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Uma jóia em bruto do imobiliário e turismo à espera de ser descoberta no Douro

A cidade e a região de Lamego têm um património muito vasto, mas continuam sem conseguir crescer e atrair investimento.

Castelo de Lamego / Câmara Municipal de Lamego
Castelo de Lamego / Câmara Municipal de Lamego
Autor: Elisabete Soares (colaborador do idealista news)

Perde-se na bruma do tempo a origem de Lamego, uma das cidades mais antigas do território português, com origens que remontam à era romana. Embora a tese de que foi nesta cidade que se realizaram as lendárias Cortes de Lamego - onde teria sido feita a aclamação de D. Afonso Henriques como Rei de Portugal e se estabeleceram as Regras de Sucessão ao Trono -, tenha sido abandonada depois do historiador e escritor Alexandre Herculano ter provado essa impossibilidade, a verdade é que esta mostra a importância comercial e cultural da cidade já no século XII, só possível devido à existência de uma forte elite da nobreza, clero e de ricos comerciantes.

Não admira, por isso, que a cidade de Lamego (distrito de Viseu), sobretudo o seu centro histórico, mas também os principais aglomerados das freguesias rurais do concelho, tenham um significativo número de monumentos, igrejas, solares e casas brasonadas de grande monumentalidade. Com o passar dos anos, o abandono e a desertificação destas zonas, muitos deles estão, no entanto, a precisar de ser cuidados e renovados.

Trabalhos arqueológicos na Casa do Horto, Lamego. / CML
Trabalhos arqueológicos na Casa do Horto, Lamego. / CML

Lamego perdeu a boleia do crescimento do turismo no Douro

Lamego integra a região de Trás-os-Montes e Alto Douro, e tem forte ligação a cidades como o Peso da Régua ou Vila Real, ou a vilas, como o Pinhão, que antes da pandemia receberam grande aumento de turistas, beneficiando sobretudo do crescimento visível no Porto e região Norte. 

Mas a cidade, que “tem um belo centro histórico”, perfeito para passear com tranquilidade e um “património fantástico que poderia atrair muitos visitantes”, porém “não soube aproveitar o incremento do turismo visível nos últimos anos na região do Douro”, segundo dizem ao idealista/news, alguns dos profissionais ligados ao imobiliário.

Douro vinhateiro / Wikimedia commons
Douro vinhateiro / Wikimedia commons

É o caso de Joaquim Rodrigues, proprietário da Imoloja, Sociedade de Mediação, que atua no mercado há mais de duas décadas. No seu entender, Lamego “passou à margem do crescimento do turismo no Douro”, porque não soube criar as condições para que isso acontecesse, sobretudo “melhorando os acessos à cidade” e dotando-se “dos equipamentos necessários” a esta indústria.

Reconhecendo que "tem havido alguma recuperação no centro da cidade, alguns jardins foram recuperados, como é o caso da zona junto à ribeira do Coura, que são agradáveis para as famílias”, considera, todavia, que "não são suficientes”. Seria necessário que a autarquia investisse em obras estruturantes e criasse as condições para que os investidores privados também o fizessem.

Uma intervenção que deveria abranger também alguns imóveis de interesse publico, como é o caso das Casa das Brolhas. Erigido em 1771 é um dos mais grandiosos edifícios solarengos de Lamego, rodeado por quatro hectares de mata, que, na opinião de Joaquim Rodrigues, a autarquia deveria intervir de forma a colocá-lo ao serviço da cidade, no seguimento de algumas iniciativas já levadas a cabo por personalidades de Lamego. A Casa das Brolhas pertenceu a vários notáveis que estavam ligados à mais antiga nobreza de Portugal, estando atualmente na posse de um conjunto alargado de herdeiros.

Vida além do turismo religioso

Para Víctor Alves, consultor da mediadora Zome e responsável pela comercialização de vários imóveis com grande potencial para o mercado turístico e imobiliário  - o caso de alguns solares e de vários moinhos, junto ao Rio Balsemão -, são variadas as razões que contribuem para que está cidade esteja “turisticamente adormecida”, diz.

Chafariz dos Remédios / Wikimedia commons
Chafariz dos Remédios / Wikimedia commons

Este facto é visível na reduzida procura por parte dos investidores, tanto nacionais como estrangeiros, da carteira de imóveis em venda, alguns deles brasonados e de grande valor histórico.

“Não podemos privilegiar só o turismo ligado à parte religiosa e deixar o resto ao abandono”, alerta.

Mas há outros fatores que explicam a dificuldade em investir na reabilitação de imóveis na cidade. “Muitas dos prédios na cidade de Lamego não estão inscritos na Conservatória do Registo Predial, dificultando o seu levantamento para venda e reabilitação”, analisa, explicando que, como “não foi feito o levantamento do cadastro, muitos imóveis não existem”. Acrescenta, “somos nós que temos de fazer o trabalho, nas juntas de freguesias, consultando as descrições nos livros antigos”, partilhando que “temos várias situações de proprietários que precisam vender o imóvel, mas não conseguimos desbloquear a situação”.

Na sua opinião, “os serviços funcionam de uma forma muito arcaica e são dos mais caros que conheço”, contando que “a certidão mais cara que tirei foi em Lamego, foram 160 euros”.

Sé de Lamego / Wikimedia commons
Sé de Lamego / Wikimedia commons

Obras de ‘restyling’ não são suficientes

Para Duarte Almeida, consultor da Douro Estate Plus, é necessário que Lamego avance com as obras necessárias de forma a atrair o investimento, tanto para o imobiliário e turismo, como para o comércio e indústria. Mas, o que está a ser feito atualmente pela autarquia não é suficiente. São “obras de ‘restyling’ apenas”, considerando que “melhorar os passeios não vai trazer pessoas a Lamego”.

