A garantia pública permite aos jovens até aos 35 anos ter um crédito habitação financiado a 100%. Esta ajuda pública para os jovens comprarem casa acaba por aumentar a percentagem de financiamento bancário e a taxa de esforço além dos níveis recomendados pelo Banco de Portugal (BdP). É por isso que os empréstimos da casa com garantia do Estado acabam por ser atirados para o patamar de risco mais elevado.
As orientações do supervisor bancário português dizem que os empréstimos habitação devem ser financiados a um máximo de 90%, sendo preciso dar entrada para a compra no mínimo de 10%. E ainda que a taxa de esforço dos mutuários não deve ser superior a 50%.
Os jovens que aderem à garantia pública acabam por se esquivar, pelo menos, a uma destas recomendações do BdP, ao permitir créditos habitação financiados a 100%, sendo que 15% do valor da transação é garantido pelo Estado. É por isso que, na análise de risco realizada pelos bancos, estes créditos da casa com garantia pública acabam por subir de patamar.
"De acordo com a metodologia utilizada pelo Banco de Portugal no acompanhamento da recomendação macroprudencial, os créditos concedidos ao abrigo do regime de garantia do Estado que ultrapassem o limite do rácio LTV [“Loan-To-Value”] de 90% e/ou DSTI [taxa de esforço] de 60% serão classificados como de risco elevado", explicou o regulador citado pelo Jornal de Negócios.
Caso um crédito habitação com garantia pública seja financiado a 100% - ou seja, tem LTV superior a 90% -, mas tiver uma taxa de esforço inferior a 60% será classificado de risco intermédio. De notar que esta medida tende a subir a taxa de esforço, ao pagarem prestações da casa mais elevadas.
Além disso, esta classificação de elevado risco para os créditos habitação garantidos pelo Estado podem mesmo ser refletida nos spreads definidos pelos bancos, elevando ainda mais as prestações da casa. "Essa análise será determinante na avaliação do custo do crédito pela instituição", indicou o gabinete de Mário Centeno ao mesmo jornal.
O BdP já havia avisado no Relatório de acompanhamento das medidas macroprudenciais, que “as medidas fiscais e o regime de garantia do Estado […] poderão pressionar a maturidade média da carteira e conduzir a um ligeiro incremento nos rácios LTV e DST”.
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