O que é o direito de usufruto e como funciona com o arrendamento?

O direito de usufruto é um direito com uma longa tradição no ordenamento jurídico português. Contudo, as potencialidades e limitações deste direito permanecem desconhecidas para uma grande parte da população. Neste artigo procuramos esclarecer e partilhar algumas das utilizações mais habituais do direito de usufruto e a compatibilidade deste direito com a celebração de um contrato de arrendamento para fins habitacionais ou não habitacionais.

Neste artigo, escrito pela Belzuz Abogados* para o idealista/news, explicamos tudo sobre o direito de usufruto, nomeadamente as utilizações que o mesmo pode ter. Toma nota:

O que é o direito de usufruto? 

A lei define o usufruto como o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância. Este direito pode ser constituído por acordo das partes, testamento, usucapião ou disposição da lei por um prazo até 30 anos no caso das pessoas coletivas ou, no caso das pessoas singulares, até ao final da vida do usufrutuário.

Que utilizações tem o direito de usufruto?

Em Portugal é habitual o recurso à doação de bens em vida por forma a evitar potenciais conflitos entre herdeiros. A doação em vida pode ter por objeto bens de qualquer natureza, sendo comum que incida sobre bens imóveis, na medida em que são o tipo de bens que costumam gerar mais conflitos aquando das partilhas de bens. 

Importa igualmente ter em conta que as doações encontram-se sujeitas ao pagamento de Imposto de Selo se forem realizadas a favor do cônjuge ou de um ascendente ou descendente direto à taxa de 0,8% sobre o valor de aquisição – devendo o beneficiário da doação comunicar a operação à Autoridade Tributária (AT) mediante o preenchimento e entrega do Modelo 1 e respetivos anexos até ao final do terceiro mês seguinte ao da respetiva doação.

Poderá acontecer que os doadores desejem continuar a usufruir dos bens doados – normalmente os imóveis – em vida. Nesses casos, o doador tem a faculdade de reservar para si, ou para terceiro, o usufruto dos bens doados, podendo este direito ser constituído a favor de uma ou mais pessoas, simultânea ou sucessivamente e, regra geral, apenas se extinguindo por morte da última que sobreviver. 

Exemplo:

Um casal poderá doar em vida o imóvel que utiliza para habitação aos seus filhos, mantendo o uso pleno do mesmo se, aquando da doação, reservar para si o usufruto do imóvel doado. Ou seja, embora o imóvel doado passe a ser propriedade dos filhos, os pais poderão usufruir do mesmo. Dessa forma, apenas aquando do falecimento do último membro do casal, os filhos irão adquirir a propriedade plena do imóvel.

Por fim, o usufruto poderá igualmente ser usado no âmbito de uma venda de um imóvel em que o mesmo continue a ser usado pelo vendedor. O proprietário de um imóvel poderá sempre vender o mesmo apesar deste se encontrar onerado com um direito de usufruto. Contudo, o direito do usufrutuário não se irá extinguir com a venda, pelo que o usufrutuário poderá continuar a usufruir do imóvel nas mesmas condições, sem que o novo proprietário se possa opor – algo que deverá ter um impacto negativo no valor de mercado do imóvel e dificultar o financiamento por parte de entidades bancárias.

É possível arrendar um imóvel onerado por um direito de usufruto?

Sim. A lei determina que o usufrutuário pode usar, fruir e administrar a coisa ou o direito como faria um bom pai de família, respeitando o seu destino económico. No âmbito de um contrato de arrendamento uma das partes obriga-se a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa – neste caso um imóvel – mediante retribuição, pelo que o usufrutuário poderá dar de arrendamento o imóvel sobre o qual incide o seu direito (ao contrário do proprietário que, enquanto o usufruto existir, não terá o direito de usar/administrar o imóvel ou dar este em arrendamento, estando obrigado a tolerar os atos de administração do usufrutuário). 

O arrendatário deverá, contudo, considerar que a extinção do direito de usufruto (seja por morte do usufrutuário ou por qualquer outra razão prevista na lei) acarreta necessariamente a cessão do contrato de arrendamento por caducidade, podendo o proprietário exigir a restituição do imóvel passados 6 meses sobre a verificação do facto que determina a caducidade.

Finalmente, o pagamento dos impostos e quaisquer outros encargos anuais que incidam sobre o rendimento dos bens usufruídos incumbe ao titular do usufruto no momento do vencimento dos respetivos encargos.

*Ricardo Pires Jordão, departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal.