Hiper-regulação da AdC deita por terra investimento do idealista

O conselho de administração do idealista decidiu não avançar com a aquisição da Portal47 Ltd – a sociedade gestora do portal Kyero, um website para compradores que procuram imóveis em Espanha, França, Itália e Portugal. Entretanto, a Autoridade da Concorrência (AdC) disse ter identificado “indícios” de que esta transação “poderia levantar sérias preocupações concorrenciais”. O idealista, por sua vez, refere que “o atraso injustificado da AdC deteriorou gravemente as condições da operação”, tendo levado a este desfecho. O portal Kyero representa aproximadamente 1% do mercado português e soma cerca de 7.000 clientes na Europa, sendo que apenas 3% são clientes portugueses ativos.

Foi há quase um ano que o idealista, o marketplace imobiliário líder em Espanha, Itália e Portugal, anunciou a compra da sociedade gestora do portal Kyero. Mas a operação estava pendente da aprovação por parte das autoridades da concorrência em Espanha e em Portugal.

Neste processo, a AdC portuguesa decidiu levar a operação, notificada 'ad cautelam', a uma segunda fase, isto apesar de o portal Kyero ter uma escassa presença nesse mercado. Todo este cenário provocou um atraso material no fecho da operação, o que prejudicou os interesses do idealista, levando a empresa a renunciar a esta aquisição.

“Não descartamos que a AdC possa ter querido aproveitar a compra de um portal mais pequeno para pronunciar-se sobre a atividade do idealista no futuro”, afirmou um porta-voz da empresa, que acrescentou que a gestão deste processo pela AdC e o seu abrupto desfecho lança uma mensagem desalentadora para o crescimento das empresas tecnológicas europeias. “Por vezes, a rigidez das autoridades da concorrência da UE acaba por favorecer o crescimento de empresas não europeias na Europa à custa das empresas tecnológicas nascidas no seio da UE.”

A empresa pede ainda uma reflexão sobre a hiper-regulação na Europa: “Não parece razoável que, aspirando a um mercado único europeu que concorra com outros mercados globais, existam 52 autoridades da concorrência a nível nacional e regional. Por exemplo, nos EUA há apenas duas autoridades competentes: a FTC (Federal Trade Commission) e o DOJ (Department of Justice).”

Mario Draghi, ex-primeiro-ministro italiano e ex-presidente do Banco Central Europeu, no seu relatório sobre o futuro da competitividade europeia, há apenas um ano, salientou que a fragmentação regulatória na Europa, a lentidão dos processos de autorização e a falta de escala no mercado único dificultam que as empresas europeias possam competir com gigantes norte-americanos e asiáticos. Além disso, sublinhou a necessidade de rever a política da UE para permitir a criação de campeões europeus, especialmente em setores estratégicos como o tecnológico. “Infelizmente, Draghi acertou no seu diagnóstico e não há um futuro otimista para o setor tecnológico europeu”, assinalam desde o idealista.

AdC diz que compra da Portal47 pelo idealista poderia levantar “sérias preocupações”

Numa declaração enviada à Lusa, a AdC disse que “identificou indícios de que a aquisição da Portal47 pelo idealista poderia levantar sérias preocupações concorrenciais, que foram devidamente comunicadas à empresa notificante na sequência da decisão de passagem a investigação”.

Entre essas preocupações, indicou, estava “o reforço do poder de mercado do idealista através da absorção de um concorrente relevante, reduzindo a escolha disponível para os consumidores”.

Segundo a AdC, o idealista “não apresentou compromissos destinados a remediar as preocupações jusconcorrenciais, quando, legalmente, lhe cabe essa iniciativa, tendo optado por desistir do procedimento”.

O regulador lembrou que, de acordo com a lei da concorrência, a AdC deve conduzir uma investigação aprofundada, sempre que “considere que a operação em causa suscita sérias dúvidas”.

No início de junho a AdC deliberou que iria adotar uma decisão de "passagem a investigação aprofundada", uma vez que a "operação de concentração em análise suscita sérias dúvidas, à luz dos elementos recolhidos".

O que o idealista tem a dizer face às declarações da AdC

Depois das declarações da AdC à Lusa a comentar a decisão do idealista desistir da compra do Kyero, o marketplace veio declarar que:

• O portal Kyero representa aproximadamente 1% do mercado português, no qual operam milhares de agências imobiliárias ativas, o que confirma o seu alcance limitado e a falta de relevância competitiva em Portugal. Além disso, a Kyero tem cerca de 7.000 clientes na Europa, dos quais apenas 3% são clientes portugueses ativos. Ainda assim, a operação de aquisição da Kyero por parte do idealista foi notificada ‘ad cautelam’, ou seja, apenas de forma preventiva, dado que, de acordo com os cálculos da empresa, não eram ultrapassados os limiares legais que obrigavam a tal;
• Desde janeiro de 2025, a AdC tem vindo a investigar esta operação durante nove meses, solicitando ao idealista informação muito extensa sobre o seu negócio, em muitos casos sem relação direta com a aquisição da Kyero. O idealista manteve sempre uma postura colaborativa, fornecendo toda a informação solicitada;
• Apesar desta intensa interação, as chamadas “preocupações sérias de concorrência” nunca foram comunicadas de forma detalhada e objetiva ao idealista, acompanhadas de uma inequívoca teoria do dano, tal como exige o direito da concorrência, apesar de o idealista o ter solicitado em várias ocasiões;
• A operação foi remetida para segunda fase sem que tivesse sido iniciado um ‘market test’ até já em pleno verão, o que constituiu um atraso injustificado na análise. A própria AdC indicou que teria de completar previamente o 'market test' para identificar problemas concretos de concorrência, sendo que só essa identificação teria permitido ao idealista apresentar compromissos. Entretanto, a AdC não se mostrou disponível para dialogar com a empresa a fim de se concretizarem eventuais medidas;
• O atraso injustificado da AdC deteriorou gravemente as condições da operação. Esta deterioração tornou, em última instância, inviável a aquisição da Kyero em Portugal. Portugal, os portugueses e as empresas portuguesas merecem serviços públicos que colaborem ativamente com o crescimento da sua economia e das suas empresas – especialmente aquelas que têm sede fiscal em Portugal, como o idealista Portugal – e que reforcem o futuro digital do país.