O ano de 2025 teve resultados bastante positivos no mercado imobiliário português, atingindo um volume de investimento total de 2,8 mil milhões de euros. Só no último trimestre do ano, o valor investido foi de 895 milhões. Com este resultado, o crescimento face a 2024 foi de 22%, cerca de 10% acima da média dos últimos dez anos.
Nos últimos três meses do ano passado, de acordo com a Dils, o capital internacional manteve-se dominante, com cerca 60% do total investido, embora se tenha assistido ao regresso do capital nacional, especialmente dos fundos domésticos, depois de uma postura mais contida nos últimos anos, justificando 44% de representação de investimento estrangeiro do volume total. Quanto às estratégicas ‘core’ e ‘value add’, representaram mais de 70% do volume anual.
Em termos de setores, foi o de escritórios (39%) que se destacou como o mais atrativo do ano, seguindo-se o retalho e hospitality (ambos com 19%). Estes três setores representaram perto de 80% do volume total do quarto trimestre e superaram os 70% do total do ano. Já nas transações, destacaram-se a do Exeo Lumnia (120 milhões de euros), a Torre Oriente (80 milhões de euros) e a Quinta da Comporta e o Maison Albar – Le Monumental Palace 5 estrelas (ambos entre os 50 e os 60 milhões de euros).
As ‘yields’ permaneceram estáveis, prevendo-se a sua manutenção para este ano, com uma possível compressão em classes de ativos específicas, como a industrial & logística e os retail parks.
"Num contexto económico e geopolítico desafiante, o crescimento do investimento demonstra a confiança contínua dos investidores, nacionais e internacionais. Portugal continua a posicionar-se como um destino seguro e competitivo, com procura transversal aos vários segmentos”
Pedro Lancastre, CEO da Dils Portugal
Em comunicado, o CEO da Dils Portugal, Pedro Lancastre, sublinha que os resultados de 2025 confirmam a resiliência e a maturidade do mercado: “Num contexto económico e geopolítico desafiante, o crescimento do investimento demonstra a confiança contínua dos investidores, nacionais e internacionais. Portugal continua a posicionar-se como um destino seguro e competitivo, com procura transversal aos vários segmentos”.
Escritórios: setor regista forte recuperação do investimento
O setor dos escritórios recuperou fortemente no quatro trimestre de 2025, com um investimento de 356 milhões de euros, o que elevou o total anual para 666 milhões (+159% em termos homólogos). Este foi o valor mais elevado dos últimos três anos.
A ocupação em Lisboa foi de 72.854 metros quadrados (m2) no último trimestre e um total de 204.241 m2 no ano, ainda assim 8% abaixo dos valores de 2024. As novas empresas representaram 30% da área ocupada. Em ‘pipeline’ estão 370.000 m2, devendo ser entregues 125.000 m2 ainda este ano, sendo que, desses, já mais de metade estão pré-ocupados. Quanto às rendas prime na região, continuam a subir, tendo atingido os 30 euros por m2 por mês nas zonas Prime CBD, CBD e Zona Histórica e Ribeirinha.
Já no Porto, a ocupação no ano passado foi de 43.700 m2 (-63% em relação a 2024 e abaixo da média histórica anual de 50.000 m2). O ‘pipeline’ atual é de 131.000 m2, estando 75.600 m2 em construção e 43.200 m2 previstos para entrega durante este ano.
Retalho: turismo e poder de compra impulsionam vendas
As vendas no setor cresceram 6,4% em 2025, muito graças ao forte fluxo turístico e ao aumento do poder de compra, apesar da limitada oferta que voltou a condicionar a entrada de novas marcas internacionais. No último trimestre do ano, a atividade de investimento chegou aos 173 milhões de euros, especialmente ao nível de ativos ‘core high-street’ e estratégias ‘core’ e ‘core-plus’ em centros comerciais e retalho ancorado em supermercados.
No que respeita ao investimento no setor, alcançou os 838 milhões de euros (-28% face a 2024). Apesar desta quebra, o setor representa a classe de ativos mais atrativa entre investidores nacionais, alcançando aproximadamente 60% do volume de transações.
O formato preferido no setor foi o dos centros comerciais, que conseguiram alcançar um crescimento nas vendas de 10%, mais 3% em relação ao ano anterior. Por sua vez, os retail parks, atualmente com cinco projetos em construção no país (e que vão adicionar cerca de 77.000 m2 de nova área), continuaram a atrair o interesse dos investidores. As rendas prime nos retail parks e retalho ancorado em supermercados subiram ligeiramente para 13 euros por m2 por mês.
No ‘high street’, as principais aberturas no último trimestre de 2025 ocorreram na capital do país, mais especificamente nas zonas do Chiado (com a chegada da Carhartt), Avenida da Liberdade (Eleventy Milano) e Baixa (Sabor a Espanha). Também no Porto abriram três lojas de destaque, embora os ativos prime estejam quase totalmente ocupados. As rendas prime em Lisboa situaram-se nos 140 euros por m2 por mês e no Porto nos 85 euros por m2 por mês.
