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Santa Casa de Lisboa: o toque de Midas na gestão do património imobiliário

Autor: Tânia Ferreira

É uma das maiores proprietárias do país e, talvez para a surpresa de muitos, um verdadeiro exemplo de gestão imobiliária e do património em Portugal. Maximizar os rendimentos dos edifícios para investir na reabilitação e manutenção da sua carteira de ativos imobiliários e, sobretudo, alimentar a atividade social que desenvolve é o grande objetivo da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (SCML).

No ano passado, a instituição conseguiu mais de 4 milhões de euros de receitas provenientes do património e para este ano estima um acréscimo de 10%, segundo revela Helena Canto Lucas, a responsável por esta área dentro da Santa Casa de Lisboa, em entrevista ao idealista/news.

"Fazemos a gestão do património numa perspetiva financeira e de negócio, para rentabilizá-lo ao máximo, e assim conseguir receitas que nos permitam ir mantendo e reabilitar os imóveis que temos e, sobretudo, cumprir a missão ação social que desenvolvemos", explica a diretora do departamento de gestão imobiliária e património da SCML.

Em 2014, a instituição liderada por Pedro Santana Lopes teve um valor de receitas provenientes do património superior a 4,1 milhões de euros. Para 2015, Helena Lucas revela que foi estimado no Plano de Atividades e Orçamento um aumento de 5%, mas, tendo em conta os números do primeiro semestre, esse aumento poderá ultrapassar os 10%. 

"O nosso objetivo é que tudo isto funcione como uma roda. Quando terminam umas obras, começam outras. Até porque uns projetos são fontes de receitas para investimentos noutros", explica a responsável.

Para este ano, a Santa Casa tem programado um investimento de 7,5 milhões de euros (mais IVA), depois de em 2014 ter gasto perto de 11,4 milhões de euros acrescidos de imposto. Atualmente há perto de uma dezena e meia de obras em curso, sendo que no ano passado foram concluídas 36 empreitadas.

Como é que a SCML tem todo este património?

A SCML também já investiu na compra de edifícios, como os emblemáticos Palácios da Hemeroteca e de São Roque no coração de Lisboa, mas a quase totalidade (94%) do seu património é constituído por imóveis que chegam à instituição por testamento dos beneméritos.

Provavelmente a maior senhoria da capital e uma das maiores do país, a Santa Casa tem um património que divide-se entre prédios de rendimento (mais de 362 imóveis urbanos) que reabilita e coloca no mercado de arrendamento e equipamentos (cerca de 105) afetos à atividade de ação social - como lares, creches, hospitais, entre outros.

Em 2013, foi quando a Santa Casa de Lisboa deu um novo passo dentro da sua estratégia de gestão do património ao investir como comprador do edifício da antiga Hemeroteca de Lisboa, que está agora a ser reabilitado. Um ano depois, comprou o palácio que está ao lado, num investimento total próximo dos seis milhões de euros nos dois imóveis.

Por outro lado, a SCML conta ainda na sua carteira com ativos imobiliários que permutou com a Câmara Municipal de Lisboa, como por exemplo, a antiga Mitra.

Recuperação e promoção imobiliária "in-house" numa lógica comercial 

Quando a direção do património da Santa Casa recebe um edifício reabilitado por parte da direção de projetos e obras coloca-o no mercado do arrendamento urbano com rendas a valor de mercado. "Não são rendas mais baixas, nem socias", frisa a jurista e advogada, por formação académica.

A promoção dos imóveis para arrendamento é feita internamente. "Não temos qualquer contrato com imobiliárias". Os apartamentos e frações que tem para arrendamento são colocados sempre no site da SCML e, mais recentemente, também com as chamadas open-houses. "Temos pouco produto para arrendamento para a procura que temos. Mal acabamos a reabilitação de um imóvel há logo quem esteja interessado", revela Helena Lucas. 

Além disto, a SCML faz também diretamente toda a gestão dos contratos de arrendamento que tem em vigor (perto de 700, entre habitacionais e não habitacionais), mesmo em momentos de pico, como está a ser o processo de revisões das rendas. "E está a correr tudo muito bem", garante, dando nota de que já foram atualizados perto de 190, faltando rever cerca de 150 contratos ao abrigo do NRAU.

