite perceber o nível de risco. E acrescenta: “Amanhã, por um destes fatores, ou por todos estes fatores, tudo pode mudar! E os projetos que já podiam estar licenciados, em construção ou concluídos, concretizando a valorização da cidade, podem não chegar a concretizar-se por se ter deixado passar o bom momento que se vive atualmente em Portugal”.

“Como referia Sun Tzu as oportunidades multiplicam-se à medida que são agarradas”, remata.