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Tudo sobre a tributação de imóveis no Alojamento Local - já com novidades do OE2020

Muitos proprietários têm feito desta atividade uma fonte de rendimentos, que tem complexas obrigações fiscais e declarativas associadas. Explicamos tudo neste guia.

Photo by Etty Fidele on Unsplash
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Autor: Redação

O Alojamento Local (AL) passou, em poucos anos, de um ilustre desconhecido a um dos setores mais famosos do imobiliário nacional, animando o mercado e a economia do país. Nasceu, cresceu e amadureceu e as regras para quem investe nas casas para turistas têm vindo a mudar, ao longo do tempo, seja ao nível do licenciamento, seja em termos fiscais. E a proposta do Orçamento do Estado para 2020 (OE2020) traz mais novidades. Decidimos, por isso, preparar este guia sobre a tributação dos imóveis no AL, em parceria com a consultora Globalwe, que visa esclarecer as dúvidas. 

Uma das opções mais concorridas para a rentabilização de um imóvel, tem sido o início da atividade de alojamento local por parte dos proprietários. Interessa assim explicar que ao ser explorado um imóvel em regime de alojamento local, há aspetos importantes que deve conhecer, como as obrigações fiscais e declarativas associadas à atividade.

Esta poderá ser a opção mais lucrativa, mas será sem dúvida aquela que deverá merecer, pela sua possível complexidade, maior atenção por parte do proprietário.

Passos a dar

  1. Antes de mais, há que proceder à abertura (ou alteração) de atividade nas Finanças. É nesta altura que se devem fazer escolhas importantes relativamente aos impostos no alojamento local, sobretudo os que incidem sobre o rendimento. IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares) ou IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas), regime simplificado ou contabilidade organizada, regime de isenção de IVA ou regime normal de IVA são algumas das decisões fiscais a tomar.
  2. É também necessário definir os códigos das áreas de atividade (CAE) que pretende exercer. Existem três CAE adequados para o desenvolvimento da atividade de alojamento local: 55201 (Alojamento mobilado para turistas), 55202 (Turismo no espaço rural) e 55204 (Outros locais de alojamento de curta duração).

Impostos vistos à lupa

Começando pelo IRS, onde os rendimentos do alojamento local são enquadrados na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais). No entanto, para efeitos de apuramento do rendimento coletável e da respetiva tributação, pode optar-se pela categoria F (rendimentos prediais).

A tributação é feita por englobamento. Isto é, o rendimento coletável do alojamento local é adicionado aos rendimentos de outras categorias que eventualmente tenha. A taxa de IRS é a que corresponder ao escalão em que vier a ficar após somados todos os rendimentos.

Caso se opte pela Categoria B, o cálculo do rendimento coletável, ou seja, o rendimento sujeito a IRS – pode ser calculado segundo o regime simplificado ou a contabilidade organizada. Se existir uma faturação até 200 mil euro por ano poderá optar-se, não obstante, acima desse montante, aplicar-se obrigatoriamente a contabilidade organizada e terá que contratar um contabilista certificado.

No regime simplificado, o rendimento tributável é apurado através da aplicação de um coeficiente. Na prática, o coeficiente funciona como uma dedução automática, fazendo com que o imposto incida apenas sobre uma parte do rendimento obtido e não sobre a totalidade.

No caso do alojamento local, na modalidade de moradia e apartamento, o coeficiente aplicável é de 0,35. Significa isto que apenas 35% do rendimento é taxado. Os restantes 65% são considerados custos necessários para o exercício da atividade, estando uma parte (15%) condicionada à apresentação de despesas e encargos efetivamente suportados. Caso estes 15% não sejam totalmente justificados, o rendimento tributável é afetado e, consequentemente, agravado o imposto. 

Uma das despesas que conta para preencher estes 15% é a dedução específica aplicada ao trabalho dependente no valor de 4.104 euros ou, se for superior, o montante das contribuições pagas a regimes obrigatórios de previdência social. Desta forma, através da dedução específica, quem tiver rendimentos da categoria B até, pelo menos, 27.000 euros, já tem justificados automaticamente os 15%. Veja tudo o que pode apresentar para justificar os 15% de despesas e garantir o coeficiente de 0,35.

Já na modalidade de estabelecimentos de hospedagem, o coeficiente é de 0,15. O rendimento coletável corresponde assim a 15% do rendimento obtido, sendo os remanescentes 85% presumidos automaticamente como custos da atividade. Aqui, não é preciso justificar quaisquer despesas.

Se for escolhido anes o regime da contabilidade organizada, a matéria coletável será agora calculada nos termos e nas regras do IRC, com as devidas adaptações. A contabilidade organizada pode ser vantajosa face ao regime simplificado se os custos da atividade forem superiores a 65% do rendimento obtido, uma vez que é possível deduzir todos os custos com a atividade. Mas é preciso contar com os honorários do contabilista certificado.

Caso seja apurado um prejuízo, pode ser deduzido aos lucros que eventualmente venha a ter nos 12 anos seguintes. No entanto, em cada ano, a dedução do prejuízo não pode exceder 70% dos lucros, ou seja, tem sempre de pagar IRS sobre 30% dos lucros.

Orçamento de Estado para 2020 e o AL

Relativamente aos impactos da proposta de Orçamento de Estado para 2020 na atividade de Alojamento Local destacamos:

  • O número 9 do Artigo 3º - Rendimento da Categoria B do Código do IRS que tinha a seguinte redação “Para efeitos da alínea c) do n.º 2, não configura uma transferência para o património particular do empresário a afetação de bem imóvel habitacional à obtenção de rendimentos da categoria F.”, passará, caso a proposta de OE 2020 seja aprovada a ter a seguinte redação “9 - Para efeitos da alínea c) do n.º 2, não é considerada mais-valia a transferência para o património particular do empresário de bem imóvel habitacional que seja imediatamente afeto à obtenção de rendimentos da categoria F.”

Ou seja, a transferência de imóvel de atividade empresarial para o património particular do sujeito passivo não origina tributação das mais-valias na categoria B, caso se trate de imóvel habitacional que seja imediatamente afeto à obtenção de rendimentos da categoria F. Clarifica-se que a afetação ao arrendamento tem que ocorrer imediatamente

  • Já o Artigo 10º - Mais-Valias, do Código do IRS passará a incluir o ponto 15 – “Em caso de restituição ao património particular de imóvel habitacional que seja afeto à obtenção de rendimentos da categoria F, não há lugar à tributação de qualquer ganho, se em resultado dessa afetação o imóvel gerar rendimentos durante cinco anos consecutivos.”

Isto significa que a mais-valia da categoria G (cujo tributação havia ficado suspensa aquando da transferência do imóvel para a esfera empresarial), não será tributada pelo regresso do imóvel habitacional à esfera particular, caso este imóvel gere rendimentos da categoria F durante cinco anos consecutivos.

  • Ainda no Código do IRS, Artigo 31.º - Regime simplificado, ficará estabelecido que os rendimentos de exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento serão abrangidos pelo coeficiente de 0,50, quando localizados em área de contenção.

As áreas de contenção são definidas pelas autarquias, no caso de Lisboa, por exemplo, Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Alfama, Mouraria. Aos restantes rendimentos (de imóveis não localizados em área de contenção) continua a ser aplicável o coeficiente de 0,35. Portanto, confirmando-se esta intenção aquando a aprovação do OE 2020, este aumento do coeficiente significa um agravamento da carga fiscal. De notar que já em 2017, este coeficiente tinha sido agravado de 0,15 para os atuais 0,35.

  • Esta alteração leva ainda que seja alterado o Artigo 86.º - B – Determinação da matéria coletável, sendo acrescentado o coeficiente de 0,50, para a determinação da matéria coletável no regime simplificado, para os rendimentos de exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento, localizados em área de contenção, mantendo-se para os restantes o coeficiente de 0,35 como indicado acima.

Conforme já atrás referido, estas alterações nesta fase são ainda propostas e carecem de aprovação pela Assembleia da República pelo que devem ser tratadas como tal até esse momento.