Europa vê na dívida imobiliária uma aposta segura em tempos incertos

Apesar da volatilidade macroeconómica e das tensões geopolíticas que marcaram o primeiro semestre de 2025, o mercado imobiliário comercial (CRE) europeu mantém-se robusto. Segundo o mais recente relatório semestral da gestora de ativos DWS, os fundamentos do setor continuam sólidos, reforçando a sua atratividade enquanto investimento a longo prazo.

As condições de financiamento permanecem favoráveis, com um aumento da liquidez da dívida e spreads mais estreitos, impulsionados pela crescente concorrência entre os credores. Este ambiente tem gerado novas oportunidades, sobretudo em estratégias de empréstimos integrais e subordinados, em mercados-chave como o Reino Unido, Alemanha, França e Sul da Europa, onde a lacuna deixada pelos bancos tradicionais está a ser preenchida.

O início de 2025 foi marcado por períodos de instabilidade. O anúncio de um ambicioso plano fiscal na Alemanha, aliado ao aumento das tensões comerciais – especialmente após a imposição de tarifas pelos EUA e as respostas de outras nações – provocou turbulência nos mercados de títulos e alargou os spreads de crédito. Contudo, o setor imobiliário europeu revelou-se mais resiliente do que outros setores, sofrendo um impacto reduzido e beneficiando de um ambiente de taxas de juro mais baixas.

O mercado e as oportunidades de investimento

Com um ambiente de taxas de juro menos restritivas, o financiamento imobiliário tornou-se mais dinâmico e os volumes de transações começam a aumentar, ainda que a partir de níveis baixos. Rendimentos iniciais mais elevados, aliados à estabilização dos preços e a fundamentos sólidos, posicionam a dívida imobiliária como uma alternativa atrativa para investidores à procura de alavancagem rentável em vários setores.

Em termos geográficos, o relatório destaca um crescimento de 40% no investimento doméstico na Alemanha face ao ano anterior, enquanto o Reino Unido mantém-se vendedor líquido de ativos desde 2020, com mais de 78 mil milhões de euros em desinvestimentos. Espera-se que os volumes de transações na Europa continuem a crescer no segundo semestre, com maior atividade nos segmentos de escritórios, comércio a retalho e data centers, em contraste com o residencial e a logística.

As taxas de juro têm-se mostrado voláteis, mas continuam em níveis atrativos para o mercado de dívida. Na zona euro, a taxa de swap Euribor a cinco anos atingiu quase 2% no final de 2024, subiu para 2,5% em março e recuou para 2,3% em maio. No Reino Unido, a taxa de swap SONIA a cinco anos caiu de 4,4% para 3,9% no mesmo período. Apesar das taxas futuras permanecerem elevadas, a previsão de queda da inflação poderá levar a novos cortes, melhorando ainda mais as condições de financiamento.

Com uma curva de juros mais favorável, fundamentos sólidos de ativos e um ambiente macroeconómico a mostrar sinais de estabilização, a dívida imobiliária comercial na Europa posiciona-se como um instrumento cada vez mais apelativo para investidores institucionais. A diversificação setorial, o aumento do volume de negócios e as oportunidades ao longo da estrutura de capital reforçam esta tendência, com perspetivas positivas para o segundo semestre de 2025.