Mudança de rumo

Helena Canto Lucas é diretora do Departamento de Gestão Imobiliária e Património desde janeiro de 2014. Quando chegou a sua prioridade foi fazer um levantamento de todo o património da Santa Casa, do estado de ocupação e conservação de todos os edifícios desocupados com o objetivo de depois fazer uma estratégia de intervenção e começar a enviar património para a direção de projetos e obras, de modo a que também esses projetos passassem a ser trabalhados dentro de casa.

"Pela primeira vez temos arquitetos que fazem projetos internos. Era tudo contratado externamente", conta a responsável, explicando que a SCML continua a recorrer a gabinetes de fora, "porque tem imensos projetos", mas neste momento "este departamento está muito ativo e tem em mãos dezenas de projetos, que podem ser desde a reformulação de uma cozinha num apartamento como o Convento de São Pedro de Alcântara".

Retrato dos grandes projetos da SCML em curso

1. São Pedro de Alcântara 

Projeto de arquitetura aprovado a 11.03.2015

Primeira fase de intervenção – a aguardar procedimento  aquisitivo para a escolha dos projetistas de especialidades. Esta fase de intervenção corresponde à conservação de coberturas e terraços e demolição de anexos sem valor patrimonial.

Nesta fase pretende-se proceder a trabalhos de conservação e impermeabilização das coberturas e terraços, que se destina a sanar infiltrações para o interior do edifício, com inclusão de novas impermeabilizações, revestimentos e reparações, onde necessário, e a demolição dos anexos que ocupam atualmente algumas áreas exteriores, como o grande pátio, logradouro e jardim, no sentido da sua limpeza e requalificação imediata, propondo-se quanto possível a reposição da situação inicial do Convento.

Segunda fase de intervenção - corresponde ao Projeto geral de reabilitação do Convento de São Pedro de Alcântara, atualmente em desenvolvimento na fase de programa preliminar, prevê alterações no edifício para a adaptação do Convento de São Pedro de Alcântara a novos usos.

2. Mitra - Rua do Açúcar 


Processo em análise na CML do projeto de arquitetura - desenvolvimento do licenciamento geral das coberturas, fachadas e galeria técnica dos 11 pavilhões, de acordo com as várias estratégias que se pretendem implementar nos diversos pavilhões, bem como estão incluídas todas as demolições consideradas necessárias para a implementação do projeto global - o projeto foi desenvolvido internamente pelo Núcleo de Projetos/DGIP;

Cozinha da Mitra – Celebrado contrato de empreitada – o projeto foi desenvolvido internamente pelo Núcleo de Projetos/DGIP;

Edificado Sul - Está a ser desenvolvido um Estudo Prévio para a instalação de um Equipamento Social Habitacional, Espaço Técnico-Administrativo e Acolhimento de Emergência Infantil com vista à entrega na CML de uma informação prévia – o projeto está a ser desenvolvido internamente pelo Núcleo de Projetos/DGIP.

3. Quinta Alegre - Campo das Amoreiras

Unidade Social – aprovação condicionada na CML, tendo em conta a necessidade de elaboração de sondagens no Jardim Histórico que lhe é adjacente para posterior elaboração do projeto de arranjos exteriores; nesta fase as sondagens estão realizadas e está a ser elaborado o projeto de arranjo exteriores e a ser preparado procedimento aquisitivo para empreitada;

Unidade Assistida – Em fase de reformulação do Estudo Prévio para entrega na DGPC;

Unidade Residencial - Em fase de reformulação do Estudo Prévio para entrega na DGPC.

4. Palácio Marquês de Tomar – Antiga Hemeroteca 


Aprovação condicionada do projeto de arquitetura, o qual vai ser submetido novamente à apreciação camarária, para que posteriormente possam ser entregues os projetos das especialidades nas diversas entidades;

4. Palácio de São Roque - Largo Trindade Coelho


Projeto de arquitetura em fase de análise na CML.

5. Edifício Monsanto - Fábrica da Nestlé


Em fase de assinatura de contrato com o Gabinete de Arquitectura Implenitus para a elaboração do projeto de Arquitetura e coordenação de especialidades.