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Taxas fixas no crédito à habitação também têm um lado negro

Autor: Redação

A taxa fixa, atualmente muito incentivada pela banca, está a disparar no crédito à habitação em Portugal e representa já mais de um terço dos novos contratos. Mas atenção, se estás a considerar pedir um empréstimo para comprar casa, o custo desta taxa - cujo valor é mais elevado e é definido por cada banco - poderá não compensar face às taxas variáveis indexadas à Euribor, sobretudo, se for aplicada por um período curto. Além disso, a comparação e simulação das ofertas do mercado é mais complicada do que nas hipotecas variáveis.

A grande vantagem dos empréstimos com taxa fixa face às variáveis é que o valor da prestação mensal se mantém igual durante o prazo estabelecido (entre um ano e 30 anos), o que dá uma maior tranquilidade ao cliente na hora de gerir o orçamento familiar. Acontece que, segundo noticia o Público, a banca está a comercializar contratos maioritariamente com prazos mais curtos, entre 12 meses e cinco anos, e em menor escala para dez e 15 anos.

O que explica a mudança de tendência?

O crescimento do crédito à habitação com taxa fixa, demonstrado pelos dados mais recentes do Banco de Portugal e que contrasta com a tendência histórica no mercado português para contratos com taxas variáveis indexadas sobretudo com Euribor a seis meses, é motivada por uma maior determinação por parte da banca em criar novos produtos nesta modalidade, para compensar a perda de rentabilidade dos tradicionais contratos variáveis devido aos juros em terreno negativo.

À parte da forte campanha para captação de novo crédito, os bancos estão agora também fortemente ativos na tentativa de conversão de atuais clientes com taxas variáveis para fixas, sendo que esta mudança estará a ser contabilizada como novo crédito. A mudança é possível a qualquer momento, mas nas condições definidas pelo banco. 

Os argumentos da banca para vender mais taxas fixas

Os bancos dizem aos clientes que a Euribor não poderá cair mais e que voltará a subir e que nunca se saberá até que valores, recordando que as taxas variáveis são revistas a cada três, seis ou 12 meses, segundo o prazo contratado, refletindo-se no valor da prestação da casa.

A Euribor pode descer para valores negativos, como os que se praticam agora, ou subir significativamente tal como aconteceu no seu pico máximo histórico, acima de 5%, em 2008 - quando rebentou a crise financeira internacional. 

Fatores a ter em conta na hora de mudar

O valor da taxa e o prazo de fixação são as variáveis mais importantes na decisão a tomar pelos clientes. Também se deve considerar o valor da penalização pela amortização antecipada (total ou parcial), que na fixa é de 2% e na variável de 0,5%, sobre o montante em dívida e a rapidez no pagamento do capital em dívida, que é mais célere nas taxas variáveis, uma vez que, sempre que as taxas descem, a fatia de capital a amortizar aumenta e a de juros encolhe. Na taxa fixa, o valor dos juros e do capital é sempre o mesmo

Nos novos empréstimos, explica o jornal, a fixação ou a opção por variável pode não ser muito significativa a nível da taxa final, porque o spread está a ser usado para compensar o valor mais alto ou mais baixo da taxa base. Na maioria dos empréstimos actuais, a margem do banco, que deveria ser definida em função do risco do cliente, já representa a componente mais elevada da taxa final (Euribor mais spread, ou taxa fixa mais spread). 

Simulações mais complicadas

Por outro lado, avisa o Público, nos contratos indexados à Euribor, as taxas são fixadas no mercado interbancário e obedecem a regras, variando basicamente nos spreads, mas na modalidade de taxas fixas, a comparação é mais complicada uma vez que são livremente fixadas pelos bancos, com prazos nem sempre comparáveis, a que se junta ainda a variável do spread. 

O Banco de Portugal confirma que "não existem normas legais específicas relativas à determinação das taxas fixas". Mas adianta que "as instituições estão obrigadas a cumprir deveres de informação através da divulgação no seu preçário de taxas de juro representativas dos empréstimos que comercializam, permitindo (...) aos clientes avaliar e comparar as condições padrão que as instituições praticam". Acontece que, como diz o jornal, os bancos apenas disponibilizam simulações para um empréstimo-tipo, para um determinado montante, prazo, idade e relação financiamento/garantia.