Vistoria ao Alojamento Local: tudo o que precisas saber

Abrir um Alojamento Local (AL) em Portugal não se resume ao registo e à entrega da papelada. Há um momento decisivo e que gera alguma ansiedade a muitos proprietários, que até pode ditar se o teu AL continua a funcionar sem problemas.

Falamos obviamente da vistoria ou inspeção ao alojamento local que deverá acontecer obrigatoriamente caso queiras evitar coimas e notificações desagradáveis ou, no pior dos cenários, o encerramento da atividade. Neste guia, explicamos tudo o que precisas de saber para superares qualquer vistoria com tranquilidade.

O que é a vistoria no alojamento local?

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A vistoria ao alojamento local é uma verificação técnica feita por entidades públicas para confirmar que o alojamento cumpre todos os requisitos legais, de segurança e de funcionamento exigidos para operar como AL.

Pode ser realizada por diferentes entidades, como:

• Câmara Municipal (onde se encontra o alojamento);
• Autoridade Nacional de Emergência e Proteção Civil;
• ASAE;
• Ou serviços de saúde pública ou proteção ambiental

Cada uma destas entidades avalia aspetos específicos, desde as condições de higiene e segurança, passando depois por questões ambientais ou urbanísticas.

Quando pode ocorrer uma vistoria?

Existem dois momentos principais em que podes receber uma vistoria a um alojamento local:

• Após o registo do AL: apesar do registo ser feito por mera comunicação prévia, as autoridades podem decidir verificar, posteriormente, se tudo está conforme indicado. É a chamada vistoria inicial;
• A qualquer momento da atividade: por denúncia, queixa de vizinhos, fiscalização aleatória ou verificação de rotina. Ou seja, relacionada com problemas que possam ter surgido no espaço. 

Durante esta inspeção, as autoridades podem avaliar as condições de higiene e segurança, o cumprimento dos requisitos declarados no registo, a lotação e capacidade real do espaço, a existência do seguro obrigatório, o respeito pelas regras municipais aplicáveis e eventuais queixas relacionadas com ruído ou perturbação da vizinhança. Importa, por isso, perceber como é feita esta vistoria em detalhe.

Como é feita a vistoria?

Numa vistoria típica, o inspetor ou equipa de inspeção irá verificar vários pontos do alojamento, incluindo:

• Sinalização do número de registo na entrada;
• Livro de informações obrigatório, atualizado e disponível aos hóspedes;
• Elementos de segurança: como extintores operacionais, sinalizações visíveis, saídas de emergência desobstruídas;
• Condições de higiene e manutenção;
• Condições técnicas: os quartos com janelas e ventilação apropriada, casas de banho funcionais e iluminação adequada;
• Seguro de responsabilidade civil, obrigatório em imóveis em propriedade horizontal;
• Capacidade máxima declarada

Se forem detetadas irregularidades no alojamento local, pode ser aberto um processo de contraordenação ou ser determinada a suspensão temporária da atividade até que tudo seja corrigido.

Como te preparar para uma vistoria ao AL?

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A preparação para uma vistoria começa logo no momento em que abres o alojamento, garantindo que cumpres a lei desde o primeiro minuto. Aqui ficam os pontos que não podem falhar:

• O número de registo está visível na porta?
• O livro de informações está atualizado, com regras, contactos e instruções em várias línguas?
• Há extintores visíveis, sinalizações e saídas de emergência bem assinaladas?
• Os quartos têm luz e ventilação natural?
• As casas de banho estão em bom estado, sem infiltrações, odores ou ruturas?
• Tens o seguro de responsabilidade civil válido e à mão?
• Cumpre o teu AL o regulamento municipal da zona?
• Tens todos os documentos importantes à mão (registo, planta do imóvel, seguro, etc.)?

Ter tudo organizado transmite profissionalismo, facilita a vistoria pelas autoridades e evita que tenhas de responder a pedidos adicionais.

Documentação necessária durante a vistoria

Há obrigatoriamente documentos que tens mesmo de ter contigo para apresentar no momento da vistoria:

• Comprovativo do seguro de responsabilidade civil: se não estiver disponível no momento, deverá ser enviado posteriormente para o e-mail indicado pelo inspetor;
• Livro de informações do Alojamento Local atualizado, traduzido em português, inglês e mais duas línguas estrangeiras.

