Posso instalar uma casa pré-fabricada num terreno rústico?

A crescente procura por soluções residenciais mais rápidas e económicas levou muita gente a questionar se é possível adquirir ou instalar uma casa pré-fabricada — modular, móvel ou de madeira — num terreno rústico, e se tais imóveis podem ser comprados sem licença de obra. Explicamos-te tudo sobre este tema com fundamento jurídico. 

“No nosso país, o enquadramento jurídico destas situações não é determinado pela técnica construtiva (pré-fabricado versus betão), mas pela finalidade do uso, pela ligação ao solo e, sobretudo, pelo regime de ordenamento do território aplicável ao terreno”, começa por explicar Diana Cabral Botelho, managing partner da Fides Law, neste artigo preparado para o idealista/news. 

O que diz a legislação portuguesa?

Segundo a especialista, a legislação portuguesa é clara: “O direito de construir depende de controlo prévio municipal, uma vez que ao abrigo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), a edificação de construções destinadas a uso habitacional está sujeita a licença ou comunicação prévia, independentemente de serem tradicionais ou pré-fabricadas”. 

Isto significa, explica, que não existe qualquer isenção, pelo que uma casa pré-fabricada fixada ao solo, com infraestruturas (água, eletricidade, saneamento), é juridicamente tratada como qualquer outra habitação.

Assim, como nos solos classificados como rústicos ou agrícolas o uso dominante não é habitacional, os Planos Diretores Municipais (PDM), a Reserva Agrícola Nacional (RAN) e a Reserva Ecológica Nacional (REN) limitam fortemente novas construções, fazendo com que a instalação de casa para habitação seja normalmente proibida, salvaguardadas as exceções restritas para construções de apoio à agricultura, atividades essenciais ou utilidade pública.

"Comprar uma casa pré-fabricada para a instalar num terreno rústico com destino a habitação permanente é, em regra, inviável juridicamente, mesmo que se trate de estruturas móveis – ‘tiny houses’, contentores ou módulos sem fundações"
Diana Cabral Botelho, managing partner da Fides Law

Logo, comprar uma casa pré-fabricada para a instalar num terreno rústico com destino a habitação permanente é, em regra, inviável juridicamente, mesmo que se trate de estruturas móveis – ‘tiny houses’, contentores ou módulos sem fundações.

E isto porquanto, se houver uso habitacional estável, mesmo que “móvel”, a autarquia pode qualificar como edificação material ou funcional e exigir controlo urbanístico – o solo rústico continua rústico: o facto de a estrutura ser amovível não converte automaticamente um uso proibido em permitido.

Além disso, em muitos municípios, a colocação de módulos temporários em rústico é igualmente impedida por violação do uso do solo, mesmo quando não existam fundações. 

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Comprar sem licença sim, mas usar sem licença não

Posto isto, esclarece-se que, do ponto de vista contratual, é possível adquirir a própria estrutura física sem licença, porque o licenciamento recai sobre a implantação e não sobre a compra da unidade construtiva, mas já não será possível instalar ou utilizar legalmente a casa implantada sem licenciamento quando este é exigível, ou vender como habitação legalizada algo instalado em desconformidade com o PDM ou sem título administrativo. Ou seja, comprar sem licença é juridicamente possível, mas usar sem licença não.

Infelizmente, muitos proprietários avançam com a instalação e só depois tentam regularizar, o que faz com que, na prática, os municípios possam:

• Ordenar embargo e demolição;
• Aplicar coima;
• Recusar a legalização posterior por incompatibilidade com o solo, o que se torna ainda mais gravosos no caso de terrenos incluídos em RAN ou REN.

Que conclusões há a retirar?

“Conclui-se que as casas pré-fabricadas não gozam de um regime excecional face às casas tradicionais – se forem destinadas a habitação, são construção para efeitos de licenciamento – e a viabilidade de colocar uma casa pré-fabricada depende menos do tipo de casa e mais do solo onde se pretende implantá-la, sendo certo que o aconselhamento e assessoria na consulta das exceções previstas nos instrumentos de gestão territorial aplicáveis se revela absolutamente essencial”, remata Diana Cabral Botelho.