Guia crédito à habitação: financiamento parcial, total ou até mais do que vale o imóvel? (parte III)

A compra de casa é um grande passo para a maioria das famílias portuguesas e quase sempre implica a contratação de um financiamento bancário, que se for mal feito pode tornar-se num peso para o resto da vida. Para ajudar-te a fazeres o empréstimo certo e evitar que caias em incumprimento o idealista/news está a publicar um especial sobre crédito à habitação. 

Durante os próximos dias, vamos explicar-te, de forma simples mas detalhada, como funciona o mercado do crédito à habitação em Portugal.

À parte da reportagem do "cliente mistério" que todos os dias visita um dos principais bancos a operar em Portugal para dar-te a conhecer as suas ofertas e condições, apresentamos-te um guia para que saibas tudo sobre empréstimos para a compra de casa.

Este dossier é preparado pela Deco - Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor para o idealista/news. Aqui tens o terceiro capítulo:

Financiamento parcial, total ou até superior ao empréstimo? 

Atualmente, não parece ser possível que se regresse aos tempos em que a banca financiava a 110% ou mesmo 120% do valor do imóvel. É verdade, que já existe uma tendência para exigir aos consumidores uma entrada inicial menor, mas continua a ser necessário dar entradas iniciais na ordem dos 15%, 20%. A concessão de crédito a 100% do valor da garantia não parece estar no horizonte próximo dos bancos por uma questão desde logo de avaliação de risco.

O que é o rácio financiamento/garantia?

O rácio financiamento/garantia relaciona o montante do empréstimo com o valor de avaliação do imóvel. Os bancos preferem rácios inferiores a 100%, porque significa que os consumidores dão uma “entrada” e, em caso de dificuldade financeira, tentarão a todo o custo não entrar em incumprimento para não perderem esse dinheiro. Por outro lado, também não se pode esquecer o fato de em caso de incumprimento, os bancos terem uma maior probabilidade de recuperar o seu investimento através da venda da habitação hipotecada.

Caso um consumidor que tenha pouco dinheiro para dar de entrada, deverá esperar e tentar aumentar o montante. O consumidor não se deve esquecer que quanto menor for a diferença entre o montante de financiamento e o valor da garantia maior será o risco para o banco credor. E é natural que isso se reflita nas condições dos empréstimos à habitação o que poderá desde logo implicar spreads mais elevados.

Quais são as garantias habitualmente pedidas?

Quando se recorre a um crédito à habitação, o banco tenta garantir que o dinheiro que emprestou vai ser reembolsado. Para isso, pode exigir que o consumidor lhe preste garantias e no crédito à habitação é normalmente, solicitado, que seja dada como garantia o próprio imóvel que, desta forma, fica hipotecado. Mas, podem solicitar também a subscrição de seguro de vida e a prestação de fiança.

Assim, o banco pode pedir a constituição a seu favor de hipoteca sobre o imóvel financiado, como forma de garantir o pagamento do empréstimo concedido. O imóvel a hipotecar pode ser a habitação adquirida, construída ou objeto de obras financiadas pelo empréstimo, incluindo o terreno. Mas, a garantia hipotecária pode ser substituída, parcial ou totalmente, por hipoteca sobre outro imóvel.

A saber: Caso o consumidor falte ao pagamento das prestações acordadas, o banco pode iniciar um processo judicial para recuperar o montante em dívida, o que pode conduzir à venda executiva do imóvel hipotecado. E se o montante da venda do imóvel não for suficiente para pagar o montante do crédito concedido, incluindo o capital e juros em dívida, o restante património do consumidor pode também responder pelo pagamento da dívida remanescente.

Para reforço da hipoteca, o banco pode pedir a subscrição de um seguro de vida pelo consumidor e pelo seu cônjuge. Este seguro inclui, em regra, as coberturas de morte e invalidez, com um capital idêntico ao valor do empréstimo, para garantir a liquidação da dívida, caso o titular fique incapacitado para trabalhar ou venha a falecer. Sendo que o consumidor pode sempre escolher a seguradora da sua preferência.

A saber: Durante a vigência do contrato de crédito à habitação, o banco deve informar a seguradora sobre a evolução do montante em dívida, para que esta possa proceder à atualização do capital seguro.

O banco, pode ainda exigir outras garantias consideradas adequadas ao risco do empréstimo, como, por exemplo, a apresentação de um fiador. O fiador responsabiliza-se pelo pagamento do empréstimo. É comum associar à fiança uma cláusula no contrato em que o fiador declara recusar ao “benefício da excussão prévia”. Isto significa que perante o incumprimento o banco pode fazer-se pagar através do património do fiador, independentemente de o devedor ter bens que possam ser penhorados.

A saber: Se o devedor não cumprir as suas obrigações, é o fiador que assume esse encargo. Um fiador nunca poderá deixar de o ser, exceto se o banco concordar em que seja substituído por outro.