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“Há um número crescente de internacionais rendidos ao Porto para instalarem residência”

Pedro Lancastre, diretor-geral. / JLL Portugal
Pedro Lancastre, diretor-geral. / JLL Portugal
Autor: Elisabete Soares (colaborador do idealista news)

A procura de habitação no Porto está muito dinâmica e as expetativas são bastante positivas, já que os valores médios de entrada nos investimentos são bastante competitivos face a Lisboa, antecipa Pedro Lancastre, diretor-geral da JLL Portugal. Em entrevista ao idealista/news, destaca que “há yields potenciais superiores às da capital, apesar dos preços finais serem inferiores”.

O responsável da consultora – que tem já uma forte presença na Invicta -, acredita que “o mercado deverá continuar a evoluir muito positivamente, com a procura a fortalecer-se e muitos projetos de grande qualidade a virem para o mercado”.

A JLL é responsável pela comercialização de vários empreendimentos residenciais de gama média alta e alta, sobretudo no Porto. Qual é o balanço que faz?

O balanço é muito positivo. A procura de habitação no Porto está muito dinâmica e, além dos compradores nacionais, que continuam a ser predominantes, há um número crescente de internacionais rendidos à cidade para instalar a sua residência, como os brasileiros, franceses, sul-africanos e libaneses.

No segmento premium, a Baixa/Centro Histórico mantém-se como a localização mais cara, com os preços médios em torno dos 6.000€/m2.

Em termos de preços qual é a evolução recente?

Os preços estão a acompanhar a dinâmica da procura e, num cenário de limitação de oferta, apresentam uma tendência de forte crescimento. Estão a crescer a um ritmo superior ao registado em Lisboa, mas também é verdade que continuam bastante distantes dos preços médios praticados na capital. No segmento premium, a Baixa/Centro Histórico mantém-se como a localização mais cara, com os preços médios em torno dos 6.000€/m2. Em Lisboa, a zona Histórica está em torno dos 7.500€/m2, o Chiado nos 9.500€/m2 e a Avenida da Liberdade nos 10.500€/m2.

As expetativas dos promotores continuam a ser positivas?

Quanto aos promotores, em geral, as expetativas são bastante positivas, pois os valores médios de entrada nos investimentos são bastante competitivos face a Lisboa, além de que existem também muitas oportunidades a nascer noutras zonas da cidade além de Baixa e Centro Histórico. Ou seja, há yields potenciais superiores às da capital, apesar dos preços finais serem inferiores. Quanto a perspetivas, o mercado deverá continuar a evoluir muito positivamente, com a procura a fortalecer-se e muitos projetos de grande qualidade a virem para o mercado.

2018 trouxe uma nova dinâmica ao mercado de ocupação de escritórios no Porto, com a entrada de novas empresas e transações de grande dimensão.

Como se carateriza atualmente o mercado em termos de transações para investimento?

O mercado de investimento no segmento de escritórios do Porto tem tido um histórico de transações bastante tímido, o que se deveu, nos últimos anos, aos baixos níveis de take-up - número de m2 arrendados -, à dimensão limitada do mercado -aproximadamente 1/3 da dimensão do mercado de escritórios de Lisboa - e ao stock com pouca qualidade.

No entanto, 2018 trouxe uma nova dinâmica ao mercado de ocupação de escritórios no Porto, com a entrada de novas empresas e transações de grande dimensão, como, por exemplo, os 15.000 m2 ocupados pelo BNP Paribas, os 14.500 m2 ocupados pela Prozis ou os 8.500 m2 ocupados pela Farfetch.

Existe oferta no mercado que responda à procura?

Esta nova dinâmica, suportada pelos fundamentos robustos deste mercado - custos de ocupação baixos, salários competitivos, segurança e qualidade de vida - e uma subida rápida das rendas prime, colocaram o Porto no radar dos investidores, que vêm agora a oportunidade de desenvolver novos projetos de escritórios que estejam alinhados com os critérios de ocupação das empresas. E isto traduziu-se num pipeline de mais 170.000 m2 de novos escritórios, 50% dos quais já em construção.

Estima-se um volume de transações em escritórios que poderá ultrapassar os 200 milhões de euros este ano.

Qual a sua expetativa a nível dos valores totais de transação de investimento?

Neste cenário em que os mercados de ocupação e de promoção de escritórios no Porto estão em crescimento, espera-se, por isso, também um mercado bastante mais ativo do lado do investimento, estimando um volume de transações em escritórios que poderá ultrapassar os 200 milhões de euros este ano.

Em que segmentos de mercado se nota mais o interesse dos investidores?

O segmento de hotéis tem captado também bastante interesse por parte dos investidores, suportado pela dinâmica que o turismo trouxe à cidade. Inclusivamente registou em 2018 valores record em Portugal - acima de 520 mil euros, preço por quarto -, com duas transações na zona dos Aliados, exemplos representativos que o Porto tem atração e capacidade para gerar operações recorde no mercado português como um todo, sempre que o produto reúna caraterísticas únicas.

