Ação judicial permite contestar contratos celebrados pelos devedores de onde resultem prejuízos. Explicamos com fundamento legal.
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Proteção do credores
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Por vezes os negócios imobiliários correm mal. Mesmo quando há um contrato-promessa de compra e venda (CPCV) assinado podem haver problemas. Mas há formas de proteger os lesados, nomeadamente recorrer ao instituto da impugnação pauliana - uma ação judicial que permite aos credores contestarem, por via judicial, contratos celebrados pelos devedores de onde resultem prejuízos para os seus legítimos interesses. Ou seja, recuperar o dinheiro. Explicamos tudo neste artigo, com a ajuda de especialistas e fundamento legal.

Exemplo de um CPCV desrespeitado 

Imaginemos que António e Bento celebram um contrato-promessa de compra e venda no qual António promete vender a Bento um imóvel pelo preço de 300.000,00. Aquando da celebração do contrato-promessa, Bento entrega a António, a título de sinal, 40.000,00. Chegada a data da celebração da escritura, Bento descobre que António não só gastou os 40.000,00 entregues a título de sinal, como também doou o imóvel, que havia prometido vender a Bento, a um familiar, por forma a evitar que este fosse executado por Bento.

Negócios com imóveis que correm mal? Impugnação pauliana ajuda a resolver
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Supondo que António não tem bens suficientes que garantam a devolução do sinal em dobro e o respetivo pagamento da dívida no valor de 80.000,00, que poderá então Bento fazer para reaver o montante que lhe é devido? A Belzuz Abogados esclarece neste artigo preparado para o idealista/news.

O que fazer para recuperar o dinheiro

Bento poderá, na qualidade de credor, recorrer a expedientes legais que acautelem o desaparecimento de bens do património do devedor e, consequentemente, a frustração da sua garantia. No caso em apreço poderá recorrer ao instituto da impugnação pauliana - uma ação judicial que permite aos credores contestarem, por via judicial, contratos celebrados pelos devedores de onde resultem prejuízos para os seus legítimos interesses.

Casas em Lisboa
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Como consequência da procedência da impugnação pauliana, a doação, venda ou sucessivas vendas serão ineficazes relativamente ao credor impugnante, podendo este penhorar o imóvel, ainda que se encontre inscrito em nome de outro titular. Ou seja, a doação não será anulada, mas será ineficaz perante o António, que poderá satisfazer o seu crédito às custas do bem doado.

Os critérios para recorrer ao instituto da impugnação pauliana

Assim, Bento poderá recorrer a este instituto na medida em que a situação descrita preenche todos os pressupostos desta ação, nomeadamente:

  • a existência de um crédito;
  • a prática, por parte do devedor, de um ato que provoque um prejuízo ao credor, que consiste na impossibilidade de obter a satisfação integral do seu crédito ou o agravamento dessa impossibilidade;
  • que o crédito seja anterior relativamente ao ato ou, caso o crédito seja posterior, o ato tenha sido praticado dolosamente com o fim de impedir a satisfação do direito do futuro credor;
  • Que o ato gerador de prejuízos para o credor seja de natureza gratuita (por exemplo, o devedor faz uma doação de bens seus) ou, sendo oneroso, que o devedor e o terceiro, isto é, o interveniente no ato, tenham agido de má-fé, ou seja, que tenham consciência do prejuízo que o ato causava ao credor.

Negócios com imóveis que correm mal? Impugnação pauliana ajuda a resolver
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Importa igualmente acrescentar que incumbe ao credor a prova do montante em dívida, e ao devedor ou ao terceiro interessado na manutenção do ato a prova de que o obrigado possui bens penhoráveis de igual ou maior valor.

Por fim, a ação de impugnação pauliana que tenha por objeto um direito real sobre um imóvel (como, por exemplo, o direito de propriedade) encontra-se sujeita a registo, conforme previsto na redação atual do Código do Registo Predial.

*Ricardo Pires Jordão, departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal

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