Famílias com dificuldades para pagar a prestação da casa podem renegociar o empréstimo em 2022 e 2023. Explicamos tudo.
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novas regras crédito habitação
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É oficial: há novas regras no crédito habitação, que visam ajudar as famílias a enfrentar o impacto da subida das taxas de juro na prestação da casa, num momento de alta inflação e perda de rendimentos. E temas como a amortização do crédito habitação e renegociação dos empréstimos fazem parte do decreto-lei aprovado em Conselho de Ministros. Preparámos este guia completo, com as respostas que tens de saber.

O diploma do Governo, que tem como objetivo baixar o crédito habitação nos orçamentos familiares e vem definir um conjunto de medidas de acompanhamento e mitigação do aumento da taxa de esforço no crédito habitação, obteve luz verde esta quinta-feira, dia 3 de novembro. Permite, por exemplo, que os empréstimos habitação com taxas de esforço acima de 36% possam ser renegociados com a banca sem penalizações, desde que o financiamento em causa seja inferior a 300.000 euros. E a comissão de amortização antecipada do crédito habitação fica suspensa.

Em reação a estas novas medidas de apoio ao crédito habitação, Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal, afirma que "os bancos responderão o melhor possível às necessidades dos clientes através de novos mecanismos, procurando evitar ao máximo situações de incumprimento". Até porque "o mercado está hoje mais bem preparado para qualquer situação que possa carecer de uma resposta extraordinária", acrescentou ainda.

Neste artigo, explicamos ponto por ponto tudo o que tens de saber antes de renegociar o crédito habitação e pedir apoio.

O que diz o novo diploma que define medidas de apoio ao crédito habitação?

As famílias com empréstimos de taxa variável – que representam a grande maioria dos contratos – estão a sentir as taxas de juro subir assim que as prestações são atualizadas. Isto porque as taxas Euribor estão a subir a alta velocidade para todos os prazos, atingindo máximos da última década.

Para evitar o incumprimento do pagamento das prestações da casa mais elevadas, o decreto-lei agora aprovado “estabelece medidas de acompanhamento e mitigação do aumento da taxa de esforço em contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente”, lê-se no comunicado do Governo.

Na conferência de imprensa após o Conselho de Ministros, o Secretário de Estado do Tesouro, João Nuno Mendes afirmou que o diploma “consagra níveis quantitativos em termos da dimensão desse esforço comparando aquilo que são as prestações [...] do crédito à habitação e créditos ao consumo com o rendimento líquido e isso vai espoletar um processo de avaliação aprofundada da situação deste cliente” para que, no caso de existirem dificuldades que possam pôr em causa o cumprimento do crédito haja “necessariamente” um processo e uma proposta negocial. E neste processo de renegociação do crédito habitação, as famílias não vão sofrer qualquer penalização, nem terão de pagar comissões.

Renegociar crédito habitação
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Quais são os contratos de crédito habitação que podem ser renegociados?

Nem todos os créditos habitação estão abrangidos. Os empréstimos da casa que podem ser renegociados, segundo o diploma, devem cumprir as seguintes características:

  • Contratos de crédito habitação para compra de casa própria e permanente;
  • Empréstimo de taxa variável e indexado à Euribor;
  • Créditos habitação até aos 300 mil euros do capital em dívida.

Uma vez que a maioria dos créditos habitação em Portugal são de taxa variável, o secretário de Estado do Tesouro, assume que este diploma inclui a “quase totalidade” dos contratos. Mas, note-se, que ficam de fora destes apoios os créditos habitação de taxa fixa, contratados para adquirir uma segunda habitação e ainda os créditos ao consumo.

O que saber antes de renegociar o crédito habitação
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Quem pode renegociar o contrato de crédito habitação?

Além de ter de cumprir as características acima referidas, o diploma prevê que a renegociação dos créditos habitação pode ser feita quando se verificar pelo menos uma de três situações:

  • Taxa de esforço supera os 50% (caso em que não será necessário comparar com situações passadas);
  • Taxa de esforço aumenta, pelo menos, cinco pontos percentuais e supera 36%;
  • Taxa de esforço superior a 36% e tenha verificado um acréscimo de três pontos percentuais da taxa de juro a que foi contratualizado o crédito habitação. Ou seja, quando a taxa de esforço “aumenta o que prevê o teste de stress do Banco de Portugal, e daí resulte também uma taxa de esforço superior a 36%”, refere o documento.

O diploma prevê ainda salvaguardas para novas situações de desemprego. Mas o Governo não adiantou detalhes sobre este ponto, refere o ECO.

Ter uma taxa de esforço superior a 36% dá acesso à renegociação do crédito habitação?

Não necessariamente. Se o empréstimo da casa for para segunda habitação e for superior a 300 mil euros, fica automaticamente excluído. Além disso, se a taxa de juro não subir, pelo menos, três pontos percentuais também poderá ficar de fora destes novos apoios à renegociação do crédito habitação.

