Crédito imobiliário europeu: riscos e oportunidades para o setor em 2024

Quais são os riscos e oportunidades do crédito imobiliário europeu em 2024? Para Guillaume Langellier, analista de pesquisa de crédito da Columbia Threadneedle Investments, o setor está pronto "para entregar fortes retornos ajustados ao risco no médio prazo". Segundo o especialista, e embora "os balanços estejam sob pressão, o desempenho operacional é forte e os executivos estão a tomar medidas favoráveis aos detentores de títulos".

"Estes fatores contrastam com o sentimento ainda algo pessimista alimentado por notícias de áreas particularmente problemáticas, como os países nórdicos ou o setor dos escritórios. Atualmente, estamos a olhar particularmente para o setor de datacenter e residencial alemão e vemos valor real entre alguns títulos de grau de investimento de classificação mais baixa", indica. Eis a análise feita pela gestora de ativos Columbia Threadneedle Investments:

Spreads e obrigações com classificação BBB: onde encontrar valor no mercado imobiliário europeu

O 'annus horribilis' de 2022 viu os spreads dos títulos europeus de grau de investimento imobiliário (IG) aumentarem quase 300 pontos-base no seu pico, em comparação com 125 pontos-base para o grau de investimento europeu (IG) como um todo. Apesar da recuperação em 2023, os spreads dos títulos imobiliários IG ainda permanecem no dobro do nível inicial de 2022 e num prémio muito maior do que o resto do mercado europeu de IG.

Dentro do setor imobiliário, o melhor valor ajustado ao risco atualmente são os títulos com classificação BBB, o nível mais baixo de títulos de grau de investimento, onde o spread de rendimento médio implica um rebaixamento de crédito em relação ao alto rendimento. "Acreditamos que o mercado está a penalizar injustamente esse grupo como um todo e, em vez disso, vemos oportunidades atraentes de retorno ajustado ao risco para um número selecionado de emissores identificados", analisa a empresa.

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Negociação resiliente ajuda executivos a melhorar a solvabilidade

Nos mercados imobiliários europeus, a ocupação permaneceu amplamente estável dada a oferta escassa, enquanto os arrendamentos atrelados à inflação apoiaram as receitas. No entanto, com o refinanciamento da dívida, o aumento dos custos da dívida terá impacto no fluxo de caixa. Além disso, a cobertura das taxas de juros caiu e esperamos uma queda adicional de 25% nos próximos dois anos. No entanto, a maioria dos emissores de grau de investimento na nossa carteira deve permanecer confortavelmente acima dos limites. Olhando para os balanços, também se deterioraram devido à queda das avaliações dos ativos imobiliários. Os rácios de Lending-to-value (LTV) aumentaram em média 5% em 2023 no nosso universo de investigação.

o entanto, acreditamos que estamos agora a aproximar-nos do fim desta fase de reajustamento dos preços dos imóveis na Europa, especialmente para os REITs cotados versus os REITs privados. Espera-se que este processo de estabilização desbloqueie os mercados de investimento, facilitando os programas de desinvestimento, ao passo que o aumento da liquidez e da transparência dos preços deverá conduzir a uma redução do prémio de risco para os ativos imobiliários.

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A desalavancagem é agora uma prioridade para a maioria das equipas de gestão de REIT, através de cortes de dividendos, orçamentos de desenvolvimento reduzidos, desinvestimentos de ativos e refinanciamento de dívidas. Esta atitude favorável aos detentores de obrigações deve ajudar a apoiar as notações. Além disso, embora a emissão de novas obrigações não estivesse disponível para muitas empresas até recentemente, o financiamento bancário permaneceu acessível a margens que são frequentemente uma fração dos spreads atuais das obrigações. Vê-se, portanto, uma alta probabilidade de leilões de títulos para as empresas cujos spreads de títulos são mais amplos hoje. Também observamos que um pequeno número de REITs europeus emitiu com sucesso títulos em euros nos últimos meses de 2023, o que poderia aumentar as esperanças de muitos emissores de poder realizar o refinanciamento de títulos no curto prazo. De facto, quase 40 mil milhões de euros de dívida imobiliária terão de ser refinanciados nos próximos dois anos.

As oportunidades mais interessantes: datacenters alemães e centros residenciais

• Continuamos muito otimistas em relação ao segmento de datacenters; a falta de oferta devido ao planeamento e às restrições de rede nos principais mercados metropolitanos da Europa contrasta com a forte procura atual por computação em nuvem e IA. Também somos muito positivos em relação à habitação europeia, especialmente na Alemanha, dada a constante migração para as cidades mais importantes e a escassa oferta devido aos constrangimentos de planeamento e desenvolvimento presentes a nível político-burocrático;
• Pelo contrário, adotamos uma postura mais cautelosa em relação à logística, pois esperamos que a procura se normalize devido a uma desaceleração na fabricação, alívio dos problemas da cadeia de suprimentos e retorno do comércio eletrónico à tendência de crescimento após o boom da pandemia;

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• Finalmente, os escritórios continuam a ser o nosso subsetor menos construtivo, dados os ventos contrários do trabalho remoto, especialmente no Reino Unido. No entanto, fazemos uma distinção clara entre edifícios bem localizados com fortes 'credenciais verdes' e os localizados em distritos financeiros e propriedades sem prestígio, especialmente se precisarem de investimento para atender aos padrões modernos. Também somos cautelosos nos mercados regionais nórdicos, onde vemos risco elevado de refinanciamento, métricas de crédito fracas, práticas de governance abaixo do benchmark e dependência excessiva de bancos e investidores locais.