Tem existido muita procura de escritórios no Porto – um take up recorde acima dos 80 mil m2 em 2018 - e para dar resposta a estas empresas - quer nacionais quer internacionais.

A procura de espaços de escritórios e espaços empresariais está a ter uma resposta suficiente em termos de projetos novos ou reabilitados?

Tem existido muita procura de escritórios no Porto – um take up recorde acima dos 80 mil m2 em 2018 - e para dar resposta a estas empresas - quer nacionais quer internacionais -, têm surgido novos edifícios, além de muito projetos de expansão ou remodelação de ativos existentes. Contudo, se os níveis de procura se mantiverem – e deverão manter-se ou até mesmo acelerar-, é preciso intensificar a produção de oferta, seja por via de novos empreendimentos seja por qualificação do edificado empresarial existente.

A nossa área de development tem dois mandatos de venda de projetos com áreas de escritórios para desenvolver, o projeto do Freixo, junto ao Rio Douro e a Campanhã, e o projeto Adira, na zona do Campo Alegre.

Há projetos novos ou para reabilitar previstos?

Já previstos estão a expansão do Centro Empresarial Lionesa, a remodelação do Palácio dos Correios, ou expansão do polo TecMaia (lote 2) e novos projetos como o POP, Tawny Project (Round Hill Capital, Ameal) e Prime ZEP. De resto, este é um segmento que vai continuar a receber investimento em nova promoção, pois temos sentido procura por parte de promotores para desenvolver escritórios, principalmente em zonas prime como o Centro Histórico (Av. dos Aliados e arredores) e Avenida da Boavista.

Este é um segmento que vai continuar a receber investimento em nova promoção.

Só a nossa área de development tem dois mandatos de venda de projetos com áreas de escritórios para desenvolver, nomeadamente o projeto do Freixo, com cerca de 13.000m2 de escritórios junto ao Rio Douro e a Campanhã, e o projeto Adira, com 33.000m2 de escritórios na zona do Campo Alegre.

Qual o comportamento em termos dos valores de renda?

Tal contexto tem impulsionado as rendas, sendo estes imóveis diferenciadores em relação ao resto do mercado, com espaços que vão de encontro às tendências atuais. A renda prime na Boavista encerrou o ano de 2018 nos 18€/m2 e no Centro Histórico nos 17€/m2, evoluções muito significativas face a 2016, quando esses valores eram de, respetivamente, 16€/m2 e 12€/m2.

Qual é a situação atual no comércio de rua no centro da cidade?

A rua de Santa Catarina continua a ser a principal referência de comércio do Porto, destinada a marcas mass market, sendo uma rua com elevado fluxo pedonal. As aberturas mais recentes neste eixo incluem a Falconeri e Hawkers.

De qualquer forma, o eixo Clérigos e Loios tem despertado a atenção das marcas e é cada vez mais procurado para a instalação de novas lojas, na medida em que está associado ao turismo – devido sobretudo à Livraria Lello e Torre dos Clérigos - e conjuga conceitos mass market com marcas premium. As aberturas mais recentes aqui incluem a Manteigaria, Mundo fantástico da sardinha portuguesa e Zadig e Voltaire.

Nos Aliados, as lojas de marcas premium começam finalmente a abrir, incluindo a David Rosas ou a Boutique dos Relógios Plus.

Temos depois toda a zona Mouzinho/Flores, cada vez mais conotada com a área da restauração e onde mais recentemente chegaram espaços como o Meia Dúzia, Walk to Walk, Tapisco e Pizzaria Luzzo. Por último, nos Aliados, onde as lojas de marcas premium começam finalmente a abrir, incluindo a David Rosas ou a Boutique dos Relógios Plus. A Tod’s e Burberry também planeiam abrir espaços nesta zona.

O que falta para a Baixa/Aliados poder afirmar-se como um destino de marcas premium e de marcas de luxo?

Há um número crescente de marcas a procurar lojas no Porto e os grandes projetos de reabilitação como o Palácio dos Correios, Palácio do Comércio ou o Mercado do Bolhão vão ter um papel importante para trazer mais retalho à zona da Baixa e Centro Histórico. Há, contudo, alguns desafios para dinamizar ainda mais o comércio de rua na cidade, nomeadamente incrementar os fluxos turísticos especialmente nas épocas baixas - o turismo na cidade ainda sofre com a sazonalidade – e também concluir estes grandes projetos de reabilitação em pipeline e que são importantes âncoras turísticas da cidade.

Há alguns desafios para dinamizar ainda mais o comércio de rua na cidade, nomeadamente incrementar os fluxos turísticos especialmente nas épocas baixas.

Em termos de rendas, de momento, os valores estão estáveis – 70€/m2 em Santa Catarina, 45 €/m2 nos Clérigos e nos Aliados e 40€/m2 em Mouzinho/Flores.