O que acontece após a vistoria?

Depois da visita, as autoridades podem aprovar a continuidade da atividade sem qualquer ressalva ou sugerir correções e dar prazo para regularização. 

O proprietário é avisado no momento ou notificado (por email ou telemóvel) o que precisa de fazer para corrigir infrações. Se existirem problemas mais graves, poderá ser suspensa a atividade, o que significa que terás de encerrar definitivamente o teu alojamento. 

Logo, deves cumprir os prazos e enviar os comprovativos das alterações, evitando coimas ou medidas mais severas.

O que deve constar no livro de informações de um AL?

O livro de informações tornou-se um dos elementos mais importantes do AL. Ele deve estar disponível em português, inglês e pelo menos mais duas línguas estrangeiras, e incluir:

• Regras internas de utilização;
• Horários e regras de ruído (incluindo referência à Lei do Ruído, com silêncio entre as 23h e as 7h);
• Instruções de separação de resíduos urbanos: indicando as cores dos baldes (verde: vidro; amarelo: plástico; azul: papel e cartão);
• Funcionamento dos eletrodomésticos;
• Cuidados para evitar incómodos aos vizinhos;
• Contacto do responsável pelo AL;
• Regulamento do condomínio (se aplicável).

Muitos alojamentos locais esquecem-se de sinalizar corretamente algumas áreas, como indicar “Não usar” ou “Área de Acesso Restrito”, atualizar a capacidade máxima quando na prática é superior à registada, e colocar indicações de saída de emergência em todas as portas do piso inferior.

Qual é a capacidade limite de um Alojamento Local?

A lei mantém a capacidade máxima geral:

• Até 9 quartos;
• Até 30 utentes.

Contudo, há exceções importantes:

• Em todas as modalidades, a capacidade é calculada multiplicando o número de quartos por dois, podendo adicionar mais duas pessoas na sala;
• É possível incluir até duas camas suplementares para crianças até 12 anos, desde que existam condições de habitabilidade.

Funcionamento dos Estabelecimentos de Alojamento Local: regras essenciais

O funcionamento de um Alojamento Local (AL) vai muito além da receção de hóspedes, exigindo o cumprimento de normas legais e práticas que garantam segurança, convivência harmoniosa e conformidade regulamentar. 

Entre os requisitos essenciais estão a afixação de uma placa identificativa visível junto à entrada, o controlo de acesso apenas a hóspedes e convidados, e a divulgação clara das regras de ruído, horários de silêncio e utilização de áreas comuns.

Cumprir estas normas não só evita coimas, como também proporciona uma experiência mais positiva aos hóspedes, fortalecendo a reputação do AL e incentivando avaliações favoráveis. Um alojamento bem organizado pode ser determinante para o sucesso do espaço, prevenindo conflitos com vizinhos e problemas administrativos.

Vistoria de alojamento local: o que acontece se recusar?

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Recusar uma vistoria de alojamento local em Portugal pode ter consequências graves, pois as autoridades competentes garantem o cumprimento das normas legais, fiscais e de segurança.

• Coimas e sanções: as infrações podem gerar coimas entre 50 e 40.000 euros (conforme a câmara municipal), além de sanções acessórias como apreensão de materiais, suspensão da atividade ou encerramento temporário do AL;
• Interdição ou encerramento: as câmaras municipais ou autoridades regionais podem determinar a interdição total ou parcial do estabelecimento se houver risco para a segurança, saúde pública ou exploração sem autorização;
• Fiscalização administrativa e tributária: além da verificação de requisitos legais e técnicos, a Administração Tributária controla o cumprimento das obrigações fiscais, sendo qualquer incumprimento considerado infração tributária.

Deves, portanto, cumprir a vistoria e manter o alojamento em conformidade, protegendo a tua reputação e o teu negócio, assegurando a máxima segurança dos hóspedes e contribuindo para o bom funcionamento do teu município. Caso seja necessário realizar obras de remodelação, reparação ou manutenção no alojamento local, estas devem ocorrer apenas em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas, de forma a não perturbar os hóspedes nem a vizinhança.