"Imóveis desportivos vieram para ficar", dizem fundos e consultoras

O desporto é uma das grandes apostas imobiliárias para os próximos anos, tanto como investimento quanto como acelerador da transformação das cidades. Já descolou em países como os EUA e a tendência em Espanha, por exemplo, apesar de incipiente, "veio para ficar", segundo o fundo de investimentos Harrison Street.

Foi o que explicou Javier de Castro, Head of Iberia deste fundo norte-americano especializado em ativos alternativos, durante o X Real Estate Forum organizado pelo IE e patrocinado pelo idealista/data. No evento, de Castro estava acompanhado do consultor Jaime Colás; Beatriz Barco, diretora executiva e head de consultoria estratégica da Savills Espanha; e Alejandro Campoy, Diretor Geral da Savills Espanha.

Todos concordaram que o desporto abre uma nova oportunidade tanto para o investimento imobiliário como para a transformação das cidades, que terão capital privado à sua disposição para aumentar a oferta de turismo, lazer e atividades físicas, bem como criar espaços verdes.

Um dos objetivos dos imóveis desportivos é utilizar as instalações desportivas para outros usos, a fim de torná-las lucrativas, bem como criar um ecossistema no seu entorno.

"O desporto está cada vez mais próximo do mercado imobiliário. Não se pode conceber um ativo desportivo que não tenha um hotel, um escritório ou um centro comercial ao lado", afirma Alejandro Campoy, diretor-geral da Savills Espanha.

Para entender como os mundos do desporto e do imobiliário se unem, basta rever o caso específico do novo Santiago Bernabéu, o estádio do Real Madrid, cuja reforma está a impulsionar novos espaços de restaurantes e permitirá a realização de atividades não desportivas graças, por exemplo, ao sistema que permite que a relva seja recolhida.

El futuro Santiago Bernabéu Real Madrid

O WiZink Center em Madrid (antigo Palácio de Deportes) é outro exemplo de como tirar partido de uma instalação para além do desporto, neste caso através de concertos e espetáculos, bem como a academia de ténis promovida por Rafael Nadal em Manacor (Maiorca), a sua cidade natal, que tem um hotel, escola internacional, ginásio e spa.

Esta modalidade também inclui os novos complexos que estão a ser promovidos no calor desta tendência e que misturam o desporto com outras como educação e residencial. Um exemplo é o da Rua Harrison, no município madrileno de Villaviciosa de Odón, perto da capital.

"Não tocamos em retalho, escritórios ou hotéis. Somos especialistas em residências estudantis, construir para arrendar, residências séniores, data centers... Em Espanha, temos atualmente 1.600 casas 'build to rent' em desenvolvimento e 4.000 camas em residências. E criámos uma joint venture com a T3N Sport and Investments para criar um novo ativo, com o objetivo de replicar o modelo em outras partes de Espanha e exportá-lo para outros países."

Tal como o idealista/news noticiou em março passado, o fundo norte-americano comprometeu-se a investir 300 milhões de euros para criar o maior grupo de colivings desportivos da Europa, depois de ter chegado a acordo com a ColivINN, um dos principais operadores do mercado nacional, e o seu operador de complexos desportivos T3N Sport and Investments.

O modelo que quer replicar é o do centro ESC LaLiga/NBA, um complexo de 42.000 m2 em Villaviciosa de Odón, que inclui uma residência estudantil de sete edifícios com capacidade para 450 lugares, uma escola americana, uma clínica de alto rendimento, pavilhões de basquetebol, campos de futebol, ginásio, piscina... Esse conceito, segundo Castro, baseia-se na criação de um "complexo de futebol para dormir, estudar, treinar... Está tudo num só lugar."

LaLiga Academy

Interesse dos investidores

Os pariticipantes insistiram que este tipo de projeto está a atrair o interesse de grandes investidores. Nos EUA, por exemplo, há uma gama de fundos que estão focados no negócio desportivo e a procurar quais usos podem dar às instalações para torná-las mais lucrativas - em Espanha, o acordo entre o fundo britânico CVC e LaLiga destaca-se.

O acordo baseia-se em empréstimos no valor de 2.000 milhões de euros disponíveis para equipas da primeira e segunda divisões do futebol, cujo valor deve ser afetado pelo menos 70% à renovação das instalações, em troca da transferência de 10% dos direitos televisivos.

Para além deste acordo, Beatriz Barco, diretora executiva e head of strategy consultancy da Savills Espanha, garante que a consultora trabalha com projetos desportivos há "20 anos" sob diferentes perspetivas: assessoria em procedimentos de planeamento urbano, gestão, questões relacionadas com a sustentabilidade... No entanto, foi "nos últimos dois anos que houve uma mudança e entraram fundos e gestores especializados".

A razão, segundo o responsável da Harrison Street na Ibéria, é que "todos os fundos estão à procura de retornos adicionais numa altura de compressão de rendimentos e custos de financiamento mais elevados", razão pela qual estão a olhar para "novas classes de ativos que dão mais retornos, embora isso também implique mais riscos".

Soma-se a tudo isso a atração de Espanha como berço de grandes atletas internacionais e o clima, além da celebração do Mundial de 2030, juntamente com Portugal e Marrocos. Na sua opinião, é um momento perfeito "para atrair capitais americanos, asiáticos e árabes que queiram investir no desporto".

Uma visão que também é partilhada pela direção da Savills, que afirma que "o interesse dos fundos, o Mundial... vão acelerar os investimentos e todas essas mudanças." A consultora lembra ainda que "na Europa estamos anos-luz à frente dos EUA na gestão de empresas desportivas", o que deixa "um longo caminho a percorrer".

Regeneração urbana

Além do interesse por investidores, especialistas dizem que este tipo de projeto é uma força motriz para a transformação e modernização das cidades, razão pela qual tanto as câmaras municipais estão abertas a estudar a sua implementação.

"O deporto não tem cor política. Das Ilhas Baleares a Valência, Andaluzia ou norte de Espanha, todos os presidentes de câmara e governos regionais querem levar a cabo projetos como este. Por um lado, porque andam de mãos dadas com um clube local e têm desenvolvimento social e, por outro, porque conseguem trazer dinheiro privado para construir projetos, promover o desporto, criar escolas... Tudo isso regenera a área. Além disso, os projetos também estão comprometidos com a sustentabilidade. No nosso caso, instalamos painéis solares e temos um sistema de captação de água", diz o gerente da Harrison Street.

Nessa linha, o executivo da Savills garante que este tipo de projeto ajuda a dar visibilidade a cidades, como Manacor graças à academia de ténis de Nadal; e se tornam uma atração turística, como no caso do Santiago Bernabéu. "Há um turismo brutal dos estádios, e eles tornam-se referência para toda a cidade", ressalta Barco.

Para o consultor Jaime Colás, que foi diretor de patrocínios do Real Madrid e depois diretor comercial do Inter de Milão e atualmente é diretor de desenvolvimento de negócios do Grupo Baskonia-Alavés, estamos diante de "um antes e depois" nesse tipo de projeto, e acredita que "as cidades têm que começar a pensar que os ativos têm que ter utilidade e rentabilidade, embora até agora não tenha sido visto assim." "O salto qualitativo vai começar agora", insiste.