Mercado imobiliário europeu: previsões para 2024

A previsão para 2024 para o mercado residencial

As condições financeiras mais apertadas e a incerteza sobre quando terminará o ciclo de taxas de juro levaram a uma diminuição do investimento residencial europeu de 62% no primeiro semestre de 2023 em comparação com o primeiro semestre de 2022 e 55% abaixo da média de cinco anos.

Nos países nórdicos, Alemanha e França, a atividade de investimento diminuiu mais do que a média na Europa, assistindo-se a maior resiliência na Holanda e no Reino Unido. Espanha foi o único país a registar aumento no investimento neste período. 

Para que as transações sejam retomadas, os preços têm de ser reajustados de acordo com o ambiente económico e monetário real. O refinanciamento é o principal risco que pode forçar alguns investidores a vender no curto prazo, devido ao ajuste de preços e, portanto, a maiores índices de empréstimo/valor. No entanto, os investidores ainda estão muito interessados na classe de ativos residenciais devido ao aumento significativo da procura no arrendamento devido à diminuição da acessibilidade à medida que as taxas de hipoteca e os preços das casas disparam. Além disso, há um grave déficit habitacional nas grandes cidades.

Bnp Paribas RE

Preços das casas na Europa

Os volumes de transações imobiliárias na Europa no primeiro trimestre de 2023 diminuíram 10,7% em termos homólogos. Os preços das casas na Europa registaram a segunda descida consecutiva no primeiro trimestre de 2023, ou seja, -0,7% após -1,4% no quarto trimestre de 2022. Nos últimos 6 meses, os preços das casas na Europa diminuíram -2,1%. Os países mais afetados são Alemanha (-7,8%), Luxemburgo (-5,6%), Finlândia (-5,2%), Suécia (-4,4%) e Dinamarca (-4,0%). Os mesmos países registaram uma queda maior do que o pico dos últimos dois anos.

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• A queda dos preços das casas na Europa... Mas não em todos os lugares

A nível das cidades, observamos que todos os mercados (com exceção de Roma e Bruxelas) estão significativamente sobrevalorizados. Em resultado, os preços das casas estão a cair em 20 das 28 cidades, depois de atingirem o pico nos últimos dois anos. Os preços das casas caíram mais de 10% em Frankfurt (-16,2%), Copenhaga (-12,7%), Amesterdão (-12,7%), Bruxelas (-10,4%) e Munique (-10,1%). As cidades do sul da Europa, assim como Viena e Varsóvia, são as mais resilientes, já que os preços das casas ainda não se ajustaram e continuam a subir. No entanto, a tendência pode reverter-se até ao fim do ano. Em relação aos fatores subjacentes mencionados, espera-se que o crescimento dos preços das casas usadas seja negativo nos próximos 5 anos, para começar a recuperar gradualmente a partir de 2025. No geral, haverá uma descida dos preços das casas, com referência ao final de 2022, de 9,5% nos Países Baixos, 6,8% na Alemanha e França, -5,9% no Reino Unido, -4,4% em Espanha e -2,9% em Itália.

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Mercado de arrendamento residencial na Europa

A mudança nas condições financeiras que afetou as famílias alimentou a procura por casas para arrendar nas grandes cidades. O crescimento do arrendamento atingiu +8,2% na Europa em termos homólogos no primeiro trimestre de 2022,o maior crescimento médio anual registado desde 2010. O desequilíbrio entre a oferta e a procura no setor do arrendamento é significativo devido às incertezas relacionadas com as regulamentações habitacionais que contribuíram para reduzir drasticamente a oferta de arrendamentos, por exemplo, em Berlim, Barcelona e Valência. Além disso, limitar os aumentos das rendas a cerca de 2% a 3% para evitar a indexação à inflação levou os senhorios a repercutirem a perda de receitas em novos contratos. O próximo desafio pode ser a proibição de arrendar qualquer casa com baixo desempenho energético, como já acontece na França e no Reino Unido. Este regulamento aumentaria significativamente a pressão sobre a disponibilidade de habitação para arrendamento.

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O indicador de rácio compra-arrendamento mostra que, na maioria dos mercados, o arrendamento é a melhor opção para as famílias que querem mais espaço. Em Estocolmo, Londres, Munique, Hamburgo, Paris, Frankfurt, Lyon, Copenhague, Praga e Oslo, o arrendamento oferece o dobro do espaço que uma família poderia comprar. Desde a pandemia, tornou-se mais conveniente arrendar do que considerar comprar em vários mercados do sul da Europa. É o caso, por exemplo, de Barcelona, Madrid, Milão, Lisboa, Roma e Sevilha.

• Quanto é que as rendas vão subir?

Os valores das rendas devem continuar a subir, impulsionados pela inflação, pela recuperação do rendimento disponível das famílias e pela falta de oferta em comparação com a procura. Espera-se que os mercados de arrendamento do sul da Europa continuem a expandir-se e vejam aumentos significativos impulsionados pela melhoria dos mercados de trabalho, fortes expectativas de crescimento da renda e o alto potencial do mercado de arrendamento.

Os arrendamentos continuarão a aumentar nos próximos cinco anos, impulsionados pela crescente procura dadas as condições económicas e a reduzida capacidade das famílias para comprar casa. Do mesmo modo, os atuais regulamentos em matéria de eficiência energética propostos pela Comissão Europeia poderão ter um impacto significativo. Eles poderiam reduzir a quantidade de unidades disponíveis e melhorar a oferta. As rendas poderiam, portanto, aumentar 18% nos Países Baixos, 15,5% no Reino Unido, 13,5% em Espanha, 10,5% em Itália, 9% em França e 7% na Alemanha.