Como vender uma casa para ganhar liquidez e continuar a viver nela?

A crise gerada pela pandemia da Covid-19 começa a bater à porta de muitos portugueses e vender uma casa para ganhar liquidez é muitas vezes uma alternativa em cima da mesa. Mas é depois possível continuar a viver nesta casa? Tal como é explicado neste artigo, com fundamento jurídico, quando os proprietários de imóveis necessitam de liquidez e não conseguem financiamento junto da banca, existem soluções que possibilitam a venda do imóvel permitindo simultaneamente que o mesmo continue a ser usado pelo vendedor.

Num mundo em que se aposta cada vez mais na especialização, a venda e posterior arrendamento (sale and leaseback) - venda de imóvel a um investidor que, por sua vez, o arrenda, por um longo período, ao antigo proprietário - é um mecanismo de financiamento cada vez mais utilizado por empresas que desejem obter financiamento de forma rápida com o fim de apostarem no desenvolvimento da sua atividade, segundo esclarece a Belzuz Abogados*, neste artigo preparado para o idealista/news.

Apesar da venda e posterior arrendamento (sale and leaseback) ser algo que habitualmente é realizado entre empresas, nada obsta a que as pessoas singulares recorram a este mecanismo, sendo possível vender um imóvel e, simultaneamente, celebrar um contrato de arrendamento que permita ao anterior proprietário receber o preço total do imóvel mantendo a sua utilização. Por outro lado, esta alternativa proporcionará ao comprador e atual proprietário a possibilidade de obter algum retorno sobre o investimento realizado mediante a renda mensal que lhe será transferida.

Naturalmente que o valor da renda e a duração do contrato de arrendamento irão influenciar de forma significativa a avaliação do imóvel e o preço da transação. Contudo, esta é uma alternativa válida caso os interesses de ambas as partes estejam alinhados e o comprador não necessite do imóvel para habitação própria, por exemplo.

Outra alternativa que permite a venda de um imóvel e a continuação do uso do mesmo por parte do vendedor é a constituição do direito de usufruto a favor do vendedor aquando da venda do imóvel. O usufruto é o direito de usar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância, podendo ser constituído por acordo das partes por um prazo de até 30 anos no caso das pessoas coletivas ou, no caso das pessoas singulares, até ao final da vida do usufrutuário. Ou seja, o vendedor poderá vender o imóvel e usar o mesmo até à data da sua morte, no caso do usufruto vitalício ou até um prazo pré-determinado, no caso do usufruto temporário. Naturalmente o usufruto vitalício é uma alternativa que será apenas válida para os casos em que os vendedores tenham já uma idade avançada.

Encontrar um comprador que pretenda investir num imóvel aceitando que o antigo proprietário continue a habitar no mesmo poderá ser um desafio, até porque os bancos não têm por hábito financiar operações com tais contornos, pelo que o imóvel terá de ser colocado à venda com um preço abaixo do praticado no mercado por forma a ser atrativo.

Por fim, importa salientar que, quer no caso do usufruto quer no caso do arrendamento, o proprietário adquirente poderá decidir posteriormente vender o imóvel, não sendo necessário esperar que este esteja disponível. Contudo, em ambos os casos os direitos do ocupante do imóvel manter-se-ão nos mesmos termos, pelo que um novo proprietário estará sempre sujeito às condições contratuais previamente definidas.

*Ricardo Pires Jordão, advogado Associado, departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal