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Tudo sobre a tributação de imóveis: venda, arrendamento e subarrendamento

Guia explicativo para proprietários sobre como tratar os rendimentos resultantes de operações com imóveis.

Photo by Jonathan Borba on Unsplash
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Autor: Redação

Caso sejas proprietário de um imóvel e desejes obter um determinado rendimento existem à partida duas opções: vender ou arrendar o imóvel. Em ambas as situações, o dono do ativo imobiliário deve sempre ter em consideração várias situações na sua relação com o Fisco. Decidimos, por isso, preparar um guia explicativo sobre como tributar os rendimentos de imóveis quando são vendidos, arrendados ou subarrendados. 

Caso optes pela rentabilização do imóvel através da opção arrendamento, uma outra decisão terá de ser tomada: apostar na opção por arrendamento residencial (“normal”) ou iniciar uma atividade de Alojamento Local (AL). Neste artigo, preparado pela consultora Globalwe para o idealista/news, vamos cingir-nos à tributação do arrendamento residencial deixando a tributação do AL para um próximo artigo sobre esta temática, já que a complexidade do tema assim o recomenda.

Venda

Comecemos pela venda de um imóvel. Esta é uma situação que merece uma atenção redobrada em sede de IRS, relativamente à tributação das eventuais mais-valias. Isto é, a diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas, ou seja, Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição x Coeficiente monetário – Encargos – Despesas.

Desta forma, por encargos devemos entender todos os valores suportados com a valorização do imóvel, tais como obras. Já por despesas poderão ser consideradas todas as necessárias inerentes à aquisição e alienação do imóvel, como são exemplo as comissões de intermediação, caso existam, e o IMT.

A mais-valia apurada será sujeita a IRS, podendo, no entanto, ser excluída total ou parcialmente de tributação. Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.

Nos casos em que o imóvel vendido era na altura da venda a habitação própria e permanente (HPP) do vendedor e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP o valor de realização com a venda, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se o valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário. Para tal o vendedor deverá declarar essa intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS do ano da venda do imóvel.

De notar que caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente.

Atualmente vigora ainda um regime transitório para as HPP vendidas entre 2015 e 2020, e cujo contrato de empréstimo tenha sido celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação, desde que reúnam cumulativamente as seguintes condições: i) o valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção; ii) o vendedor do imóvel não pode ser proprietário de outro imóvel habitacional.

Arrendamento

Um passo obrigatório é o de comunicar à Autoridade Tributária todos os seus contratos de arrendamento, subarrendamento e promessas, e quaisquer alterações ou cessação desses contratos.

O arrendamento está sujeito ao pagamento de um imposto sobre as rendas recebidas, pelo que também aqui uma nova decisão terá de ser tomada, que será a do englobamento ou não dos rendimentos provenientes do arrendamento.

Caso optes pelo não englobamento serás tributado autonomamente a uma taxa de imposto de 28%, caso seja uma pessoa singular (enquadrado na categoria F de rendimentos), ou 25% no caso de pessoa coletiva (enquadrado na categoria B). Esta taxa incide sobre o rendimento anual obtido com o arrendamento deduzido de despesas dedutíveis.

Por despesas dedutíveis entenda-se as previstas no código do IRS, designadamente todos os encargos com reparação, manutenção e conservação do imóvel. Todas as despesas dedutíveis devem ter documentos que as comprovem e podem ser declaradas até 24 meses após terem ocorrido, desde que o imóvel tenha sido utilizado com o fim de arrendamento durante esse período.

Fora deste âmbito, logo, não dedutíveis, ficam as despesas de natureza financeira, relativas a depreciações, mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração.

Se optou pelo tributação como pessoa singular, será obrigatório emitir todos os meses os recibos referentes às rendas em formato eletrónico no Portal das Finanças.

Caso opte pelo englobamento alternativamente à tributação autónoma, situação indicada para contribuintes com taxas de imposto em sede de IRS inferiores a 28%, genericamente poderá valer a pena englobar quando os rendimentos vão até ao primeiro escalão de IRS (isto é, até 7.000 euros), onde a taxa é de 14,5%, e em alguns casos até ao segundo, desde que a taxa efetiva seja inferior à taxa marginal do segundo escalão. Nesta situação, os rendimentos globais são taxados à taxa de IRS referente ao escalão onde se inserem.

Subarrendamento

A outra opção aqui abordada, que devido às limitações da oferta de imóveis disponíveis no mercado têm crescido de popularidade, é a opção pelo subarrendamento.

No subarrendamento, o inquilino passa a ser senhorio e o sublocatário o inquilino, aplicando-se as regras com tais qualidades. No subarrendamento apenas existe a possibilidade de disponibilização do espaço e a prestação de espaços comuns e não a de prestação de serviços como muitas vezes acontece com o arrendamento. No entanto, o subarrendamento tem de ser autorizado pelo senhorio (aquando da celebração do contrato ou documento posterior assinado pelas partes) e comunicado no prazo de 15 dias assim que admita ou saia o sublocatário.

Na sublocação ou subarrendamento irá existir a aplicação de uma renda sobre uma renda já existente. Neste caso, é necessário declarar tanto a renda paga como a renda recebida. O sublocatário irá ser tributado em sede de IRS pela diferença positiva entre o que se recebe e o que se paga ao senhorio.

Para tal, deve anualmente declarar no anexo F esses rendimentos prediais e começar por declarar o rendimento anual de rendas no quadro 6 do anexo F (em “renda recebida”). Depois deve colocar o NIF do sublocatário e o valor da renda efetivamente paga ao senhorio, inserindo também o NIF do senhorio.