
Por vezes os negócios imobiliários correm mal. Mesmo quando há um contrato-promessa de compra e venda (CPCV) assinado podem haver problemas. Mas há formas de proteger os lesados, nomeadamente recorrer ao instituto da impugnação pauliana - uma ação judicial que permite aos credores contestarem, por via judicial, contratos celebrados pelos devedores de onde resultem prejuízos para os seus legítimos interesses. Ou seja, recuperar o dinheiro. Explicamos tudo neste artigo, com a ajuda de especialistas e fundamento legal.
Exemplo de um CPCV desrespeitado
Imaginemos que António e Bento celebram um contrato-promessa de compra e venda no qual António promete vender a Bento um imóvel pelo preço de 300.000,00. Aquando da celebração do contrato-promessa, Bento entrega a António, a título de sinal, 40.000,00. Chegada a data da celebração da escritura, Bento descobre que António não só gastou os 40.000,00 entregues a título de sinal, como também doou o imóvel, que havia prometido vender a Bento, a um familiar, por forma a evitar que este fosse executado por Bento.

Supondo que António não tem bens suficientes que garantam a devolução do sinal em dobro e o respetivo pagamento da dívida no valor de 80.000,00, que poderá então Bento fazer para reaver o montante que lhe é devido? A Belzuz Abogados esclarece neste artigo preparado para o idealista/news.
O que fazer para recuperar o dinheiro
Bento poderá, na qualidade de credor, recorrer a expedientes legais que acautelem o desaparecimento de bens do património do devedor e, consequentemente, a frustração da sua garantia. No caso em apreço poderá recorrer ao instituto da impugnação pauliana - uma ação judicial que permite aos credores contestarem, por via judicial, contratos celebrados pelos devedores de onde resultem prejuízos para os seus legítimos interesses.

Como consequência da procedência da impugnação pauliana, a doação, venda ou sucessivas vendas serão ineficazes relativamente ao credor impugnante, podendo este penhorar o imóvel, ainda que se encontre inscrito em nome de outro titular. Ou seja, a doação não será anulada, mas será ineficaz perante o António, que poderá satisfazer o seu crédito às custas do bem doado.
Os critérios para recorrer ao instituto da impugnação pauliana
Assim, Bento poderá recorrer a este instituto na medida em que a situação descrita preenche todos os pressupostos desta ação, nomeadamente:
- a existência de um crédito;
- a prática, por parte do devedor, de um ato que provoque um prejuízo ao credor, que consiste na impossibilidade de obter a satisfação integral do seu crédito ou o agravamento dessa impossibilidade;
- que o crédito seja anterior relativamente ao ato ou, caso o crédito seja posterior, o ato tenha sido praticado dolosamente com o fim de impedir a satisfação do direito do futuro credor;
- Que o ato gerador de prejuízos para o credor seja de natureza gratuita (por exemplo, o devedor faz uma doação de bens seus) ou, sendo oneroso, que o devedor e o terceiro, isto é, o interveniente no ato, tenham agido de má-fé, ou seja, que tenham consciência do prejuízo que o ato causava ao credor.

Importa igualmente acrescentar que incumbe ao credor a prova do montante em dívida, e ao devedor ou ao terceiro interessado na manutenção do ato a prova de que o obrigado possui bens penhoráveis de igual ou maior valor.
Por fim, a ação de impugnação pauliana que tenha por objeto um direito real sobre um imóvel (como, por exemplo, o direito de propriedade) encontra-se sujeita a registo, conforme previsto na redação atual do Código do Registo Predial.
*Ricardo Pires Jordão, departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal
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