Embora destaque que há alguns empresários a investir no turismo, sobretudo no centro histórico da cidade, defende que é preciso mais para dinamizar a cidade.

Sobre os projetos anunciados pela atual executivo municipal, Joaquim Rodrigues tem uma visão semelhante. Considera que são “para remediar”, mais “obras de cosméticapara uma cidade que precisa de projetos estruturantes. Contudo, destaca, que em parte compreende a situação “já que este executivo herdou uma situação de dívida complicada”.

Escassez de receitas limita atuação municipal

Joaquim Rodrigues entende que a atuação da autarquia está limitada “pela falta de dinheiro” devido, sobretudo, à escassez de receitas, tendo em conta que a agricultura é a atividade económica predominante do concelho, mas também devido ao peso do passivo herdado da anterior gestão municipal.

Este facto leva a que projetos estruturantes para a cidade, nomeadamente, nível de acessibilidades - como é o caso do novo acesso ao A24, a par da via circular à cidade - são projetos adiados há quase duas décadas e sem concretização à vista. 

Recorde-se o relatório da auditoria externa, efetuada pela empresa KPMG, às contas da autarquia, pedido pelo atual executivo, em que o passivo do Município de Lamego era, em outubro de 2017, de 79 milhões e 481 mil euros. Esta análise às contas da anterior coligação “Todos Juntos por Lamego”, suportada pelo PSD e CDS/PP e que governou a autarquia durante 12 anos, foi para Ângelo Moura, presidente eleito, consequência de “uma gestão errática e irresponsável, desbaratando recursos públicos de forma pouco transparente, pondo em causa a sustentabilidade financeira do município”, segundo a imprensa da altura.

Centro histórico / Flickr
Centro histórico / Flickr

Palacetes e solares à venda, mas sem compradores

Existem muitos imóveis brasonados na cidade de Lamego, e em alguns dos núcleos das freguesias, parte já recuperados, mas muitos deles em venda e a precisar de obras de reabilitação.

Num apanhado pelos sites imobiliários a oferta local é diversa e em alguns casos ilustrativa da realidade da cidade e da sua região.

É caso de um palacete, localizado na rua Direita - no Centro Histórico de Lamego, a 100 m da Sé Catedral e a 300 m do Santuário Nossa senhora doa Remédios -, construído em 1937, a precisar de obras de reconstrução. Numa primeira fase foi colocado em venda na sua totalidade, mas, atualmente, encontra-se anunciado em duas parcelas (dois números). Ou seja, com a possibilidade de poder ser vendido separadamente.

De acordo com Víctor Alves, consultor da Zome responsável pela comercialização do imóvel, “não há muitos compradores de imóveis com estas características, pelo menos locais”.

Uma das partes custa 299 mil euros, tem uma área útil de 302 m2, (990 euros/m2) e apresenta 8 divisões, duas casas de banho, distribuído por três pavimentos. A segunda metade custa 399 mil euros, com uma área útil de 363 m2, área bruta de 633 m2, apresenta três pavimentos, duas casas de banho e 12 divisões mais quintal e 100 m2 de jardim.

Outro palacete à venda localiza-se na Rua Engenheiro Pina Manique e Albuquerque, na freguesia de Almacave e Sé – no coração da cidade. Apresenta uma área útil de 626 m2 e área bruta de 716 m2, num terreno de 4 513 m2, parte significativo de jardim que se desenvolve na frente da casa, com uma fonte, pequeno lago e várias árvores. Custa 695 000 euros.

O palacete T6 renovado apresenta quatro frentes, com três pisos (cave, rés-do-chão, 1º andar) e um sótão e é composto por sala comum (estar e refeições) com lareira, cozinha mobilada e equipada com área de refeições, seis suites, sala de estar e suite no sótão, nove casas de banho, cave com duas salas amplas, piscina e anexos de apoio à piscina, garagem fechada para três viaturas, mais seis lugares de parqueamento no exterior.

Em Penajóia – uma das freguesias de Lamego, inserida na região demarcado do Vinho do Porto – encontramos um solar em venda, por 180 mil euros. Fica junto à estrada nacional 222, a 19 minutos de carro da sede do concelho, Lamego (10 quilómetros). O solar apresenta uma estrutura em pedra bem conservada, sendo o maior destaque arquitetónico a escadaria em alvenaria. Com uma tipologia T6 e 319 m2, necessita de obras profundas de reabilitação.

Moinhos de água no Rio Balsemão ao abandono

O pouco impacto que o turismo tem para a Lamego é visível na situação de abandono dos moinhos de água, no Rio Balsemão, que passa junto à cidade, sendo a fonte que a abastece, bem como as suas principais freguesias.

De acordo com Víctor Alves, devido à ligação do rio com a cidade, era de esperar que as suas margens se encontrassem limpas e reabilitadas. Mas não é isso que acontece. “Há zonas sem acesso, devido à falta de limpeza por parte dos proprietários, muros caídos, sendo visível muita degradação nas suas margens”.

Na sua opinião, este facto inviabiliza o avanço da reabilitação das suas casas e moinhos, e em contrapartida aumenta cada vez mais o estado de degradação irremediável deste património único.

A Zome tem em comercialização dois moinhos de água, com uma pequena casa de habitação, com uma área total de 206 m2, na margem esquerda do Rio Balsemão, localizados na Rua Aquilino Ribeiro e perto do centro da cidade. “Este conjunto, com grande potencial para uma pequena instalação de Alojamento Local, apresenta um preço de 76 mil euros”, conta o responsável.