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Faltam casas em Portugal: oferta cresceu 1% na última década

O parque habitacional passou de 5,88 para 5,96 milhões de casas entre 2011 e 2021, segundo o estudo ‘Living Destination’ da consultora JLL.

Faltam casas em Portugal: oferta cresceu 1% na última década
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Autor: Redação

A oferta de habitação em Portugal estagnou nos últimos 10 anos, apresentando um aumento residual de apenas 1% - o parque habitacional cresceu de 5,88 para 5,96 milhões de casas entre 2011 e 2021. A conclusão faz parte do estudo ‘Living Destination’ da JLL, no qual a consultora traça um retrato do mercado residencial do país. Segundo o relatório, cerca de um terço deste stock de casas tem menos de 20 anos, pelo que a “necessidade de reabilitação é ainda evidente”, apesar da dinâmica registada nos últimos anos.

De acordo com o estudo, a procura encontra-se em “níveis máximos”, alinhados com o anterior pico do mercado, “mas com um perfil mais diversificado dada a atratividade do país para compradores internacionais”. Se em 2012, a presença da procura estrangeira não chegava aos 5% dos fogos vendidos, em 2020 a consultora estima que esta quota tenha duplicado e esteja próxima dos 11%.

Preços médios cresceram 25%

A oferta encontra-se “àquem” desta procura, com o número de casas vendidas na última década a ficar 40% abaixo do período homólogo, apesar do aumento muito significativo (76%) do volume de vendas nos últimos cinco anos. Neste contexto de “escassez estrutural de casas”, o desequilíbrio entre oferta e procura impulsionou o aumento dos preços – segundo a empresa, o valor médio de venda cresceu 25% na última década.

“Por outro lado, esta espiral de crescimento, aliada às restrições ao crédito à habitação, uma vez que a necessidade de capitais próprios é muito elevada, conjugada com alterações do perfil das famílias e de estilo de vida, tornaram o mercado de arrendamento uma verdadeira opção de habitação com enorme potencial de desenvolvimento”, salienta a consultora.

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Segundo a JLL, na região de Lisboa, mais concretamente nas zonas emergentes, o preço médio de venda por fogo em Marvila em 2021 é 229.000 euros, ascendendo a 265.000 em Alcântara, ou seja, cerca de um terço dos 643.000 euros registados na Avenida da Liberdade, a zona mais cara de Lisboa. Por outro lado, Oeiras tem “beneficiado da descentralização da procura pela sua proximidade com Lisboa e pela qualidade de vida que oferece”. Neste eixo, o valor médio por fogo ascende a 279.000 euros, abaixo do valor de zonas mais periféricas no contexto interno da cidade, como são os casos de Benfica/Laranjeiras ou Telheiras/Lumiar, com preços acima dos 288.000 euros.

Já no Porto, a zona da Boavista, que tem sido palco de novos projetos residenciais, regista um valor médio próximo dos 200.000 euros nos últimos anos enquanto na zona da Campanhã, eleita um dos núcleos preferenciais para a expansão urbana da cidade, apresenta valores em torno dos 150.000 euro - embora com crescimento em 2021. Em ambos os casos, os valores de venda são cerca de metade dos aproximadamente 400.000 euros registados na zona da Foz do Douro, o destino mais caro da cidade.  

Oferta não dá resposta às novas famílias e realidades

O estudo faz uma síntese dos principais fatores sociodemográficos subjacentes à transformação do setor residencial. Conclui que, nos últimos 30 anos, a par do envelhecimento da população (estima-se que a percentagem de população com mais de 80 anos tenha mais que duplicado entre 1991 e 2021), o perfil das famílias também sofreu alterações significativas.

Ao mesmo tempo que aumentou o número de agregados (+32% em 30 anos), a sua dimensão média tem vindo a reduzir, acompanhada por uma diversificação face ao conceito de “família tradicional”. As famílias monoparentais duplicaram representando 12% das famílias em 2021, enquanto os agregados de uma só pessoa aumentaram de 13% para 21% entre 1991 e 2021.

Photo by Hillshire Farm on Unsplash
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Segundo Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, “estas dinâmicas exigem, assim, uma adaptação do produto residencial à realidade das novas famílias e dos novos compradores”. “Existe um potencial de desenvolvimento do setor, quer por meio da renovação e reabilitação do stock existente, quer através de novos projetos, de modo a alinhar as expectativas e os requisitos da procura e diminuir a pressão sobre os preços”, refere.

O estudo da consultora enfatiza, por isso, que o aumento da oferta terá de, por um lado, responder a funções mais abrangentes das habitações que permitam a coexistência de funções e que preencham as diferentes necessidades dos vários ocupantes e, por outro, por uma maior dispersão geográfica.

Em Lisboa, as zonas de Alcântara, Marvila e Oeiras destacam-se como eixos de desenvolvimento emergentes com vários projetos em curso, e no Porto as zonas da Boavista e Campanhã. Já o Algarve “continua um mercado muito apetecível e com boas perspetivas para o mercado nacional e internacional”.

Preços dos combustíveis e materiais de construção fazem disparar custos

Construir está cada vez mais caro, seja pela falta de mão obra, seja pelo aumento dos preços das matérias-primas na pandemia. Mas a esta preocupação junta-se outra, nomeadamente os preços dos combustíveis, que podem vir a agravar este cenário. 

“Neste momento, um dos principais desafios do mercado é o tema dos custos da construção, não só dos transportes, mas dos materiais e isso está a ter um impacto grande nos custos inerentes ao desenvolvimento dos projetos”, disse Patrícia Barão, Head of Residential da JLL, num encontro com jornalistas esta terça-feira, dia 19 de outubro. 

Setor residencial dá provas de resiliência na pandemia

De acordo com a responsável, “a pandemia colocou a casa no centro da nossa vida e enfatizou a canalização de investimento para o mercado residencial”. “Aconteça o que acontecer vamos sempre precisar de comprar casa”, garante.

Segundo a especialista, o setor mostrou toda a sua “pujança”, os preços mantiveram-se “muito resilientes” e embora haja uma desaceleração do seu crescimento, “bons projetos em localizações estratégicas continuam a ser muito atrativos quer para o mercado doméstico quer para o internacional”.

Para Patrícia Barão, a “diversificação e o aumento da oferta de modo a abranger um leque mais diversificado de compradores e produtos é uma grande oportunidade”, antecipando  um desempenho muito positivo deste segmento no futuro.