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"Ainda há edifícios em Lisboa e Porto com boas rentabilidades"

Daniel Leiva, sócio fundador  / MK Premium
Daniel Leiva, sócio fundador / MK Premium
Autores: Tânia Ferreira, @custodio pareja

Acabada de entrar no ranking anual do Financial Times das empresas que mais crescem em todos os setores, a espanhola MK Premium é um dos investidores mais ativos no mercado imobiliário residencial-turístico agora mesmo em Portugal. Tem 30 milhões de euros para investir este ano no mercado ibérico, de forma igual nos dois países, e Daniel Leiva, sócio fundador, revela em entrevista ao idealista/news a estratégia da gestora de ativos imobiliários para Lisboa e Porto - mercados onde pretende reforçar a carteira patrimonial.

O grande objetivo da MK Premium para 2019 é duplicar para quatro milhões de euros os lucros obtidos na Península Ibérica em 2018, quando a empresa superou as expetativas estabelecidas com um retorno líquido de mais de 2,1 milhões de euros e um volume de negócios de 14,5 milhões de euros.

"Desde a nossa constituição em 2012, a empresa manteve uma tendência de alta e após o excelente saldo de 2018, queremos continuar crescendo no setor", afirma Daniel Leiva, destancando que conta com Portugal para atingir esta meta, uma vez que "o mercado imobiliário português adapta-se perfeitamente ao nosso modelo de negócio".

E explica porquê ao idealista/news...

Que balanço fazem da vossa atividade em Portugal?

Tem sido muito positiva. Em 2018, a Mk Premium adquiriu um total de 80 imóveis, mais 44% do que em 2017, entre os quais, nove edifícios habitacionais, número que se deverá multiplicar nos próximos meses. E fechamos o ano com um lucro superior a 370 mil euros apenas em Portugal; enquanto no balanço geral, atingimos uma margem de lucro de 2,1 milhões de euros.

O que explica os bons resultados registados em Portugal?

Devem-se basicamente a operações de compra e venda, de rotação, sobretudo em Lisboa, e alguma no Porto. É um país com um parque de edifícios históricos para restaurar importante, mais do que em Espanha, e ainda se podem encontrar boas oportunidades em zonas prime, a bom preço, que são uma grande oportunidade de negócio. Foi por este motivo que tivemos este resultado e esperamos que este ano seja ainda melhor.

Temos um investimento previsto de 15 milhões de euros para Portugal este ano. Em Lisboa estamos à procura de ativos mais no centro histórico para operações de rotação e no Porto estamos interessados em edifícios para uso turístico. 

Qual a estratégia para este ano em Portugal? Em que tipo de ativos querem investir?

Temos um investimento previsto de 15 milhões de euros para este ano. Em Lisboa estamos à procura de ativos mais no centro histórico, entre 500 e 2.500 m2, para dedicar a rotação pura e dura, e no Porto estamos interessados em edifícios com um máximo de oito casas, por causa dos regulamentos de licenciamento para uso turístico. 

Só vos interessam esses dois mercados, ou mais alguma zona do País?

Em Portugal, estamos concentrados em Lisboa e no Porto, e não outras regiões. Coimbra, como é uma cidade muito universitária, o investimento em edifícios para arrendar a estudantes também pode ser interessante, mas é outro nível de rentabilidade.

Que tipo de ativos considera a MK Premium que são mais atrativos para investir no mercado imobiliário luso?

Em Portugal onde há mais oportunidades de negócio, e onde se podem conseguir maiores rentabilidades, é ao comprar residencial para destinar a uso turístico, porque podem estar em causa rentabilidades anuais entre 20% ou 30%. E isso é muito, muito interessante. 

Temos alguns ativos comerciais, mas porque comprámos o edifício e tinha por exemplo algumas lojas incluídas, que depois arrendamos. Não é o nosso foco. 

Em Portugal onde há mais oportunidades de negócio é comprar residencial para destinar a uso turístico, porque podem estar em causa rentabilidades anuais entre 20% ou 30%

Como avalia atualmente o mercado português? Forças e debilidades?

Em Portugal vejo um mercado com muito investimento estrangeiro, sobretudo em Lisboa. No Porto, o investimento estrangeiro na compra de edidícios quase se concentra apenas em alojamento local. Em Lisboa, há mais pressão compradora, custa mais mais comprar, mas é mais fácil vender. No Porto é ao contrário. De salientar, em termos mais negativos, que a população local tem ainda um poder aquisitivo bastante mais baixo do que em Espanha, e notamos que é uma economia um pouco deprimida, que necessita de mais estimulos. 

Lisboa é um mundo à parte. É um mercado que está muito, muito, quente. A nível imobiliário, tudo se compra, se vende. Há bairros a seis ou sete mil euros por metro quadrado. Há zonas que estão realmente caras e vendem-se. Há movimento. Gosto muito de Lisboa para operações de rotação e gosto muito do Porto para investimentos de operação turística. 

Comparando Lisboa, Porto, Madrid e Barcelona, em operações de rotação, a capital portuguesa é agora mesmo a vencedora.

Lisboa é um mundo à parte. É um mercado que está muito, muito, quente. A nível imobiliário, tudo se compra, se vende. Comparando Lisboa, Porto, Madrid e Barcelona, em operações de rotação, a capital portuguesa é agora mesmo a vencedora.

Há risco de bolha?

No Porto não, mas em Lisboa sim que pode haver um pouco de risco de bolha. Não me parecem normais os valores que se praticam, de oito mil euros o m2 num país em que o salário mínimo está em pouco mais de 500 euros por mês. É que um apartamento de 50 m2 custa mais de 300 mil euros no Bairro Alto e vende-se. E o que compramos, ainda que já seja caro, reformamos e vendemos pelo dobro. No Porto não se vê este auge tão significativo. 

Estes preços altos são bons ou maus para a vossa empresa?

Nós quando mais lucro obtemos é na primeira parte do ciclo de subida, que em média dura entre cinco e sete anos. Nesse momento, é quando estão a começar a chegar os investidores em massa e é quando os proprietários ainda têm na cabeça os preços do ciclo de quebra e o sentimento depressivo de que os preços caíram muito e que está tudo muito mal. 

A nós as mudanças chegam-nos muito rápido e aos proprietários demora entre dois a três anos a chegar, muito por via das notícias. E é durante esse período que é ideal para comprar barato e depois vender caro. 

Nós quando mais lucro obtemos é na primeira parte do ciclo de subida, que em média dura entre cinco e sete anos. Já começamos a ver que estamos a sair dessa fase.

Depois na seguinte mudança de ciclo, que é o que estamos a viver agora, é mau, porque os proprietários começam a pedir preços disparatados pelos edifícios. 

Para os próximos três anos, antecipamos um ligeiro retrocesso do mercado imobiliário.