Industrial & logística: investimento total aumentou 18%
O volume de investimento foi de 139 milhões de euros no último trimestre do ano passado, com o setor a apresentar 123.000 m2 de ocupação. No total, o investimento durante 2025 atingiu 299 milhões de euros, o que representa um crescimento de 18% em termos homólogos, a maior subida desde 2022. Contudo, a área de ocupação desceu 40%, para 485.000 m2, devido à forte diminuição da atividade no segmento industrial, cuja queda chegou a perto de 80% em termos homólogos.
Por outro lado, os ativos logísticos contaram com uma absorção de aproximadamente 114.000 m2 no último trimestre e 435.000 m2 no total do ano, ainda que estes valores signifiquem uma redução homóloga de 22%. Já a escassez de ativos prime tem limitado o investimento no setor e as estratégias ‘value-add’ têm-se mantido predominantes.
A absorção em Lisboa foi de 63.000 m2 no último trimestre e de 253.000 m2 no total do ano. Estão previstos mais de 40.000 m2 em projetos relevantes na capital, como o Panattoni Park Lisbon City, Barrão Hub, VGP Park Sintra, Malveira Prime Logistics, Santa Maria Park e Campo Raso. Por sua vez, o Grande Porto registou uma absorção trimestral de 12.000 m2 e um total anual de 120.000 m2, ficando ainda assim 8% abaixo do ano anterior.
As rendas, que no final do ano se situavam nos 5,50 euros por m2 por mês em Lisboa e 5,75 euros por m2 por mês no Porto, subiram 5% em relação a 2024, devido ao desequilíbrio entre a oferta e a procura.
Hotelaria: investimento no setor aumenta 15%
A venda de dois hotéis emblemáticos no Porto e de um ativo prime na Comporta impulsionaram o setor hoteleiro no último trimestre do ano passado, cujo investimento chegou aos 155 milhões de euros. O valor anual atingiu os 540 milhões, o que significa um aumento homólogo de 15%.
Ao longo de 2025, o setor hoteleiro em Portugal apresentou um crescimento consistente, refletido numa transação com o valor por quarto mais elevado alguma vez registado (Cascais Miragem), ao mesmo tempo que as ‘yields prime’ permaneceram nos 5,75%. A oferta de quartos (+2.900) também atingiu níveis históricos, com 2025 a ser o melhor dos últimos anos. Só no quarto trimestre foram acrescentados 467 novos quartos, resultado da abertura de sete hotéis, onde se destacam o The Editory Hotels e o Tivoli Kopke Porto Gaia, ambos de cinco estrelas.
No que se refere ao número de dormidas e hóspedes, o país registou, até ao passado mês de novembro, 82 milhões de dormidas (+3%) e 33 milhões de hóspedes (+2%), especialmente provenientes do Reino Unido e Alemanha, embora o mercado americano tenha tido um evidente crescimento (+7%). No entanto, ainda que as taxas de ocupação estejam a crescer, continuaram abaixo dos níveis pré-pandemia.
Residencial: preços mantêm tendência de crescimento
Com um evidente desequilíbrio entre a oferta e a procura, com uma habitação concluída por cada seis vendidas, os preços continuaram a subir em 2025, com o Índice de Preços da Habitação a aumentar 4,1% em termos trimestrais e 17,7% em termos homólogos.
No que respeita ao perfil de comprador, são as famílias quem dominam a procura (86% das transações), enquanto os compradores internacionais têm uma quota bastante reduzida, embora se mantenha estável (5,1%).
Em termos geográficos, Lisboa continua a atrair utilizadores finais, tendo-se verificado, no último trimestre, um aumento do peso dos compradores portugueses e uma tendência de abrandamento da absorção de projetos prime na procura estrangeira. Nas zonas prime mantém-se a trajetória de valorização, dada a oferta limitada. Os preços médios nestas áreas rondam os 5.200 euros por m2, com os projetos até 350.000 euros a ganhar tração.
No Porto mantém-se uma procura resiliente por parte dos compradores nacionais e verificou-se uma ligeira tendência de crescimento nos preços de venda, que se situaram na média dos 3.700 euros por m2.
Por sua vez, mais a sul, a região de Troia, Comporta e Melides registou um reforço da procura nacional entre os últimos 12 a 18 meses, com uma estabilidade nos preços, que se mantiveram entre 5.000 e 15.000 euros por m2. No Algarve é sobretudo no segmento de gama média que se verifica um maior desalinhamento entre a oferta e a procura, enquanto os preços se mantiveram entre 5.500 euros por m2 em Portimão e mais de 13.000 euros por m2 no Triângulo Dourado.
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