Por exemplo, um crédito habitação que foi contratado com base numa taxa de esforço de 35% e com uma taxa de juro de 2% e, com a subida das taxas de juro, a taxa de esforço subiu para 38% e os juros para 4% (ou seja, mais 2 pontos percentuais). Neste caso, embora a taxa de esforço esteja acima dos 36%, a subida dos juros não cumpriu os requisitos para ter acesso à renegociação do empréstimo: nem a taxa de esforço sofreu um agravamento de cinco pontos percentuais e nem a taxa de juro inicialmente contratualizada verificou um acréscimo de três pontos percentuais, refere o ECO.

Apoios ao crédito habitação
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Quem inicia o processo de renegociação do crédito habitação?

Assim que o decreto-lei for publicado em Diário da República, os bancos têm 45 dias para avaliar a carteira de créditos habitação e detetar as famílias que apresentam uma evolução da taxa de esforço dentro dos patamares referidos pelo diploma. E, depois, deverão contactar os mutuários para iniciar os processos de renegociação de crédito habitação. O Governo definiu que o “Banco de Portugal terá a missão de fiscalizar” estas operações.

“Sempre que detetem um agravamento significativo da taxa de esforço, ou uma taxa de esforço significativa, as instituições financeiras são obrigadas a avaliar o seu impacto na capacidade financeira do cliente e o eventual risco de incumprimento, devendo apresentar soluções negociais aos clientes”, refere o comunicado.

Mas também as famílias que se sintam em dificuldades em pagar o empréstimo da casa poderão tomar a iniciativa e contactar os bancos para perceber que estão elegíveis para renegociar a dívida do crédito habitação de acordo com as condições do novo diploma.

Quais são as soluções que podem ser apresentadas renegociar o crédito habitação?

Entre as soluções que podem ser usadas na renegociação do crédito habitação estão:

  • o alargamento do prazo do crédito habitação;
  • a consolidação de créditos;
  • a realização de um novo crédito habitação;
  • a redução da taxa de juro durante um determinado período.

Para todos os casos “haverá uma condição clara que é: não pode haver aumento da taxa de juro”, precisou João Nuno Mendes. A ideia é baixar a taxa de esforço do crédito habitação.

Renegociar o crédito habitação tem custos?

Segundo o secretário de Estado, a renegociação do empréstimo da casa é um processo “sem encargos para o cliente”. Questionado sobre se a renegociação será isenta de imposto de selo, João Nuno Mendes não deu uma resposta taxativa.

Novas regras crédito habitação 2022
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Há condições especiais para quem decidir amortizar o crédito habitação?

Sim. O decreto-lei prevê ainda a suspensão temporária da comissão de amortização antecipada nos contratos de crédito a taxa variável, independentemente do montante do crédito. Ou seja, as famílias não terão de pagar 0,5% do capital que pretendem amortizar até ao final de 2023.

 “Esta medida permite melhores condições para a realização de amortizações antecipadas, permitindo a transferência do crédito, nomeadamente obtendo melhores condições de crédito, ou a utilização de poupança que as famílias tenham disponível para reduzir o endividamento”, afirmou o Governo.

Até quando os apoios ao crédito habitação estarão em vigor?

As novas regras de renegociação do crédito habitação vão ser aplicadas desde a entrada em vigor do decreto-lei e durante todo o ano de 2023.

Após a aprovação em Conselho de Ministros, o diploma segue agora para o Presidente da República avaliar os novos apoios ao crédito habitação e promulgar o diploma. Se o decreto-lei obtiver luz verde de Marcelo Rebelo de Sousa, será publicado em Diário da República e entrará em vigor.

Comissão de amortização crédito habitação
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Há consequências para quem decidir renegociar o crédito habitação?

Sim. As renegociações dos créditos habitação que forem realizadas ao abrigo do novo decreto-lei vão ativar o Plano de Ação para o Risco de incumprimento (PARI). Ou seja, o Banco de Portugal será informado que o crédito foi reestruturado e o titular passa a ser considerado “cliente de risco”, podendo trazer consequências na obtenção de novos créditos no futuro, tal como alertou Miguel Maya, CEO do BCP.

Há ainda outra consequência à vista: assim que o PARI foi ativado, as famílias verão todos os cartões de crédito cancelados, refere o ECO. Trata-se de uma medida de prevenção do Banco de Portugal de forma a evitar a contratação de novos créditos, uma vez que estas famílias já se encontram numa situação financeira difícil.

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3 Comentários:

Pedro Cunha de Sá
18 Novembro 2022, 13:00

Bom dia, como é o Banco avalia a Taxa de Esforço do cliente ? Obrigado.

Francisco Jesus
19 Dezembro 2022, 13:32

"Há ainda outra consequência à vista: assim que o PARI foi ativado, as famílias verão todos os cartões de crédito cancelados, refere o ECO."
Se os cartões de credito ficarem cancelados pelo PARI significa que deixarei de pagar as taxa de manutenção dos cartões, mesmo que no meu credito à habitação me obrigue a ter?

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