Que casa se pode comprar sem isenção de IMT e garantia pública?

Ter poupanças para comprar casa é o grande desafio para muitas famílias em Portugal, mas deixou de ser um problema para milhares de jovens, que sem esses recursos agora podem recorrer à isenção de IMT e à garantia pública no crédito habitação. Mas quem tem mais de 35 anos não tem direito a estes apoios do Estado, tendo, por isso, de desembolsar milhares de euros na hora de comprar casa com empréstimo bancário. A verdade é que quanto maior for o nível de poupança, maior será o leque de casas que será possível comprar, tal como mostramos neste artigo preparado pelo idealista/news.

Chovem notícias sobre como os novos apoios do Governo estão a ajudar os jovens a comprar casa. Contam-se quase 26 mil jovens até aos 35 anos que já beneficiaram da isenção de IMT e Imposto de Selo desde agosto de 2024, segundo os dados mais recentes do Ministério das Finanças. E pouco tempo depois de estar operacional, já há mais de 6 mil pedidos de créditos da casa com garantia pública, que possibilita financiamentos bancários até 100%.

Ambas as medidas destinadas aos jovens até aos 35 anos deverão continuar a dinamizar o mercado hipotecário português, bem como as transações, apesar de haver o risco de impulsionarem a subida dos preços das casas para comprar, tal como alertaram vários especialistas. Isto porque as medidas governamentais do lado da criação de oferta habitacional demoram a chegar e levam tempo surtir efeito no mercado – é o caso da nova lei dos solos que entrou em vigor recentemente. Com eleições legislativas à vista, os incentivos à dinamização da construção de casas - como a descida do IVA para 6% - poderão não ver luz do dia tão cedo.

Fora da isenção de IMT e da garantia pública ficam as famílias que têm mais de 35 anos, que continuam a ter de dispor de milhares de euros para pagar os impostos associados à compra da casa, bem como a entrada no crédito habitação. E isto cumprindo, também, as regras do Banco de Portugal (BdP) no que toca à percentagem de financiamento máxima admitida (até 90%), à taxa de esforço (máximo de 50%) e aos prazos de maturidade consoante a idade. Para comprar uma casa com dois quartos sem financiamento bancário, seria preciso uma família poupar mais de 15 anos do seu salário líquido, segundo o idealista. 

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Famílias com mais de 35 anos: que casa podem comprar consoante as poupanças?

Não há apoios do Estado para comprar casa destinados a famílias com mais de 35 anos - a não ser a isenção de IMT para imóveis em Portugal continental que custem até 104.261 euros. E, por isso, para as famílias que ganhem o salário médio nacional, o preço da casa que podem comprar está diretamente associado ao nível de poupança. Quanto mais dinheiro tiverem economizado ao longo dos anos de trabalho, maior será o leque de casas passíveis de serem financiadas pelos bancos. Ou seja, podem comprar casas mais caras.

Esta correlação fica bem visível nas simulações preparadas a partir da ferramenta “Que casa posso comprar” do idealista/créditohabitação. Estes cálculos têm em conta a compra de uma casa de habitação principal por um casal de 40 anos, com contrato de trabalho sem termo, salário médio líquido mensal de 1.142 euros (determinado pelo Instituto Nacional de Estatística para 2024) e sem outros empréstimos associados. Aqui o prazo de pagamento do crédito da casa será de 35 anos, de acordo com as regras do BdP. E a taxa de juro utilizada para calcular o crédito habitação é variável, tento em conta um spread de 0,75% e a Euribor a 12 meses de fevereiro (2,407%).

Se este casal tiver 20.000 euros de poupanças disponíveis, pode comprar uma casa até 157 mil euros. Aqui a família teria de obter um empréstimo financiado a 90%, uma vez que teria ainda de pagar impostos e outras despesas (cerca de 4.300 euros). A prestação da casa seria de cerca de 560 euros, o que representaria menos de 35% dos rendimentos líquidos. 

Se se aumentar o valor da poupança para 30.000 euros, este casal que recebe o rendimento médio líquido já poderia comprar uma casa pelo valor máximo de 215 mil euros. E ao acumular 40.000 euros para pagar a entrada no crédito habitação, pode adquirir uma habitação até 260 mil euros. Mas neste último caso a ferramenta deixa um alerta: “Seria necessário pagar uma prestação superior a 35% dos rendimentos líquidos e alguns bancos não assumiriam esse risco”. Este aviso também surge nos níveis de poupança mais elevados.

Aliás, estes tetos de preços das casas simulados têm em conta um crédito habitação financiado a 90%, dando entrada de 10% do valor da casa (o limite imposto pelo BdP). Mas importa lembrar que muitas vezes os bancos não oferecem financiamentos superiores a 80% do preço de compra, o que significa que o preço da habitação que uma família pode comprar cai para cerca de metade nos níveis de poupança até 30.000 euros. 

Para este nível de financiamento (de 80%), uma família com estas características precisaria de poupar quase cerca de 35 mil euros para comprar uma casa com preço até 155 mil euros ou de 50 mil euros economizados para adquirir uma casa de 200 mil euros. Se a ideia fosse adquirir habitação nas zonas urbanas mais caras do país – como Lisboa, Porto e Faro – seria preciso ter mais de 115.000 euros de poupança para conseguir comprar casa por 300 mil euros, financiada a 80% e com a prestação a pesar menos de 35% dos rendimentos líquidos.

As poupanças que as famílias estão dispostas a dar de entrada no crédito habitação não devem corresponder ao valor total economizado, uma vez que convém deixar uma almofada financeira para fazer face a potenciais imprevistos e até para equipar a futura casa com mobiliário, eletrodomésticos e decoração.